TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/03027 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDVU

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [B] [N], né le 03 Janvier 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [U] épouse [N], née le 22 Février 1963 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [C] [I], né le 03 Avril 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparant ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 06 février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2018 à effet au 1er novembre 2018, M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] ont loué à M. [C] [I] et Mme [V] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 106,24 €.

Par un avenant en date du 17 décembre 2020, M. [C] [I] est devenu le seul locataire du bien.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 489,48 € au titre des loyers et charges échus au 15 juillet 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] ont fait assigner M. [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demandent, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 8 925,65 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 17 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [C] [I] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 31 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 17 décembre 2024, la dette locative de M. [C] [I] s’élève à la somme de 8 599,98 € (soit la somme de 8 925,65 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 325,67 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 juillet 2024 pour la somme de 2 489,48 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [C] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [C] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [I] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [C] [I] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2018 entre M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N], d’une part, et M. [C] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [I] à verser à M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] la somme de 8 599,98 € (huit mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) selon décompte arrêté au 17 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 2 489,48 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [C] [I] à verser à M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNONS M. [C] [I] à verser à M. [B] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,