TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02090 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6AY

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de NOUVEAU LOGIS DE L’EST sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [N] [Y] [S], née le 13 Août 1990 à [Localité 9] (YVELINES), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[V] [U] : Auditeur de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 22 mai 2018, le Nouveau Logis de l’Est nouvellement nommé la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [X] [S] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 430,39 € outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [X] [S] le 25 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 janvier 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Déclarer la SA CDC HABITAT SOCIAL recevable en son action,

A titre principal,

— Voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail consenti par le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé la SA CDC HABITAT SOCIAL à Madame [X] [S] portant sur un appartement sis 1er étage du [Adresse 1] à [Localité 7],

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire y insérée, par application de l’article 24 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989,

— Condamner Madame [X] [S] ainsi que tout occupant de son chef, à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [X] [S] au paiement de la somme de 1634,50€ correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 13 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice,

— Condamner Madame [X] [S] au paiement à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire,

— Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 592,70 €,

— Condamner Madame [X] [S] au paiement à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 592,70 € et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [X] [S] à payer une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Madame [X] [S] aux entiers frais et dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire,

— Dire et juger que Madame [X] [S] est occupante sans droit ni titre,

— Condamner Madame [X] [S] ainsi que tout occupant de son chef, à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [X] [S] au paiement à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire,

— Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 592,70 €,

— Condamner Madame [X] [S] au paiement à compter du prononcé du jugement à intervenir une indemnité d’occupation mensuelle de 592,70 € et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [X] [S] au paiement de la somme de 1634,50€ correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 13 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice,

— Condamner Madame [X] [S] à payer une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Madame [X] [S] aux entiers frais et dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer,

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, produit un décompte actualisé à la date du 19 décembre 2024 pour une somme totale de 2207,75 €. Elle précise ne pas avoir d’instruction concernant d’éventuels délais de paiement.

Madame [X] [S], comparante, expose percevoir le RSA et les allocations logement. Elle indique solliciter des délais de paiement et propose de verser la somme de 300 € à compter du mois de février 2025. Elle ajoute avoir fait une demande de plan d’apurement auprès de son bailleur dans lequel elle a mentionné la somme de 200 euros. Enfin, elle mentionne vouloir rester dans le logement.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné duquel il ressort que la locataire n’a pas donné suite aux différents rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, prorogé au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 22 mai 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 1780,37 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

Depuis cette date, Madame [X] [S] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [X] [S], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 592,70 euros au titre du logement et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

Madame [X] [S] devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse indique vouloir rester dans le logement mais il ressort du décompte de paiement arrêté à la date du 19 décembre 2024 et des propos tenus à l’audience que Madame [X] [S] n’a pas repris le versement du loyer avant l’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte arrêté à la date du 19 décembre 2024 et non contredit par Madame [X] [S] lors de l’audience, que cette dernière est redevable de la somme de 2207,75 €. Le bailleur justifie de la prise en compte des versements effectués par la caisse d’allocations familiales et des versements effectués par Madame [X] [S] notamment le 5 août 2024 et le 5 septembre 2024.

Madame [X] [S] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2207,75 € arrêtée à la date du 19 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la défenderesse sollicite des délais de paiement et propose de verser la somme de 300 €. Néanmoins, elle indique à l’audience vouloir s’acquitter de sa dette locative en plusieurs fois « à partir du mois prochain ». Ainsi, et cela est confirmé par le décompte produit par le bailleur, Madame [X] [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience. En outre, il convient de relever que la situation financière de Madame [X] [S] est délicate, cette dernière percevant le revenu de solidarité active et ayant un enfant à charge.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité impose de rejeter la demande présentée par la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2018 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST et Madame [X] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 26 août 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [X] [S] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2207,75 € (deux mille deux cent sept euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 décembre 2024, incluant l’échéance de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 26 août 2024;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [S] au titre du logement au montant du loyer et provision sur charges dû au jour de la résiliation soit la somme de 592,70 € ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 août 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 avril 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,