N° RG 24/00002 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FBCB

Minute n°

Copies délivrées le :

à

Exécutoire le :

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

JUGEMENT

DU 23 SEPTEMBRE 2025

Le tribunal composé de Madame Sandra FOUCAUD, présidente, juge au tribunal judiciaire de Quimper statuant en matière paritaire assistée de :

ASSESSEUR BAILLEUR : Madame Agnès TANGUY

Monsieur Jean-Yves PRIGENT;

ASSESSEUR PRENEUR : Monsieur Ronan LE CLEAC’H

Monsieur Yannick MORE ;

Et de Monsieur Stéphane MARION, greffier ;

DANS LA PROCÉDURE OPPOSANT :

Monsieur [F] [X]

[Adresse 20]

[Localité 15]

Représenté par M^e Julien LE MENN, avocat au barreau de QUIMPER

Madame [B] [X] épouse [H]

[Adresse 19]

[Localité 16]

Représentée par M^e Julien LE MENN, avocat au barreau de QUIMPER

Madame [G] [X] épouse [T]

[Adresse 14]

[Localité 17]

Représentée par M^e Julien LE MENN, avocat au barreau de QUIMPER

à

Monsieur [V] [K]

[Adresse 21]

[Localité 15]

Représenté par M^e Arnaud GAONAC’H, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing prive en date du 15 septembre 1994, M. [Y] [X] a consenti à M. [V] [K] un bail rural portant sur divers biens et droits immobiliers (bâtiments d’exploitation et parcelles de terre) sis [Adresse 18] et au [Adresse 20] à [Localité 15], cadastrés section ZH, numéros [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 7], section B, numéros [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], section ZD, numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 10], et section ZE, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance totale de 40ha 77a 09ca.

La location a pris effet le 1er novembre 1994 pour s’achever le 31 octobre 2003, il s’est depuis lors renouvelé par tacite reconduction et la dernière fois le 1er novembre 2021.

Le montant du fermage a été fixé à la somme annuelle indexée de 57 558,00 Francs, soit 8 774,66 euros, payable en seul terme, le 29 septembre de chaque année.

L’échéance 2021 s’élève à la somme de 9 382,87 euros.

Se fondant sur un rapport de la chambre d’agriculture du Finistère du 10 septembre 2021, M. [V] [K] conteste le montant du fermage pratiqué.

Par requête enregistrée au greffe le 29 août 2022, M. [V] [K] a saisi Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Quimper aux fins de fixation du montant du fermage du bail renouvelé le 1er novembre 2021 à la somme de 5 318,00 euros à compter de l’échéance du 29 septembre 2022, en application des dispositions de l’article L411-50 du Code Rural et de la Pêche Maritime. Subsidiairement il sollicite une expertise.

Après renvois, les parties ont vainement tenté de se concilier à l’audience du 25 octobre 2022.

Faute d’accord entre les parties, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 janvier 2023 pour plaidoirie, avec calendrier de procédure.

M. [Y] [X] est décédé le 4 janvier 2023, ses trois enfants, M. et Mmes [F], [B] et [G] [X], sont intervenus volontairement à la procédure.

Par jugement en date du 28 mars 2023, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Quimper a notamment décerné acte à M. et Mmes [F], [B] et [G] [X] de leur intervention volontaire à la présente procédure en qualité d’héritiers de M. [Y] [X], décédé le 4 janvier 2023 ; déclaré recevable l’action de M. [V] [K] en fixation du prix du bail renouvelé et avant dire droit sur la fixation du fermage, ordonné une expertise commis pour y procéder, M. [U] [W].

L’expert a déposé son rapport le 9 novembre 2023.

Dans le cadre de ce dossier les bailleurs ont formé dans leurs conclusions n°3 une demande reconventionnelle en résiliation du bail pour défaut d’entretien (qui leur aurait été révélé lors des opérations d’expertise), demande non maintenue aux termes de leurs conclusions n°4, une telle prétention devant être soumise à une tentative préalable de conciliation.

Par jugement en date du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Quimper a :

— fixé comme suit le montant du fermage du bail renouvelé le 1er novembre 2021, mais seulement à compter du terme 2022, hors accessoires du fermage :

➢ Au 31/10/2022 : 4 902,98 euros ;

➢ Au 31/10/2023 : 5 179,01 euros ;

— condamné M. [V] [K] à payer M. et Mmes [F], [B] et [G] [X] la somme de 10 081,99 euros au titre des fermages échus et impayés 2022 et 2023, hors accessoires du fermage, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisionnel ;

— condamné M. et Mmes [F], [B] et [G] [X] dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire seulement et dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par requête déposée par les bailleurs le 8 février 2024, ces derniers sollicitent la résiliation du bail pour défaut d’entretien des biens loués sur le fondement de l’article L 411-31 du Code rural et de la pêche maritime.

Les parties ont vainement tenté de se concilier à l’audience de conciliation du 24 septembre 2024.

Faute d’accord entre les parties, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 février 2025 pour plaidoirie, avec calendrier de procédure.

Après renvois consentis à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 27 mai 2025, à laquelle les consorts [X] demandent au Tribunal, selon leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2025, modifiées oralement à l’audience, de :

Vu les articles L 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime,

Vu l’article L 411-31 du Code rural et de la pêche maritime,

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu les articles 146 et 249 du Code de procédure civile,

Sur le fond,

➢ Déclarer M. [V] [K] irrecevable ou, à tout le moins mal fondé, en sa demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [W], et l’en débouter ;

➢ Prononcer la résiliation du bail rural en date du 15 septembre 1994 les liant à M. [V] [K], aux torts exclusifs du preneur compte tenu des agissements de ce dernier qui compromettent la bonne exploitation du fonds loué, qui porte sur divers biens et droits immobiliers (bâtiments d’exploitation et parcelles de terre) sis [Adresse 18] et au [Adresse 20], cadastrés section ZH, numéros [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 7], section B, numéros [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], section ZD, numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 10], et section ZE, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance totale de 40ha 77a 09ca ;

➢ Ordonner l’expulsion de M. [V] [K] et de celle de tout occupant de son chef des biens et droits immobiliers (bâtiments d’exploitation et parcelles de terre) sis [Adresse 18] et au [Adresse 20], cadastrés section ZH, numéros [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 7], section B, numéros [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], section ZD, numéros [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 10], et section ZE, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance totale de 40ha 77a 09ca, avec le concours de la force publique si besoin, et sous astreinte de 200 €uros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la notification du jugement par les soins du greffe ;

➢ Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à laquelle Monsieur [K] sera tenu entre la date du prononcé de la résiliation du bail rural et la date effective de libération des lieux ;

A titre subsidiaire et avant-dire droit,

➢ Désigner tel commissaire de justice qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de se rendre sur l’exploitation agricole prise à bail rural par M. [V] [K] auprès des consorts [X] afin de dresser toutes constatations de l’état actuel du fonds loués afin que la juridiction saisie puisse apprécier l’exécution ou

non des obligations contractuelles par le preneur (immeubles bâtis intérieurs et extérieurs, cheptel, parcelles de terre) ;

➢ Déclarer que les constatations du commissaire de justice désigné se feront aux frais avancés des consorts [X], bailleurs ;

En tout état de cause,

➢ Débouter M. [V] [K] de ses demandes, fins et conclusions ;

➢ Condamner M. [V] [K] à leur verser une somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ Condamner M. [V] [K] aux entiers dépens d’instance ;

➢ Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En substance les bailleurs soutiennent que le preneur est irrecevable à invoquer la nullité du rapport d’expertise dont il a demandé l’homologation dans le précédent dossier, que cette demande est mal fondée, dès lors que la preuve est libre. Si le Tribunal estime devoir annuler le rapport d’expertise, ils sollicitent à titre subsidiaire la désignation d’un commissaire de justice pour constater l’état des biens loués.

Sur le fond ils font valoir qu’ils ont constaté avec l’expert le défaut d’entretien des bâtiments et des parcelles lors des opérations d’expertise et que ce dernier a décidé de le mentionner dans son rapport, tellement la situation, notamment sanitaire des animaux, les a tous choqués ; que le preneur ne semble pas avoir pris la mesure de la situation, ne s’est pas ressaisi en justifiant qu’il exploite et a repris en main son exploitation, dont les mauvais résultats financiers sont révélateurs. Ils font valoir l’absence de récolte du blé sur les 6 ha plantés, l’absence d’entretien, d’exploitation et de moyens de production pour mener à bien cette exploitation agricole. Ils invoquent le non paiement du fermage 2024.

En réponse, M. [V] [K], demande au Tribunal, selon ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2025, de :

In limine litis :

Vu l’article 6, paragraphe 1 de la convention européenne des droits de l’homme,

Vu l’article 16 du Code de procédure civile,

Vu les articles 147 et suivants du Code de procédure civile,

➢ Prononcer la nullité du rapport du 26 octobre 2023 ou juger qu’il ne lui est pas opposable et ce conformément à l’article 175 et suivants du Code de procédure civile, en ce qu’il a donné un avis sur le défaut d’exploitation du preneur sans que ce chef de mission soit ordonné par une juridiction judiciaire ;

➢ Rejeter la demande visant à désigner tel commissaire de justice sur le fondement de l’article 146 du Code de Procédure Civile ;

A titre principal,

➢ Juger mal fondée la demande de résiliation des bailleurs pour défaut d’exploitation et ce en en vertu de l’article 411-31 du Code rural et de la pêche maritime ;

➢ Les débouter de leur demande de résiliation de bail ;

A titre subsidiaire,

➢ Juger qu’il justifie d’importantes difficultés économiques et juridiques qui constituent des raisons sérieuses et légitimes justifiant un prétendu défaut d’entretien qui pourrait lui être reproché et ce, en vertu de l’article 411-31 du Code rural et de la pêche maritime ;

➢ Débouter les consorts [X] de leur demande de résiliation de bail ;

En tout état de cause,

➢ Débouter les consorts [X] de leurs contestations et prétentions ;

➢ Ecarter l’exécution provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile ;

➢ Condamner solidairement les consorts [X] à une indemnité de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers de première instance.

En substance, M. [V] [K] s’estime parfaitement recevable à solliciter la nullité ou l’inopposabilité du rapport d’expertise dans la mesure où sa demande d’homologation du dit rapport ne portait que sur le montant du fermage et non sur le prétendu défaut d’entretien qui lui est reproché.

Il soutient que l’expert a outrepassé la mission confiée par le Tribunal, lui causant un grief puisque cette question n’a pas été soumise au principe du contradictoire et porte atteinte au droit au procès équitable et au principe d’égalité des armes. Il s’oppose à la demande de désignation par le Tribunal d’un commissaire de justice aux fins de constat, la juridiction ne devant pas pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ni confier une mesure générale d’investigation.

Sur le fond, pour s’opposer à la demande de résiliation du bail, il rappelle les conditions posées par l’article L411-31 du Code Rural et de la Pêche Maritime et soutient que les demandeurs sont défaillants à démontrer non seulement le défaut d’entretien allégué, mais également une quelconque mise en péril de leur propriété, ce qui a expressément écarté l’expert en page 23 de son rapport. Il soutient que la demande de résiliation s’explique manifestement par la vente du corps de ferme situé à côté de l’exploitation.

Subsidiairement, il fait valoir que c’est notamment du fait d’un montant de fermage trop élevé, réduit par ce Tribunal, qu’il a été dans l’impossibilité de recruter de la main d’oeuvre. Il rappelle par ailleurs qu’il n’est pas responsable des carences de l’entrepreneur, désormais en liquidation judiciaire, qu’il a mandaté pour refaire la toiture des bâtiments loués, et qu’une action en responsabilité est pendante devant le Tribunal Judiciaire de Quimper. Il ajoute qu’il a pris possession d’une exploitation déjà très mal entretenue et qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, ce qui ne permet pas de réaliser une comparaison.

Enfin il affirme avoir fait preuve de transparence en communiquant ses bilans comptables, dont le dernier est certes déficitaire (ce qui ne constitue pas une cause de résiliation du bail), mais qui attestent d’une réelle exploitation des biens loués, confirmée par les 2 procès-verbaux de constat qu’il verse aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 prorogé au 23 septembre 2025.

Vu les conclusions déposées pour le compte des parties, développées oralement à l’audience,

auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les débats,

MOTIFS ET DÉCISION

Sur l’exception de nullité ou d’inopposabilité du rapport d’expertise :

Selon l’article 175 du Code de Procédure Civile « La nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. »

La nullité doit donc être prévue par un texte, sauf violation d’une règle d’ordre public et son prononcé est subordonné à la démonstration d’un grief (2e Civ., 29 novembre 2012, Bull 192, pourvoi 11-10.805).

En outre, elle est couverte lorsque celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond (3e Civ., 6 mars 1991, Bull 83, pourvoi 89-16.592 Ch. mixte 28 septembre 2012, Bull 1, pourvoi 11-11.381 ; 1re Civ., 30 avril 2014, Bull 75, pourvoi 12-21.484).

La demande de nullité de l’expertise ne constitue pas une exception de procédure relevant de la compétence du juge de la mise en état mais une défense au fond pouvant être soulevée en tout état de cause (2e Civ., 31 janvier 2013, Bull 20, pourvoi 10-16.910 ; 1re Civ., 30 avril 2014, précité).

1/ Sur la recevabilité de l’exception de nullité :

Les requérants soutiennent que M. [V] [K] est irrecevable à solliciter la nullité du rapport d’expertise ayant conclu au fond pour s’opposer à la résiliation du bail.

Or il a dès ses conclusions n°1 soulevé in limine litis conclut à la nullité du rapport d’expertise.

Par ailleurs, il est exact que si il a sollicité l’homologation du rapport d’expertise, il ne s’est prévalu que des conclusions relatives au montant du fermage et n’a à aucun moment reconnu pour vrai le défaut d’entretien allégué.

Aux termes de l’article 1383 du Code Civil, « L’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.

Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire. »

L’article 1383-2 précise que « L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.

Il fait foi contre celui qui l’a fait.

Il ne peut être divisé contre son auteur.

Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait. »

L’aveu judiciaire, pour être pris en considération, exige une manifestation non équivoque de volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire des conséquences juridiques. Il doit émaner de la personne même à laquelle on l’oppose et il doit porter sur un point de fait et non sur un point de droit (Civ. 2o, mars 2009, n° 07-20.212).

Par ailleurs, selon une la règle jurisprudentielle bien assise l’aveu fait au cours d’une instance précédente, même opposant les mêmes parties, n’a pas le caractère d’un aveu judiciaire et n’en produit pas les effets (Com., 23 septembre 2014, pourvoi n° 13-22.047, 13-21.405, 13-21.406, 13-22.750, 13-22.751).

En conséquence, l’exception de nullité du rapport d’expertise est recevable.

2/ Sur le bien fondé de l’exception de nullité :

Selon les dispositions de l’article du 238 du code de procédure civile, « Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis.

Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique. »

La jurisprudence retient cependant que les juges peuvent s’approprier l’avis de l’expert, même s’il exprime une opinion d’ordre juridique excédant les limites de sa mission (3e Civ., 29 mai 1985; 3e Civ., 22 octobre 2015, pourvoi 14-19.253).

Elle décide également qu’aucune disposition ne sanctionne de nullité l’inobservation des obligations imposées au technicien par ce texte (2e Civ., 16 décembre 1985, Bull 197, pourvoi 81-16.593 ; Soc. 28 septembre 2005, pourvoi 04-60.517).

Ces solutions s’expliquent sans doute par le fait que le juge est libre de suivre ou non les conclusions de l’expert et que la portée du rapport relève de son pouvoir souverain d’appréciation, ainsi qu’il résulte de l’article 246 du code de procédure civile selon lequel « le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. »

Faute de sanction prévue à l’article 238 du code de procédure civile, M. [V] [K] ne peut se prévaloir de la nullité du rapport d’expertise au motif que l’expert a outrepassé sa mission.

Par ailleurs M. [V] [K] ne justifie d’aucun manquement au principe du contradictoire dans la mesure où dès son pré-rapport du 26 septembre 2023 l’expert mentionne qu’il a constaté « des défauts d’entretien des talus, de nombreuses parcelles de terre laissées à l’abandon » et qu’il a été surpris « de constater que les animaux présents sur l’exploitation semblaient relativement maigres ».

Par dire du 16 octobre 2023 les bailleurs ont demandé à l’expert d’annexer toutes les photographies prises pour confirmer l’état d’entretien des biens loués.

Par dire du 20 octobre 2023, M. [V] [K] n’a formulé aucune objection.

En conséquence, l’exception de nullité sera rejetée.

Sur la résiliation du bail :

Selon les dispositions de l’article L 411-31-I du Code Rural et de la Pêche Maritime, Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L 411-32 et L 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation.

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Selon les dispositions de l’article 1766 du Code Civil, Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) «raisonnablement», s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu’il est dit en l’article 1764.

Le défaut d’entretien conduisant à l’appauvrissement des parcelles justifiant la résiliation pour mauvaise exploitation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond (Civ. 3e, 27 nov. 2007, no 06-20.172) et les juges du fond apprécient également souverainement si les agissements du preneur ont compromis la bonne exploitation du fonds. Civ. 3e, 15 mai 1984: Bull. civ. III, no 98. Il s’agit de deux conditions cumulatives qui doivent être démontrées par le bailleur.

Les manquements du preneur, invoqués à l’appui d’une demande de résiliation de bail, doivent être appréciés au jour de la demande. Il n’y a pas lieu de tenir compte de l’état du bien loué postérieurement à cette date (Civ. 3e, 9 déc. 1975: Bull. civ. III, no 366- 3e Civ., 7 février 2019, pourvoi n° 17-31.024).

Les raisons sérieuses et légitimes s’apparentent à l’exception d’inexécution lorsqu’il est reproché au bailleur différents faits établissant la paralysie de jouissance du preneur, notamment s’il est établi le caractère manifestement illicite et excessif du fermage, et que le preneur a engagé une action en contestation de ce fermage (Civ. 3e, 29 janv. 1971, no 69-12.589,– Civ. 3e, 20 mai 1985, JCP N) ou en fixation du prix du bail renouvelé (Civ. 3e, 20 févr. 1991, no 89-19.259 , Bull. civ. III, no 64 ; JCP 1991. II. 21771, – Civ. 3e, 12 mars 2014, no 12-29.406).

Par ailleurs l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». A l’inverse, si des dégradations sont constatées, le bailleur a droit à indemnisation de son préjudice (article L. 411-72 du Code rural).

Afin d’établir l’existence d’améliorations ou de dégradations du fonds, il est indispensable de disposer d’un point de comparaison et donc d’un descriptif détaillé des biens au moment de la conclusion du bail et au moment de la restitution des parcelles ou de la demande de résiliation du bail.

Ainsi, l’absence d’état des lieux peut priver le propriétaire de la possibilité de demander la résiliation du bail pour dégradation ou défaut d’entretien compromettant la bonne exploitation du fonds, faute de preuve de l’atteinte portée à ses biens.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé entre les parties au bail rural.

Les consorts [X] fondent leur demande de résiliation sur le défaut d’entretien des biens loués au regard des constatations faites par l’expert, lors des opérations d’expertise ordonnées pour évaluer les biens loués dans le cadre de l’action en fixation du montant du fermage du bail renouvelé, à laquelle le Tribunal a fait droit, réduisant le fermage de près de la moitié.

Ils en déduisent que :

— Les parcelles de terre sont en mauvais état d’entretien et pour partie laissées à l’abandon. Lors de la visite des lieux, le 2 juin 2023, Monsieur [K] n’avait pas semé le maïs destiné à alimenter les animaux cet hiver.

— Des génisses très amaigries étaient contenues dans le hangar de stockage, sans le moindre équipement de recueillement et d’évacuation de leurs déjections.

— Au sein de l’étable, des génisses en surnombre tentaient avec beaucoup de difficultés de se mouvoir dans une surcouche de dizaines de centimètres de fumier ; ces bovins présentaient un état rachitique et très amaigri. Les animaux se trouvaient dans le noir, apeurés par la présence humaine.

— Les veaux étaient livrés à eux-mêmes dans une partie du bâtiment manifestement abandonnée.

— La salle de traite présente un état fortement dégradé en raison d’un manque d’entretien ; l’aire d’attente pour conduire les vaches à la salle de traite se trouve dans un état d’hygiène déplorable, comprenant des trous profonds remplis de lisier.

Toutefois, le Tribunal à l’examen des photographies figurant au rapport et des conclusions de l’expert, dont la mission ne portait pas sur l’état d’entretien et la bonne exploitation de l’exploitation, ne peut nullement confirmer ces allégations.

Ainsi notamment le défaut de semis du maïs n’est pas explicitement relevé par l’expert, qui mentionnait seulement en page 18 « Lors de la visite des lieux, nous avons constaté des défauts d’entretien des talus, de nombreuses parcelles de terres laissées à 1'abandon et nous avons été surpris de constater que les animaux présents sur l’exploitation semblaient relativement maigres.

Enfin, les bâtiments de l’exploitation sont peu adaptés à l’agriculture actuelle.

Ci-dessous quelques photos pour illustrer notre propos ».

En réponse au dire de M^e Le Menn, il précise en page 23 :

« Comme vous le souhaitiez, nous avons rajouté un bref descriptif accompagné de photos.

Quant a la méthodologie choisie elle est conforme à ce qui peut se pratiquer.

Nous avons déterminé la valeur locative en fonction de la qualité des sols, de la configuration des parcelles, en fonction de ce que nous en avons vu et de ce qui nous a été expliqué lors de la visite sur place. Là où l’exploitant n’a pas travaillé les sols et fait les semis, nous avons cependant valorisé le foncier en tant que terres agricoles. Par conséquent, dire que les défauts d’entretien pénalisent les bailleurs n’est pas exact. Nous sommes conscient que le preneur est défaillant en ce qui concerne l’entretien de son exploitation et qu’il n’y a pas lieu que cela pénalise les bailleurs. Nous y avons été attentif.

Nous partageons la même analyse concernant les bâtiments. Certes, ceux-ci pourraient être utilisés différemment, notamment pour une vente à la ferme, ce qui n’est pas le fonctionnement actuel de l’exploitation.

Notre opinion est que bâtiments sont désuets. Leur entretien est certes délaissé par preneur, qui délaisse également l’entretien de ses terres. Concernant l’état sanitaire des animaux, nous trouvons en effet préoccupant que des animaux puissent vivre dans de telles étables et soient aussi maigres.

Notre mission n’est pas d’émettre un jugement sur cette exploitation agricole.

Ne conviendrait-il pas que Monsieur [K] se fasse assister par d’autres professionnels pour améliorer les conditions sanitaires de son cheptel ? »

Il s’agit de remarques générales peu circonstanciées que les demandeurs ont « extrapolées » sans que le Tribunal ne puisse y accorder du crédit.

Il convient de rappeler par ailleurs que M. [W] est expert foncier-expert immobilier et non expert agronome ou agricole et qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, il est difficile d’imputer au preneur l’état des bâtiments, et ce d’autant plus qu’ils apparaissent aujourd’hui inadaptés. Par ailleurs les bailleurs ne peuvent imputer à M. [K] la carence du couvreur qu’il a mandaté pour reprendre la toiture et contre lequel une procédure judiciaire est en cours devant la Cour d’Appel de Rennes, sur appel de l’assureur de l’artisan, d’un jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Quimper du 14/12/2024.

Ils produisent également en pièce 12 des photographies qu’ils auraient eux-mêmes prises des parcelles, dont l’examen ne permet ni des les dater, ni de confirmer qu’elles se rapportent effectivement aux parcelles objet du bail. Ces photographies n’ont donc aucun caractère probant.

En outre il est de jurisprudence constante que le bailleur ne peut établir la preuve avec des constats et photographies opérés hors présence des preneurs sans leur autorisation ni autorisation judiciaire. (Civ. 3e, 19 févr. 2003). Tel est manifestement le cas en l’espèce.

M. [K] produit quant à lui 2 procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19/12/2024 et du 21/02/2025 qui démontrent que les parcelles sont entretenues et récoltées ou bien impossible à exploiter en raison de leur situation topographique.

Ils se fondent également sur les éléments comptables transmis par le preneur, lesquels caractérisent selon eux une exploitation au bord du naufrage.

S’il résulte de ces éléments que M. [K] rencontre des difficultés économiques réelles et que son exploitation agricole n’est pas florissante, celle-ci se poursuit néanmoins.

L’article l’article L 411-31-I 2° du Code Rural et de la Pêche Maritime sanctionne les agissements du preneur qui compromettent la bonne exploitation du fonds et non les difficultés économiques, étant relevé que le preneur a dû supporter un fermage supérieur de presque le double que celui qui aurait dû être pratiqué, ce qui a nécessairement contribué à ses difficultés, l’empêchant notamment d’embaucher pour l’aider à exploiter le fonds.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les consorts [X] échouent à démontrer l’existence, à la date de leur demande de résiliation du bail, soit au 8 février 2024, des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, étant observé qu’ils n’articulent aucune démonstration de cette seconde condition, dont ils doivent rapporter la preuve.

Il se ne sera pas fait droit à la demande subsidiaire de désignation d’un commissaire de justice, compte tenu du délai écoulé et des procès-verbaux de constat produits par le preneur.

Ils seront donc déboutés de leur demande de résiliation du bail.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Au regard des circonstances et de l’issue du litige, M. et Mmes [F], [B] et [G] [X] doivent être condamnés in solidum aux dépens et à payer à M. [V] [K] une indemnité de 1 000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein doit à titre provisionnel.

PAR CES MOTIFS

La Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant, après débats en audience publique, après en avoir délibéré, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition du public par le greffe,

JUGE l’exception de nullité du rapport d’expertise recevable, mais mal fondée ;

DIT n’y avoir lieu de désigner un commissaire de justice aux fins de constat ;

DÉBOUTE M. et Mmes [F], [B] et [G] [X] de leur demande de résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. et Mmes [F], [B] et [G] [X], aux dépens, et à payer à M. [V] [K] une indemnité de 1 000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisionnel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,