TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01738 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4S6

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [W] [U]

née le 01 Novembre 1946 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

— représentée par Maître Marc MULLER de l’ASSOCIATION STAEDELIN MULLER, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 17

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [F]

né le 23 Août 1996 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

— représenté par M^e Matthieu PRIMUS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 8

Madame [E] [X]

née le 23 Décembre 2000 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

— non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er juillet 2023, Madame [W] [U] a donné à bail à Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] un appartement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 600 € sans les provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [U] a fait signifier deux commandements de payer visant la clause résolutoire à Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] les 13 septembre 2023 et 20 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 juillet 2024, Madame [W] [U] a assigné Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de :

— déclarer recevable l’assignation ;

— prononcer la résiliation du bail signé entre les parties le 1er juillet 2023 portant sur un logement et un garage;

— ordonner Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] et tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement avec effet immédiat et sans délai de l’appartement et garage sis [Adresse 2], avec si besoin le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] à verser à Madame [W] [U] la somme mensuelle de 600€ à titre d’indemnité d’occupation (loyer et charges) à compter du 21 mai 2024;

— condamner solidairement Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] à verser à Madame [W] [U] au titre des arriérés de loyers un montant de 1 200 Euros pour les loyers impayés d’octobre et de décembre 2023, incluant les frais d’huissier pour les deux commandements représentant un montant total de 308,10 Euros ;

— condamner solidairement Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] à payer à Madame [W] [U] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2024. Madame [W] [U], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation et dépose ses pièces. Elle s’oppose aux arguments de Monsieur [V] [F] considérant que la clause résolutoire est acquise. Elle précise être retraitée et ne pas disposer d’une retraite importante.

Bien que régulièrement assignée par remise à domicile, Madame [E] [X] n’est ni présente ni représentée.

Monsieur [V] [F] est représenté par son avocat. Dans ses écritures du 13 décembre 2024, il demande au tribunal de :

• dire et juger recevable et bien fondée son intervention ;

• rejeter les demandes de Madame [U] tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail du 1er juillet 2023 ;

• rejeter les demandes de Madame [W] [U] tendant à l’expulsion de Monsieur [V] [F] de l’appartement qu’il occupe ;

• constater que les loyers relatifs des mois de mai à décembre 2024 ont été payés par Monsieur [V] [F] ;

En conséquence,

• rejeter les demandes tendant à condamner solidairement Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation de 600 € à compter du 21 mai 2024 ;

• rejeter les demandes de Madame [U] tendant à la condamnation solidaire de Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] au paiement des loyers d’octobre et décembre 2023 ;

• rejeter les demandes de Madame [U] tendant à la condamnation solidaire de Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] au paiement de la somme de 308,10 € correspondant aux frais du huissier pour les commandements de payer ;

• condamner Madame [W] [U] à payer à Monsieur [V] [F] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

• condamner Madame [W] [U] aux entiers frais et dépens.

Monsieur [V] [F] explique avoir régularisé les impayés de loyer lorsque sa situation financière s’est améliorée. Il invoque des relations conflictuelles avec sa compagne. Il considère la situation comme régularisé. À l’audience il a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Le greffe n’a pas reçu de rapport de diagnostic social et financier établi par la préfecture.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, Madame [W] [U] justifie avoir accompli la formalité dans les délais impartis de notification de la demande en résiliation de bail à la préfecture du Haut-Rhin le 9 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience.

La demande doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le bien fondé de la demande de résiliation :

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le fondement juridique de la demande vise à prononcer judiciaire du contrat de bail liant les parties et non la constatation de la clause résolutoire du contrat de bail, nonobstant la délivrance de deux commandements de payer.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1741 du Code civil, le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

À l’appui de sa demande visant à prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation signée par elle avec Monsieur [V] [F] et Madame [E] [X], Madame [W] [U] produit des pièces suivantes :

– un commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 septembre 2023 pour les impayés des mois de juillet à septembre 2023 ;

– un commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 mars 2024 portant sur les loyers impayés des mois d’octobre et décembre 2023 ;

– deux courriels des voisins de Monsieur [V] [F] et Madame [E] [X] adressés à Madame [W] [U] se plaignant de tapage diurne et nocturne ;

– une lettre du 15 août 2023 de Madame [W] [U] demandant à Monsieur [V] [F] et Madame [E] [X] de cesser le bruit, non réceptionnée.

De son côté, Monsieur [V] [F] communique notamment ses relevés bancaires, parfois difficilement lisibles, mettant en évidence les paiements suivantes :

*31 octobre 2023 : 1800 €,

*30 novembre 2023 : 600 €,

*30 décembre 2023 : 600 €

*19 février 2024 : 600 €

*18 mars 2024 : illisible

*12 avril 2024 : 600 €

*29 mai 2024 : 600 €

*17 juin 2024 : 600 €

*25 juin 2024 : 1377,55 € (présentée comme étant la régularisation des loyers d’octobre et janvier 2023),

*11 juillet 2024 : 600 €

*17 septembre 2024 : 600 €

*5 novembre 2024 : 1200 €

La charge de la preuve pèse sur le locataire. Il résulte de l’examen de ses pièces que si Monsieur [V] [F] s’acquitte en partie des loyers, il le fait de façon erratique puisque Madame [W] [U] a été contrainte, alors que le contrat de bail a été signé le 1er juillet 2023, de faire délivrer par huissier de justice un commandement de payer le 13 septembre 2023 visant la clause résolutoire suite au défaut de paiement des loyers des mois de juillet à septembre 2023. Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 20 mars 2024 relativement aux impayés des mois d’octobre 2023, décembre 2023, et mars 2024.

Ce défaut de paiement réitéré, outre la dénonciation par de voisins de tapage nocturne, caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F].

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 600 euros et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée au conditions du bail c’est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

D’autre part, Madame [W] [U] est déboutée de sa demande concernant le paiement des loyers des mois d’octobre 2023 et décembre 2023 puisque Monsieur [V] [F] a justifié du paiement des loyers pendant la procédure judiciaire.

Sur les demandes accessoires :

Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, y compris le coût des de commandement de payer représentant la somme de 308,10 €.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [U], Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] sont condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2023 entre Madame [W] [U] et Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 2], aux torts exclusifs de Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] et à compter du présent jugement;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [W] [U] de sa demande de paiement à l’encontre de Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F];

CONDAMNE solidairement Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] à verser à Madame [W] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 600 euros cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l’indice de référence des loyers;

DIT que cette indemnité d’occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] aux dépens y compris les frais de commandement de payer représentant un montant de 308,10 € ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [X] et Monsieur [V] [F] à verser à Madame [W] [U] une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 février 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,