TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/07957

N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. LEDERMAN, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Ariella KHIAT COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E240

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5], représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS EST JMR, SAS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Adrienne PROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1588

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07957 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

DEBATS

A l’audience du 29 Février 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS

tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 13 mai 2019 la SCI Lederman a acquis un local commercial sis [Adresse 3] [Localité 5], composant le lot n°1 au rez-de-chaussée du bâtiment dit « bâtiment sur rue », première porte 2 : droite, dans le passage 21 voiture et entrée directement par la rue, un ensemble comprenant :

« Une vaste boutique à usage de librairie – une arrière-boutique – une cuisine – une chambre. Caves n°14 a trois compartiments. Droit aux water-closets situés dans la cour. »

Lors de son achat, la SCI Lederman a été informée de l’existence de problèmes structurels de plancher entre les caves et les rez-de-chaussée de 1'intégralité de l’immeuble.

Des travaux « de reprise structure/le en caves » avaient déjà été réalisés courant 2016 par l’entreprise DDS pour un montant de 50 858,21 €.

L’état daté communiqué par le syndic et joint à l’acte de vente indiquait : « Le lot n°1 (boutique) a fait l’objet d’un diagnostic plancher haut sous-sol par un bureau d’étude structure, lequel préconise des travaux de renforts. Ces travaux n 'ont pas encore fait l’objet d 'un vote, un appel d’offre étant en cours de réalisation ».

Dans la perspective d’engager des travaux des planchers des caves du lot n°1, le syndicat des copropriétaires a commandé un rapport d’expertise sur l’état des éléments structurels des planchers hauts du sous-sol auprès de la société AMO.

Ce rapport a relevé deux zones avec des systèmes structuraux de planchers différents :

«  – une zone en plancher mixte structure porteuse en profilé IAO et voutains en brique pleine faisant hourdis

— une zone en dalle béton (épaisseur 12 cm) avec profilé métalliques type IPN en renforts. "

Il a également constaté différentes anomalies du plancher du lot n°1.

En mai 2019, la société AMO a rendu son rapport d’étude sur le « dimensionnement du plancher haut sous-sol et des /linteaux » et a produit « un cahier des clauses techniques particulières » pour le renfort des planchers sous-sol.

Les travaux de renfort en sous-sol ont été discutés à l’assemblée générale du 5 juin 2019 (résolution 16 – point d’information).

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 14 janvier 2020, les copropriétaires ont décidé à l’unanimité de mandater un bureau d’études techniques afin d’avoir une analyse plus approfondie compte tenu du montant des devis présentés (entre 50.000 € et 75.000 €) et de leur inexactitude.

Par la suite, le conseil de la SCI Lederman a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de mettre en œuvre les travaux de renfort, puis l’a assigné en référé.

Par une ordonnance du 3 juillet 2020, le juge des référés a débouté la SCI Lederman de ses demandes d’annulation du vote intervenu à l’assemblée générale spéciale du 14 janvier 2020 et de désignation d’un expert judiciaire.

Lors de l’assemblée générale du 5 mai 2021 et à la suite du dépôt du rapport du B.E.T, les travaux ont été votés selon un devis de la société VITALII pour un montant de 22.522,50 € TTC et sous la supervision d’un architecte, M. [B].

En septembre 2021, les travaux ont débuté et le plancher de la zone avant du magasin a été entièrement déposé.

L’entreprise VITALII a arrêté le chantier après la première phase de démolition. Les rideaux de fer du magasin ont été bloqués, la porte du local a été enlevée et le reste de la devanture du magasin a été déposé.

Par la suite, le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une analyse du règlement de copropriété.

Considérant que les planchers étaient des parties privatives et que par conséquent, les travaux étaient à la charge de la SCI Lederman et non de la copropriété, lors de l’assemblée générale du 12 mai 2022, les copropriétaires ont voté plusieurs résolutions :

— Résolution 18 annulant les résolutions 6,1 à 6,4 votées lors de l’assemblée du 5 mai 2021,

— Résolution 19 pour clôture du compte de travaux correspondant à la réfection du plancher,

— Résolution 20 par laquelle les copropriétaires ont donné mandat de poursuivre la SCI LEDERMAN pour « la destruction de la façade »,

— Résolution 21 s’opposant à la demande de reprise des travaux du plancher,

— Résolution 22 refusant le projet de devanture soumis.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 28 juin 2022, la SCI Lederman a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] afin de voir notamment annuler les résolutions n° 18, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022, juger les planchers hauts de cave parties communes de l’immeuble, être autorisée à réaliser le projet de travaux de devanture déposé devant les services de l’urbanisme de la Ville de [Localité 6] le 20 janvier 2022, obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 71 400 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers entre mai 2020 et janvier 2022, celle de 20 400 € au titre de la perte des loyers entre février 2022 et juillet 2022, celle de 19 266,50 € au titre des travaux pris en charge par elle, avec compensation entre les appels de charges à venir et les condamnations du syndicat des copropriétaires, ainsi que sa condamnation à réaliser les travaux de confortation des planchers côté arrière-boutique sous astreinte.

Par conclusions récapitulatives et responsives n°1 notifiées par voie électronique le 29 mai 2023, la SCI Lederman demande au tribunal de :

«  Vu la loi 65-55 7 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Vu les articles 1240 et suivants du code civil

Vu les pièces versées aux débats

RECEVOIR la SCI Lederman en ses écritures et la déclarer bien fondée dans ses demandes,

DEBOUTER le syndicat de copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

ANNULER les résolutions 18, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12/05/2022,

JUGER les planchers hauts de cave parties communes de l’immeuble,

Subsidiairement,

DESIGNER un architecte expert auprès des tribunaux dont l’indépendance sera garantie pour effectuer la visite du lot n°1.

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Lederman :

— la somme de 71 400 € au titre de la perte de chance de loyer entre mai 2020 et janvier 2022

— la somme de 20 400 € au titre de la perte des loyers entre février 2022 et juillet 2022

— la somme de 19 266,50 € au titre des travaux pris en charge par elle,

JUGER que les travaux de devanture autorisés par les services de l’urbanisme de la Ville de [Localité 6] le 11 juillet 2022 ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, ni à la structure de l’immeuble ou au droit des autres copropriétaires et les autoriser.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de confortation des planchers cote arrière-boutique et cela sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Lederman la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais de constat d’huissier,

DIRE que le jugement sera assorti de l’exécution provisoire, ".

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société Foncia Paris Est JMR, demande au tribunal de :

«  Vu les articles 2, 3, 9, 14, 15, 25, 30 43 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 du Décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces annexées aux débats,

À titre principal :

DEBOUTER la SCI Lederman de l’intégralité de ses demandes,

À titre reconventionnel :

A titre principal :

DECLARER recevables et bien fondées les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5],

En conséquence condamner la société Lederman à :

— remettre en état initial la devanture du local du Rez-de-chaussée ainsi qu’elle figure sur la photographie produite (pièce n°16), à savoir une devanture complète en bois avec moulures et deux colonnes encadrant la porte d’entrée assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— remettre en état initial le lot n°1 en supprimant les travaux effectués dans le lot n°1 en contravention au règlement des copropriété et sans autorisation, à savoir tous travaux de maçonnerie (création de dalles et hourdies béton), plomberie (création du réseau), fumisterie ainsi que tous travaux ayant touchés les parties communes et équipements communs (notamment démolition de murs de séparation, création de trémies, d’escalier privatif, création et raccordement de water-closet, raccordement du réseau de plomberie et raccordement des gaines de ventilation)

— supprimer les activités de restauration, bar musical, fumoir à chicha exploitées dans son local commercial (lot n°1)

— Réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en lui versant la somme de 10.000 €

A titre subsidiaire :

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07957 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

Condamner la société Lederman à :

— Fournir au syndicat des copropriétaires toutes les factures des travaux réalisés dans le lot n°1 au Syndicat des copropriétaires notamment des travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie ainsi que tous travaux ayant touchés les parties communes et équipements communs (notamment décaissement du sol en partie cave, démolition des murs de séparations, création de trémies, d’escalier privatifs, création et raccordement de water-closet, travaux de ventilation, extraction) dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— Laisser l’accès au lot n°1 à un architecte ou tous autres sachants mandatés par le syndicat des copropriétaires afin de vérifier la compatibilité des travaux effectués par la SCI Lederman et par son locataire la société Finfinnee avec la conservation de l’immeuble et l’absence de modification ou dégradation des parties communes, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— Faire cesser les nuisances sonores, olfactives, les fumées et monoxyde de carbone et encombrements parties communes émanant de son lot ou du fait des personnes l’exploitant, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard.

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI Lederman à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et notamment les frais de constat d’huissier. "

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification des planchers hauts

La SCI Lederman soutient que :

— le règlement de copropriété désigne au titre des parties privatives dans ses articles 3 et 4 « les planchers avec les poutres et les solives qui les tiennent »,

— il revient sur les parties communes entre les copropriétaires des lots l à 13 en visant : « les gros murs de refend, pignon et sur cour » (pièce n°3 de la SCI Lederman),

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07957 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

— le rapport technique du 11 mars 2022 de Monsieur [F] [X] met en évidence les non-sens du règlement de copropriété et rappelle que la suppression d’un plancher dans son ensemble « risque de compromettre la stabilité de l''immeuble, dans la mesure ou les solives sont des éléments structurels qui concourent à la tenue et la stabilité de l’ouvrage » (pièce n° 27 de la SCI Lederman),

— les éléments structurels relèvent des parties communes de l’immeuble,

— l’article 3 de la loi n° 65-557 du l0 juillet 1965 ?xant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que « le gros-œuvre des bâtiments, les éléments d 'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférents qui traversent des locaux privatifs », ainsi que « tout élément incorporé dans les parties communes » relèvent des parties communes,

— plusieurs lois, à commencer par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000), se sont succédées pour inciter les copropriétés à se mettre en conformité avec la législation en vigueur et c’est dans cet esprit que l’article 24 II de la loi précitée vise « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe »,

— si le syndicat des copropriétaires a basculé dans les charges communes les premiers travaux réalisés dans les caves de l’immeuble, il n’a pas modifié le règlement de copropriété au plus grand préjudice de la requérante,

— les prises de positions et agissements du syndicat des copropriétaires ont laissé croire à la SCI Lederman que les planchers de l’immeuble étaient des parties communes,

— l’acte de vente avec l’état daté puis les différents avocats qui se sont succédés et ont représenté le syndicat des copropriétaires n’ont jamais remis en doute le caractère commun du plancher,

— à aucun moment les sachants qui se sont succédés n’ont remis en question la qualification juridique des planchers considérés comme partie commune,

— il est constant et reconnu par le syndicat des copropriétaires que les travaux relevaient de problèmes de structure qui affectent l’ensemble des caves de l’immeuble,

— c’est pour cela qu’ils devaient être budgétisés sur les charges générales de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

— les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont pas d’ordre public, laissant aux intéressés le soin d’identifier, dans leurs actes, les installations devant constituer des parties communes ou des parties privatives,

— l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : " Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. (…) ",

— l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui déclare impératifs la plupart de ses articles ne vise pas les articles 2 et 3,

— les copropriétaires ont donc toute latitude pour déroger à ces dispositions en restreignant ou au contraire en augmentant la consistance des parties communes ou des parties privatives de leur immeuble,

— le règlement de copropriété est très clair et sans aucune ambiguïté, classant dans les parties privatives les structures des planchers et plafonds,

— le règlement de copropriété prévoit en son article 3 : désignation des parties privatives (page 15) que les éléments suivants en font partie :

«  Les planchers avec les poutres et solives qui les soutiennent (…) Le plafond attaché aux poutres de l’appartement supérieur ".

— le tribunal n’a vocation à trancher que les situations confuses ou non évoquées,

— or, en l’espèce la situation est limpide,

— à court de fondement juridique pour soutenir sa demande de « déclarer les planchers hauts de cave parties communes de l’immeuble », la SCI Lederman s’appuie sur « l’interprétation du bon sens (généralement retenu par les magistrats) » mis en avant dans le « rapport » d’un architecte missionné par ses soins et visiblement dépourvu de culture juridique.

***

En droit, selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes. "

Le règlement de copropriété précise en son article 3 « Désignation des parties privatives » :

«  Chaque acquéreur des lots ci-dessus désignés a la propriété exclusive et particulière des locaux les composant. Cette propriété comprendra notamment, sans que cette énonciation purement énonciative, soit limitative : Le plancher avec les poutres et solives qui les tiennent, les cloisons intérieures avec leurs portes et fenêtres sur rue et sur cour avec leur garde-corps et portes palières, toutes les canalisations à l’intérieur de chaque lot, les installations sanitaires, les cabinets de toilette, water-closets, éviers et autres installations de cuisine, les placards, les armoires et penderies, fond attaché aux poutres du plancher de l’appartement, l’intérieur, l’encadrement et les dessus de cheminées; et tout ce qui est inclus à l’intérieur des appartements et des caves; les rideaux de fer ou volets des boutiques, les boiseries ou revêtements extérieurs, les enseignes et persiennes des fenêtres.

Les séparations entre les appartements et les caves seront communes entre les propriétaires voisins ".

Il définit en son article 4 les parties communes comme suit :

«  1- Les parties dudit immeuble communes à tous les copropriétaires comprendront :

La totalité du sol construit ou non construit de l’immeuble. […] et enfin toutes les parties déclarées communes par la loi et par les usages parisiens étant au surplus expliqué que l’énumération ci-dessus n’est pas limitative " […]

2° Parties communes entre les copropriétaires des lots 1er à treizième inclus

Les parties communes entre les copropriétaires des lots premier à treize inclus comprendront, dans le bâtiment sur rue : […] les gros murs de façade et de refend pignons et sur cour […] et enfin toutes les parties déclarées communes par la loi et par les usages parisiens étant au surplus expliqué que l’énumération ci-dessus n’est pas limitative […] " (pièce n° 3 de la SCI Lederman).

En l’espèce, s’il est exact, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que le règlement de copropriété considère comme parties privatives " Les planchers avec les poutres et solives qui les soutiennent (…) Le plafond attaché aux poutres de l’appartement supérieur ", il y a toutefois lieu de préciser qu’un plancher est constitué d’une ossature de solives dont l’extrémité est encastrée dans les murs.

La surface du plancher supporte un parquet ou des panneaux et la sous-face, c’est-à-dire le plafond de l’étage inférieur, et les solives peuvent être apparentes ou être dissimulées par un plafond.

Il s’ensuit que si le plancher et le plafond des lots (sous-face du plancher haut), sont des parties privatives, tel n’est pas le cas du plancher haut, alors que le règlement de copropriété répute expressément parties communes, la totalité du sol construit ou non construit de l’immeuble, les séparations entre les appartements et le gros-œuvre de l’immeuble ne serait-ce sur ce point que par renvoi aux dispositions légales.

L’ensemble de ces éléments conduit par conséquent à considérer que les planchers hauts de cave constituent des parties communes de l’immeuble.

Sur la demande d’annulation des résolutions 18, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12/05/2022 et sur la demande subsidiaire de désignation d’un architecte expert

Sur la demande d’annulation de la résolution 18 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur l’annulation des votes des résolutions 6.1 à 6.4 de l’assemblée du 5 mai 2021

La SCI Lederman soutient que :

— plusieurs syndics et sachants se sont succédés et ont tous considéré que les travaux de structure relevaient bien des parties communes de l’immeuble,

— la résolution n° 18, qui annule les résolutions 6,1 à 6,4 votées lors de l’assemblée du 5 mai 2021, justifiant l’absence de connaissances du règlement de copropriété repose sur un mensonge délibéré puisque ce dernier était parfaitement connu par les intervenants qui se sont succédés,

— cette même résolution qui reconnait pourtant l’exécution des résolutions 6,1 à 6,4 de l’assemblée générale du 5 mai 2021 porte atteinte aux droits acquis par la société Lederman,

— la jurisprudence dispose en la matière que si une décision contraire à une décision précédemment votée peut être prise, cela ne peut se faire que si la première décision n’a pas été exécutée,

— si la décision première a reçu un début d’exécution, voter une décision contraire porte atteinte aux droits acquis du copropriétaires. (3ème Civ., 7 juillet 2010 n° 09-15.373).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

— s’agissant de la résolution 18, les travaux réalisés par la copropriété en 2015 sont des travaux de restructuration des parties communes et parties privatives situées au sous-sol de l’immeuble,

— ils sont différents des travaux portant uniquement sur les plafonds et planchers du sous-sol et du rez-de-chaussée du lot n°1, parties privatives appartenant uniquement à la SCI Lederman,

— il a déjà été jugé que la copropriété pouvait revenir sur une décision antérieure dans la mesure où sa décision est justifiée par l’intérêt collectif,

— le syndicat des copropriétaires peut bénéficier du « droit à l’erreur » et réparer celle qui a été commise lors de l’assemblée générale de 2021 qui ne respectait ni les termes du règlement de copropriété ni l’intérêt collectif de la copropriété,

— cette résolution ne lèse pas non plus les intérêts de la SCI Lederman car jusqu’à ce changement voté à l’assemblée générale du 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a été particulièrement diligent sur le sujet alors même qu’il ne concernait que le local commercial du rez-de-chaussée et que la crise sanitaire compliquait toutes démarches.

***

En droit, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ., 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07957 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ., 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ., 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529) par exemple en cas de cession à vil prix d’une partie commune ou d’un emplacement de stationnement sans contrepartie pour les copropriétaires lésés (Civ., 3ème, 8 septembre 2016, n° 15-16.954),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ., 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146 : décision de réintégration dans les parties communes d’une cave servant de chambre froide à un copropriétaire mettant à néant une décision d’autorisation précédemment votée, tandis qu’une autre résolution précédente avait décidé de soumettre au juge la question controversée des droits du copropriétaire sur le sous-sol ; 8 avril 2014, n° 13-11.983, etc.).

Une décision prise par deux copropriétaires majoritaires représentant ensemble plus de la majorité absolue des voix n’est pas en soi constitutive d’un abus de majorité, dès lors qu’elle n’est pas abusive et que les deux copropriétaires ayant voté la décision n’ont pas agi avec l’intention de nuire (Civ., 3ème, 24 février 1993, n° 90-21.144).

De même, le refus de l’assemblée générale d’autoriser a posteriori des travaux exécutés par un copropriétaire sans autorisation préalable de l’assemblée générale, alors que celle-ci était requise, ne peut constituer un abus de majorité (ex. récent : cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 12 mai 2021, n° RG 19/15225).

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

Ainsi, les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées (Civ., 3ème, 3 juin 2009, n° 08-16.189 : approbation des comptes en dépit du double versement par le syndic d’honoraires d’avocat dont le syndicat lui-même avait reconnu qu’il s’agissait « d’une erreur qui avait été rectifiée dans les comptes de l’exercice 2001 » : la décision d’approuver malgré tout les comptes relevait donc d’une « question d’opportunité dévolue au seul pouvoir de l’assemblée générale », en l’absence de démonstration d’un abus de majorité).

D’une façon générale, l’assemblée générale étant souveraine dans les décisions qu’elle prend, elle doit pouvoir défaire ce qu’elle a fait et revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision est dictée par l’intérêt collectif (ex. Civ., 3ème 7 juillet 2010, n° 09-15.373).

Deux conditions sont toutefois posées à cette faculté : que la première décision n’ait pas déjà été exécutée et que la seconde décision ne porte pas atteinte à des droits acquis.

La première condition résulte du principe de l’effet exécutoire des décisions d’assemblée générale autres que les décisions de travaux prises en application des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour lesquelles le syndic doit suspendre l’exécution des travaux jusqu’à l’expiration du délai pendant lequel la décision peut être contestée (article 42, alinéa 2, dernière phrase, de la loi du 10 juillet 1965).

La deuxième condition tient à l’application particulière du principe général qui s’oppose à ce qu’un droit acquis soit remis en cause sans l’accord de son bénéficiaire, il s’agira en pratique de tous les cas où l’assemblée générale a accordé une autorisation à un copropriétaire (travaux sur les parties communes notamment) ou un droit privatif sur des parties communes.

Le syndicat dispose de pouvoirs limités à son objet, la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance article 26 de la loi du 10 juillet 1965) ni porter atteinte aux droits résultant de la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2021 a voté en sa résolution 6.1 les travaux de réfection du plancher haut des caves au niveau du local commercial du rez-de-chaussée comme suit :

«  6.1 Décision de réaliser les travaux

L’assemblée générale après avoir :

— pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrat set marchés joints à la convocation

— pris connaissance de l’avis du conseil syndical

— et délibéré

Décide d’effectuer les travaux suivants : travaux de réfection du plancher haut des caves au niveau du local commercial du rez-de-chaussée selon les termes du devis de la société SAS VITALII pour un montant de 22.252,50 euros TTC.

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ".

Les résolutions subséquentes suivantes ont également été prises :

«  6.2 Honoraires du syndic en cas de réalisation des travaux

Conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et en application du contrat de syndic, l’assemblée générale confirme que les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux votés précédemment, s’élèvent à 2% HT du montant HT des travaux. Ces honoraires n’incluent pas les visites sur place durant les travaux qui seront facturés à la vacation.

Il est également rappelé que le syndic intervient en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, maitre d’ouvrage. Sa responsabilité ne peut être appréciée qu’en fonction de la diligence et de la compétence normale d’un administrateur de biens qui n’est pas celle d’un architecte ou d’un bureau d’études. […]

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance.

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07957 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

6.3 Désignation d’un maitre d’œuvre – fixation de sa rémunération

L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide de recourir aux services d’un architecte DPLG pour un budget de 8.5 % du montant HT des travaux votés avec une TVA à 10%.

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

6.4 Souscription d’une assurance dommages-ouvrage

L’assemblée générale après en avoir délibéré, décide de souscrire une assurance dommages-ouvrage (Loi Spinetta du 4 janvier 1978) pour un coût estimatif de 2.000 euros.

[…]

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance.

6.5 Recours à un coordonnateur SPS fixation de sa rémunération

L’assemblée générale après en avoir délibéré, et pris acte de l’obligation imposée par l’arrêté du 25/03/2003 fixant la liste des travaux comportant des risques particuliers, pour lesquels un plan général de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé est requis, en application de l’article R 238-25-1 ou de l’article R 238-25-2 du code du travail, décide de ne pas recourir aux services d’un coordonnateur SPS.

…]

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance " (pièce n°12 de la SCI Lederman).

L’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 a voté une résolution 18 intitulée « Annulation des votes des résolutions 6.1 à 6.4 de l’assemblée du 5 mai 2021 » rédigée comme suit :

«  18 Annulation des votes des résolutions 6.1 à 6.4 de l’assemblée du 5 mai 2021 (article 24)

Le président met aux voix la résolution suivante :

Lors de l’assemblée générale du 5 mai 2021, la copropriété, mal conseillée par l’ancien syndic, a voté (résolution 6.1) à tort les travaux de réfection des planchers du rez-de-chaussée (lot n°1) pour un montant de 22.522,50 euros avec la société VITALII alors même que ceux-ci auraient dû être payés par le propriétaire des locaux, la SCI Lederman.

En effet, le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que les planchers et plafonds des lots sont des parties privatives dont les travaux sont à la charge du propriétaire du lot et à faire faire par des entreprises agrées par le syndic.

La copropriété ne connaissait pas cette information à l’époque et une première phase de travaux a été effectuée par la société VITALII pour la somme de 4.362,27 euros.

La société VITALII choisie par la copropriété a ensuite décidé de ne pas continuer le chantier suite à des menaces proférées par la SCI Lederman (voir mails et échanges de messages en annexe) qui lui demandait d’effectuer des travaux supplémentaires non autorisés portant sur les parties communes de l’immeuble comme un décaissement important du sol de la cave.

La SCI Lederman a ensuite menacé le syndic de procédure pour que les travaux reprennent plus vite.

La copropriété a ensuite consulté une avocate spécialisée en droit immobilier, Me [Y] [C], qui lui a conseillé de ne plus prendre en charge les travaux en question, ceux-ci devant être payés par la SCI Lederman.

En conséquence, la copropriété décide de revenir sur le vote des résolutions 6.1 à 6.4 de l’assemblée générale du 5 mai 2021 et de ne pas prendre en charge les travaux de réfection des planchers du rez-de-chaussée et cave du lot n°1 appartenant à la SCI Lederman.

Personne ne s’abstient

Vote contre : 109/924 tantièmes Lederman (109)

Votent pour : 815/924 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 " (pièce n°31 de la SCI Lederman).

Toutefois, la rédaction même de cette résolution 18 indique qu’une première phase de travaux a été effectuée. Les résolutions 6.1 à 6.4 avaient déjà reçu un début d’exécution au moment de l’adoption de la résolution 18.

Or, l’exécution d’une première phase de travaux constitue une mesure d’exécution de la résolution 6.1 s’opposant à ce que l’assemblée générale puisse revenir sur sa décision de travaux.

Cette résolution 6.1 a créé un droit acquis au profit de la SCI Lederman, propriétaire du lot n°1, dans la mesure où les travaux qui y étaient prévus ont reçu un début d’exécution de sorte que l’assemblée générale du 12 mai 2022 ne pouvait adopter une résolution 18 ayant pour objet d’anéantir la résolution 6.1 prise par l’assemblée générale du 5 mai 2021.

En conséquence, il y a lieu d’annuler la résolution 18 de l’assemblée générale du 12 mai 2022.

Cette annulation conduit nécessairement à dire que le coût des travaux les travaux de réfection des planchers du rez-de-chaussée (lot n°1) sera réparti entre les copropriétaires sur la base de la résolution 6.1 du 5 mai 2021 qui a reçu un début d’exécution.

Sur la demande d’annulation de la résolution 19 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur la clôture du compte travaux correspondant à la réfection du plancher haut des caves au niveau du commerce du RDC

La SCI Lederman soutient que :

— plusieurs syndics et sachants se sont succédés et ont tous considéré que les travaux de structure relevaient bien des parties communes de l’immeuble,

— la résolution n° 18, qui annule les résolutions 6,1 à 6,4 votées lors de l’assemblée du 5 mai 2021, justifiée par l’absence de connaissances du règlement de copropriété, repose sur un mensonge délibéré puisque ce dernier était parfaitement connu par les intervenants qui se sont succédés,

— cette même résolution qui reconnait pourtant l’exécution des résolutions 6,1 à 6,4 de l’assemblée générale du 5 mai 2021 porte atteinte aux droits acquis par la société Lederman,

— la jurisprudence dispose en la matière que si une décision contraire à une décision précédemment votée peut-être prise, cela ne peut se faire que si la première décision n’a pas été exécutée,

— si la décision première a reçu un début d’exécution, voter une décision contraire porte atteinte aux droits acquis du copropriétaires. (3ème Civ. du 7 juillet 2010, n° 09-15.373).

S’agissant de la résolution 19 par laquelle la copropriété décide de rembourser aux copropriétaires les fonds appelés pour les travaux du local commercial et non utilisés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] soutient que :

— il est de l’intérêt commun de rembourser à tous les copropriétaires les sommes indûment appelées pour des travaux d’ordre privatif,

— la SCI Lederman ne rapporte pas la preuve d’abus de droit ou d’inégalité de traitement entre les différents copropriétaires.

En droit, sans qu’il soit nécessaire de répéter les éléments de droit cités plus haut, il sera précisé qu’il a déjà été jugé que lorsqu’une résolution intervient après qu’une première résolution a été exécutée (appels de fonds réalisés pour des travaux terminés), cette résolution adoptée ultérieurement, qui modifie la répartition du coût de ces travaux (en l’occurrence des travaux de voirie), porte atteinte au droit acquis du copropriétaire pour lequel elle modifie, à son détriment, sa quote-part dans les travaux, peu important que cette modification ait été minime (ex. : Cour d’appel de Rouen, 1ère chambre civile, 31 Mai 2017 – n° 16/03607).

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mai 2021 a voté une résolution 6.6 rédigée comme suit :

«  6.6 Echéancier des appels de fonds

Les copropriétaires rappellent que ces travaux doivent être financés en charges générales comme les dernières opérations de travaux sur les planchers hauts des caves réalisées il y a quelques années.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds selon la clé de répartition charges générales suivant les modalités ci-après définies :

Appels de fonds concomitamment à l’apurement des charges.

[…]

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par la suite, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 a voté une résolution 19 intitulée « Clôture du compte travaux 01003 : réfection du plancher haut des caves au niveau du commerce du RDC (article 24) » rédigée comme suit :

«  Le président met aux voix la résolution suivante :

La somme de 27.000 euros TTC a été appelée suite du vote des résolutions n°6-1 à 6.5 de l’assemblée générale du 5 mai 2021 au titre des travaux de reprise des planchers du rez-de-chaussée et cave du lot n°1 appartenant à la SCI Lederman.

La copropriété a payé un acompte de 2.252,25 euros à la société VITALII pour les travaux effectués dont elle se réserve le droit d’en demander le paiement à la SCI Lederman.

Reste donc un solde créditeur à restituer de 24.747,75 euros à répartir selon les tantièmes 001- charges communes générales.

L’assemblée générale décide que ce montant sera remboursé aux dates suivantes : 100 % le 12/05/2022 avec la répartition des charges de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021.

Personne ne s’abstient

Vote contre : 109/924 tantièmes Lederman (109)

Votent pour : 815/924 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 " (pièce n° 31 de la SCI Lederman).

Il résulte de ces éléments que la résolution 19 modifie la répartition du coût des travaux de réfection du plancher haut en :

— clôturant le compte travaux ouvert pour la réfection du plancher haut des caves au niveau du lot n°1,

— prévoyant de « demander le paiement à la SCI Lederman » de l’acompte de 2.252,25 euros payé par la copropriété à la société VITALII pour les travaux effectués,

— restituant aux copropriétaires la somme de 24.747,75 euros à répartir selon les tantièmes le 12 mai 2022.

Il apparaît que cette résolution, d’une part, intervient alors que les premières ont été exécutées (appels de fonds entièrement réalisés conformément à la résolution 6.6 pour des travaux commencés votés à la résolution 6.1) et, d’autre part, porte atteinte au droit acquis de la SCI Lederman en ce qu’elle modifie, à son détriment, sa quote-part de répartition du coût des travaux.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution 19 de l’assemblée générale du 12 mai 2022.

Sur la demande d’annulation de la résolution 20 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur le mandat à donner au syndic pour poursuivre la SCI Lederman pour destruction de la façade

La SCI Lederman soutient que :

— selon décision du 5 mai 2021, l’assemblée générale a voté les travaux de réfection du plancher haut des caves au niveau du local commercial du rez-de-chaussée, selon les termes du devis de la société SAS VITALII pour un montant de 22 522,50 € TTC,

— contre toute attente l’entreprise VITALII a déserté le chantier en laissant un trou béant dans le local au motif qu’elle ne souhaitait pas continuer les travaux sur la base du marché,

— la SCI Lederman a donc fait poser à ses frais des panneaux et une porte de fer pour sécuriser les locaux,

— le syndicat des copropriétaires a fait cesser les travaux votés et exécutés puis a voté des résolutions contraires aux précédentes pourtant acquises au béné?ce de la SCI Lederman,

— le syndicat des copropriétaires refuse de lui accorder le droit à une nouvelle devanture et la menace de la poursuivre pour la destruction de la devanture.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

— la SCI Lederman a, de son propre aveu, indiqué qu’elle avait détruit purement et simplement la façade du local du rez-de-chaussée,

— cette destruction de la façade a été faite sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires, sans respect des règles de l’urbanisme applicable et enfin sans respect des règles de l’art.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 a voté une résolution 20 intitulée « Mandat à donner au syndic pour poursuivre la SCI Lederman pour destruction de la façade (article 24) » rédigée comme suit :

«  Le président met aux voix la résolution suivante :

La SCI Lederman a totalement détruit la façade du local du rez-de-chaussée laissant apparaître aujourd’hui un trou béant devant lequel a été mise une simple palissade.

Il est rappelé que le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit en son chapitre 4 §A

5° (page 27) que l’aspect extérieur des devantures des boutiques ne peut être modifiés sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, une demande aurait également dû être faite auprès des services de l’urbanisme de la ville de [Localité 6].

Or, cette destruction de la façade, a été faite sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires, sans respect des règles de l’urbanisme applicable et enfin sans respect des règles de l’art, les rebords de fenêtres ayant été découpés au ras des garde-corps et étant de ce fait tranchants et dangereux.

La SCI Lederman indique à tort que la société VITALII aurait détruit cette façade alors qu’elle est seule responsable de cette démolition faite sans aucune autorisation ainsi qu’il le précise dans un email adressé au conseil syndical.

La SCI Lederman demande aujourd’hui à la copropriété de valider cette destruction a posteriori et d’autoriser une devanture moderne non conforme avec le style de l’immeuble alors que l’ancienne devanture était en bois.

De plus, la SCI Lederman n’a pas demandé d’autorisation de modification de façade auprès des services de l’urbanisme mais uniquement une demande de pose d’enseigne, ce qui n’a rien à voir.

La SCI Lederman a déjà été mise en demeure par l’avocate, Me [Y] [C], de remettre en état initial la devanture, ce qui n’a pas été suivi d’effet.

La copropriété ne peut laisser en état la façade du rez-de-chaussée, il convient donc d’engager des poursuites contre la SCI Lederman pour non-respect du règlement de copropriété et des règles de l’urbanisme applicables.

La copropriété décide d’engager toutes les poursuites nécessaires contre la SCI Lederman portant sur les démolitions et travaux effectués dans son lot n°1 et sur les parties communes de l’immeuble et notamment sa façade.

Il sera donné tout pouvoir à M^e Adrienne Prot, avocate au barreau de Paris afin d’engager lesdites poursuites et de représenter le syndicat des copropriétaires en demande comme en défense dans ce litige.

Personne ne s’abstient

Vote contre : 109/924 tantièmes Lederman (109)

Votent pour : 815/924 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 " (pièce n°31 de la SCI Lederman).

Il ressort de l’email de la SCI Lederman au syndic du 13 janvier 2022 qu’elle reconnait :

« Nous avons simplement déposé la vieille façade pour faciliter le chantier et l’évacuation des gravats » (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires).

Il ressort du constat d’huissiers diligenté par la SCI Lederman le 7 janvier 2022 (pièce n°20 de la SCI Lederman) que la façade du local du rez-de chaussée a été entièrement détruite, laissant apparaître un trou béant devant lequel a été mise une simple palissade.

La SCI Lederman n’apporte aucun élément au soutien de sa demande d’annulation permettant au tribunal de considérer que cette résolution a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l’intention de lui nuire ou de lui porter préjudice.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande d’annulation de la résolution 20.

Sur la demande d’annulation de la résolution 21 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur la demande de la SCI Lederman de reprise des travaux de confortation des structures affectant le lot n°1

La SCI Lederman soutient que :

— depuis 2014 et jusqu’en 2022, le syndicat des copropriétaires, donneur d’ordre et maitre de l’ouvrage des planchers des caves, a toujours reconnu que ces planchers relevaient des parties communes et que la décision initiale de mai 2021 avait été exécutée avant le revirement de l’assemblée générale du 12 mai 2022,

— pour les mêmes raisons invoquées au soutien de l’annulation des résolutions 18 et 19, la résolution 21 de l’assemblée générale du 12 mai 2022, qui est injusti?ée et cause le plus grand préjudice à la SCI LEDERMAN doit être annulée.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

— s’agissant de la résolution 21, l’assemblée générale a décidé que les travaux de reprise de structure du lot n°1 devaient être pris en charge par la SCI Lederman compte tenu de leurs caractères privatifs (résolutions n°19 et 20),

— il est donc logique et dans l’intérêt commun de la copropriété qu’elle s’oppose à la reprise des travaux à la charge du Syndicat des copropriétaires,

— la SCI Lederman ne rapporte aucunement la preuve d’un abus de droit ou de vote majoritaire.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 a voté une résolution 21 intitulée « A la demande de la SCI Lederman : reprise des travaux de confortation des structures affectant le lot n°1 (article 26) » rédigée comme suit :

«  Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale décide de reprendre les travaux de confortation des structures affectant le lot n°1 et de confier ces travaux à la société VITALII ou, à défaut, toute autre entreprise réalisant des travaux de qualité similaire.

Il est préalablement rappelé que le syndicat des copropriétaires a choisi l’entreprise VITALII pour les travaux de confortation des planchers du lot détenu par la SCI Lederman.

Or l’entreprise a abandonné le chantier laissant un vide béant aux risques et périls de la structure de l’immeuble et de la sécurité de ses occupants.

Le syndicat des copropriétaires maitre de l’ouvrage est responsable de cet abandon et des risques qui peuvent en découler.

S’abstient : 65/1000 tantièmes, [K] [T] (65)

Votent contre : 750/1000 tantièmes

Vote pour : 109/1000 tantièmes Lederman (109)

N’ayant pas accueilli la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution est rejetée "

Par cette résolution 21, l’assemblée générale du 12 mai 2022 s’est donc opposée à la reprise des travaux qui avaient été votés à la résolution 6.1 lors de l’assemblée générale du 5 mai 2021 en considérant, dans le prolongement de la résolution 19, que ces travaux ne devaient pas être à la charge du syndicat des copropriétaires.

Compte tenu de l’annulation de la résolution 19 intitulée « Clôture du compte travaux 01003 : réfection du plancher haut des caves au niveau du commerce du RDC (article 24) » et pour les mêmes motifs déjà énoncés ci-dessus, la résolution 21 ne pouvait :

— d’une part, intervenir alors que les premières ont été exécutées (appels de fonds entièrement réalisés conformément à la résolution 6.6 pour des travaux commencés votés à la résolution 6.1),

— d’autre part, porter atteinte au droit acquis de la SCI Lederman en modifiant, à son détriment, sa quote-part de répartition du coût des travaux.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution 21 de l’assemblée générale du 12 mai 2022.

Sur la demande d’annulation de la résolution 22 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 portant sur la demande d’autorisation de la SCI Lederman pour remplacer la devanture de son lot

La SCI Lederman fait valoir que :

— le conseil de la copropriété, Me [C], disposait de l’intégralité des éléments techniques et visuels du projet de devanture depuis le 7 février 2022 pour le soumettre au conseil syndical,

— lors de l’assemblée générale, Maître [C] a participé à la réunion qui s’est déroulée par voie dématérialisée par zoom et a mené les débats sur toutes les résolutions concernant la SCI Lederman, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires disposait de tous les éléments et ne pouvait rejeter la demande émise par la SCI Lederman sous un motif pour le moins contestable et en l’absence d’éléments techniques,

— le syndicat des copropriétaires a disposé d’un délai de 3 mois entre la demande d’autorisation et la tenue de l’assemblée pour demander un complément d’information, ce qu’il n’a pas fait, fort probablement parce que ces éléments avaient déjà été transmis par mail officiel du 7 février 2022 à son conseil,

— le contenu de la résolution 22 évoque la demande « d’une devanture plus moderne », de sorte qu’elle peut légitimement s’interroger sur la bonne foi du syndicat des copropriétaires,

— le refus d’autoriser la nouvelle devanture relève de la mauvaise foi sinon de l’abus de droit des copropriétaires qui disposaient au moment du vote de tous les éléments nécessaires pour autoriser la création de la nouvelle devanture, d’autant plus nécessaire que le syndicat était responsable de sa destruction,

— la demande d’autorisation relève des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et le législateur a prévu que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue par l’article 25 b), tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter ces travaux qui ne peut refuser d’autoriser ces travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou portent atteinte au droit des autres copropriétaires,

— afin de ne pas laisser la situation en l’état, la SCI Lederman a rapidement entrepris des démarches administratives pour remplacer la devanture qui clôt son fond et elle a transmis le projet tant au syndicat qu’a son conseil avant le vote,

— sous le motif d’une prétendue absence des éléments techniques la demande a été refusée,

— toutefois, les travaux envisagés de la devanture ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à son esthétique,

— bien au contraire, ils contribuent à une plus-value visuelle de l’extérieur de l’immeuble, de sorte qu’elle doit être autorisée à réaliser le projet de travaux de devanture déposé devant les services de l’urbanisme de la Ville de [Localité 6] le 20 janvier 2022 et réitéré sous le bon CERFA en avril 2022.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] soutient que :

— aucun fondement juridique précis n’est mentionné, seul l’abus de droit étant mentionné concernant la demande d’annulation de la résolution 22,

— aucun descriptif n’a été joint au courrier de demande d’ordre du jour,

— la pose d’une enseigne n’est pas la même chose que le remplacement d’une devanture,

— un formulaire de deux pages sur lequel étaient uniquement renseignées les mesures de l’enseigne a été communiqué sans photos ni plans du projet de modification de toute la devanture,

— l’assemblée générale n’avait donc pas les éléments nécessaires pour se prononcer sur le projet de modification de la devanture,

— le fait que des plans aient été communiqués lors d’un échange entre les conseils des parties ne peut en aucun cas pallier l’oubli commis par la SCI Lederman lors de sa demande d’ordre du jour, que l’assemblée générale a donc rejeté la résolution tout en mentionnant qu’elle restait ouverte à tout projet correctement communiqué,

— une fois de plus, aucun abus de droit ou de vote majoritaire n’a été commis par le syndicat des copropriétaires.

***

En droit, il appartient aux copropriétaire, demandeur à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire de démontrer que la délibération critiquée a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent une autorisation exclusive de l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 a voté une résolution 22 intitulée « A la demande de la SCI Lederman : autorisation à lui donner pour remplacer la devanture de son lot selon descriptif joint à son courrier (article 25) » rédigée comme suit :

«  Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale prend acte que les travaux engagés pour la confortation des structures ont endommagé la devanture existante.

Elle a été sécurisée par la SCI Lederman qui souhaite installer une devanture plus moderne pour laquelle une demande a été adressée auprès des services de l’urbanisme.

S’abstient : 65/1000 tantièmes, [K] [T] (65)

Votent contre : 750/1000 tantièmes

Vote pour : 109/1000 tantièmes Lederman (109)

N’ayant pas accueilli la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution est rejetée.

L’AG rappelle qu’aucun descriptif de la devanture avait été joint à la LR de Me [J] [M] du 28 janvier 2022

Etaient joints :

— demande d’autorisation d’installation d’une enseigne

— un procès-verbal de constat de 13 pages de Me [Z], huissier de justice.

L’AG reste ouverte à toute proposition d’une devanture qui respectera tant les règles d’urbanisme, que celles exigées par le règlement de copropriété " (pièce n°31 de la SCI Lederman).

Il n’est dans ces circonstances nullement démontré que le refus de travaux opposé à la SCI Lederman serait contraire à l’intérêt collectif ou procèderait d’une rupture d’égalité alors que le syndicat des copropriétaires a légitimement pu, sans commettre aucun abus de majorité, refuser de voter en faveur de travaux d’importance dont il n’a pu cerner l’ensemble des aspects techniques et conséquences sur l’immeuble.

En conséquence, la résolution 22 n’encoure aucune annulation.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

La SCI Lederman demande au tribunal de l’autoriser à réaliser le projet de travaux de devanture déposé devant les services de l’urbanisme de la Ville de [Localité 6] le 20 janvier 2022 et réitéré sous le bon CERFA en avril 2022 et soutient que :

— le refus d’autoriser la nouvelle devanture relève de la mauvaise foi sinon de l’abus de droit des copropriétaires qui disposaient au moment du vote de tous les éléments pour autoriser la création de la nouvelle devanture, d’autant plus nécessaire que le syndicat était responsable de sa destruction,

— la demande d’autorisation relève des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10juiIlet 1965,

— en effet, le législateur a prévu que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue par l’article 25b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter ces travaux,

— le tribunal ne peut refuser d’autoriser ces travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou portent atteinte au droit des autres copropriétaires,

— les travaux envisagés de la devanture ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à son esthétique mais, bien au contraire, contribuent à une plus-value visuelle de l’extérieur de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] s’oppose à cette demande en faisant valoir que :

— le tribunal ne peut comme l’assemblée générale accueillir une demande d’autorisation de travaux que dans la mesure où le copropriétaire intéressé ne les a pas déjà entrepris,

— les travaux effectués par la SCI Lederman sur la devanture du local du rez-de-chaussée ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble,

— la SCI Lederman a d’abord détruit en son intégralité la devanture sans respecter le droit de l’urbanisme (absence de permis de démolition), puis elle a refusé de remettre en l’état les lieux suite à la mise en demeure qui lui a été adressée,

— elle n’a pas respecté les règles d’urbanisme en déposant uniquement un dossier de demande d’enseigne alors qu’elle aurait dû déposer un dossier de modification de devanture ainsi qu’une demande d’autorisation préalable de travaux en tant qu’ERP,

— elle a ensuite soumis à l’assemblée générale une demande incomplète, cette dernière n’ayant pu se prononcer valablement sur sa demande,

— la SCI Lederman a finalement effectué les travaux sans aucune autorisation de l’assemblée générale ni des services de l’urbanisme,

— à ce jour, la nouvelle devanture non autorisée est contemporaine en métal gris foncé alors que l’ancienne devanture était tout en bois avec des moulures et colonnes en harmonie avec l’immeuble qui est en pierre de taille.

***

En droit, le quatrième alinéa de l’ article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " lorsque l’assemblée générale refuse l’ autorisation prévue à l’ article 25 b [ autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ".

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

Aux termes de l’article 10 du décret d’application du 17 mars 1967 : "Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux … ".

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. : Civ., 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ., 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000 ; 30 septembre 2014, n° 13-19.145).

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En vertu de l’article 30 alinéa 4 dans sa version applicable au présent litige :

«  Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. "

Il y a lieu de préciser que le tribunal ne peut comme l’assemblée générale accueillir une demande d’autorisation de travaux que dans la mesure où le copropriétaire intéressé ne les a pas déjà entrepris.

La ratification judiciaire ne peut intervenir a posteriori (3ème Civ., 19 janvier 1994, pourvoi n° 92-13.431 3ème Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n° 93-19.087 : 3ème Civ., 19 septembre 2012, pourvoi n° 11-21.631, publié, cour d’appel de Paris, 23e ch., 24 oct. 2002, n° 02/06530, cour d’appel de Paris, 2 juin 2005, n° 04/16926, cour d’appel de Paris, pôle 4, ch. 2, 26 avr. 2017, n° 15/04355).

Le copropriétaire ne pouvant solliciter du juge la validation d’une construction déjà réalisée (cour d’appel de Rennes, 4e ch., 6 sept. 2018, n° 15/06985), il importe peu à cet égard que les travaux qu’il a exécutés aient présenté un caractère minime ou préparatoire (cour d’appel de Paris, pôle 4, ch. 2, 11 mars 2015, n° 13/08683). Est tout autant indifférent le fait que le refus d’autorisation de la part de l’assemblée ait présenté ou non un caractère abusif (ex. : Cour d’appel de Paris, pôle 4, ch. 2, 26 avr. 2017, n° 15/04355).

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des photographies et procès-verbal de constat d’huissier du 3 novembre 2022 (pièces n°16 et 17 du syndicat des copropriétaires) que la SCI Lederman a effectué les travaux sans aucune autorisation.

La SCI Lederman ne démontre par aucune pièce versée aux débats que l’ancienne devanture était non conforme aux dispositions de l’urbanisme et qu’elle aurait été déposée pour cette raison ni le fait que la devanture qu’elle a mise en place suive les préconisations techniques des services de la Ville de [Localité 6], ce moyen étant au surplus inopérant.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI Lederman de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux.

L’ensemble des motifs ci-dessus évoqués conduisent également à faire droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI Lederman à remettre en état la devanture en façade du lot n°1 ainsi qu’elle figure sur la photographie produite (pièce n°16 du syndicat des copropriétaires), à savoir une devanture complète en bois avec moulures et deux colonnes encadrant la porte d’entrée, sous une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de deux mois après la signification du jugement à intervenir.

Sur les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires pour perte de loyers et remboursement de travaux

La SCI Lederman soutient que le syndicat des copropriétaires est responsable du vice de construction, auquel s’assimile le vice de conception, et du défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, de sorte qu’il doit être condamné à réparer son préjudice et à lui payer les sommes suivantes :

—  71 400 € au titre de la perte de chance de loyer entre mai 2020 et janvier 2022,

—  20 400 € au titre de la perte des loyers entre février 2022 et juillet 2022,

— et 19 266,50 € au titre des travaux pris en charge.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

— la SCI Lederman ne rapporte la preuve d’aucune faute de la part du syndicat des copropriétaires encore moins d’un vice de construction ou de conception de l’immeuble et d’un lien de causalité avec le préjudice invoqué,

— au contraire, jusqu’à l’assemblée générale du 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a permis de faire avancer le dossier des travaux du local commercial alors même que d’autres chantiers prioritaires étaient en cours dans la copropriété (ravalement pour cause amiante et réfection toiture) et que la crise sanitaire rendait difficiles toutes démarches,

— en tout état de cause, si jamais le tribunal estimait que la faute du syndicat des copropriétaires était engagée, il est évident que c’est la responsabilité des syndics qui devrait être recherchée suite à leur défaut de conseil et d’information,

— or trois syndics différents s’étant succédés dans la copropriété ces dernières années, le syndicat des copropriétaires n’a pas souhaité les appeler dans la cause dans un premier temps afin de ne pas alourdir et d’allonger la procédure,

— il se réserve la possibilité d’une action récursoire ou d’une action en garantie ultérieure le cas échéant.

Il réfute en outre tout préjudice subi par la SCI Lederman en faisant valoir que :

— lorsque la SCI Lederman a acheté son local commercial en mai 2019, elle avait été parfaitement informée de l’état déplorable du bien et de la possibilité que la situation se dégrade,

— à partir du moment où aucuns travaux n’avaient encore été votés, elle n’avait aucune assurance que ceux-ci allaient être réalisés et le cas échéant encore moins dans leur délai,

— la SCI Lederman a acquis ce bien à bas prix compte tenu de son état et des nombreux aléas qui y étaient attachés, de sorte qu’elle est bien malvenue de déclarer avoir subi un préjudice de manque à gagner (perte de chance de loyers et loyers) alors même qu’aucune garantie ne lui a jamais été donnée quant à la date à laquelle elle serait en mesure de tirer des revenus de ce local.

En l’espèce, la SCI Lederman a acquis le lot n°1 par acte du 13 mai 2019.

Dans l’acte de vente, il est indiqué qu’un certain nombre de travaux avaient été effectués par des précédents propriétaires et non autorisés par la copropriété, à savoir : la création de trémies et d’un escalier privatif, la destruction d’un mur de séparation ainsi que l’installation de water-closet. Il est également indiqué :

«  L’acquéreur pleinement informé déclare persister dans son intention d’acquérir au prix sus-indiqué tenant compte de l’existence des remarques ci-dessus relatées.

Pour le cas où ce défaut révélé serait :

— soit d’une plus grande gravité ignorée à ce jour,

— soit sujet à évolution ou aggravation

— il déclare poursuivre cette acquisition à ses risques et périls, sans recours contre le Vendeur et les notaires soussignés.

Précision est ici faite que l’état délivré en date du 9 mai 2019 par le syndic de copropriété le cabinet ABD GESTION indique que :

« Le lot numéro 1 (boutique) a fait l’objet d’un diagnostic plancher haut sous-sol par un bureau d’étude structure, lequel préconise des travaux de renforts. Ces travaux n’ont pas encore fait l’objet d’un vote, l’appel des offres étant en cours de réalisation » (pièce n°2 de la SCI Lederman).

La garantie des vices cachés a donc été écartée dans l’acte concernant le sol, le sous-sol et les bâtiments.

La SCI Lederman a acquis ce bien en étant informée de son état et des aléas qui y étaient attachés. Le 30 septembre 2021, les travaux ont débuté.

Sur la période de mai 2020 à janvier 2022, la SCI ne verse aucune pièce aux débats permettant au tribunal de considérer qu’elle aurait eu l’intention ou la possibilité de louer ses locaux de sorte qu’elle ne peut invoquer aucune perte de chance de louer sur cette période.

Le 30 novembre 2021, la SCI Lederman a donné à bail les locaux pour un loyer mensuel de 3 400 euros à compter du 1er février 2022 (pièce n° 15 de la SCI Lederman).

Le bail contient en page 4 les dispositions suivantes :

«  L’IMMEUBLE est loué dans son état actuel brut de béton.

Les BIENS loués ne comportent aucune installation électrique et de plomberie à jour.

Sauf application d’une disposition légale spécifique, le BAILLEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

A ce sujet, il est ci-annexé un rapport de visite de M. [S] [N], Ingénieur structure, de la société AMO SERVICES, en date du 31 octobre 2018.

[…]

Le PRENEUR reconnaît avoir reçu copie préalablement à la signature du présent acte dudit rapport.

Le PRENEUR pleinement informé déclare vouloir persister dans son intention de louer au prix sus-indiqué tenant compte de l’existence des remarques ci-dessus relatées.

Pour le cas où ce défaut révélé serait :

— soit d’une plus grande gravité restée ignorée à ce jour,

— soit sujet à évolution ou aggravation,

— il déclare poursuivre cette location à ses risques et périls, sans recours contre le BAILLEUR et les Notaires soussignés à ce titre.

Précision est ici faite que l’état daté délivré en date du 9 mai 2019 par le syndic de copropriété le cabinet ABD GESTION indique que :

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07957 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

«  Le lot numéro 1 (boutique) a fait l’objet d’un diagnostic plancher haut sous-sol par un bureau d’étude structure, lequel préconise des travaux de renforts.

Ces travaux n’ont pas encore fait l’objet d’un vote, l’appel des offres étant en cours de réalisation ".

En page 5 du contrat de bail commercial, la clause « durée » précise : " Le bail est conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1° février 2022 pour se terminer le 1e février 2031.

Précision est ici faite que des travaux de sol sont actuellement effectués par la copropriété et devraient s’achever avant la date d’entrée en jouissance prévue par les parties, soit le 1er février 2022.

Si toutefois lesdits travaux n’avaient pas été achevés par la copropriété, le 1er février 2022, il est prévu par les parties, que le délai d’entrée en jouissance serait reporté à la fin desdits travaux de sol effectués par la copropriété, d’une durée d’autant que nécessaire, décalant ainsi les délais dudit bail commercial ".

Dès lors, la SCI Lederman, tout comme son preneur, était parfaitement informée de l’état des locaux et avait prévu expressément que la location pouvait ne pas prendre effet aux dates fixées contractuellement, acceptant ainsi l’aléa lié à la réalisation des travaux.

Elle n’apporte pas la preuve d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires et ne justifie pas plus d’un préjudice consistant en une perte de loyers entre février 2022 et juillet 2022.

Enfin, elle n’apporte aucun élément permettant de fonder sa demande de voir prise en charge par le syndicat des copropriétaires la somme de 19 266,50 € au titre des travaux qu’elle aurait entrepris de sa propre initiative.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI Lederman doit être déboutée de sa demande de réparation.

Sur la demande de compensation d’éventuelles condamnations avec les appels de charges

La SCI Lederman sollicite du tribunal qu’il ordonne la compensation entre les appels de charges à venir et les condamnations du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que cette demande est dénuée de tout fondement juridique.

En l’espèce, la SCI Lederman ayant été déboutée de ses demandes de réparation, il n’a pas lieu à compensation.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de confortation des planchers côté arrière-boutique.

La SCI Lederman sollicite du tribunal qu’il ordonne la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de confortation des planchers côté arrière-boutique.

Au soutien de cette demande, elle fait valoir que :

— le local commercial est divisé en deux espaces celui côté rue, zone 2 : une zone en plancher mixte (structure porteuse en IAO et voutains en brique pleine faisant hourdis et un cote immeuble zone 1 : en dalle béton (épaisseur 12cm) avec pro?lé métallique type IPN en renforts,

— les travaux entrepris et suspendus par le syndicat des copropriétaires puis terminés par la SCI Lederman concernent l’espace côté rue, soit la zone 2,

— l’autre coté qui correspond à la zone 1 nécessite également des travaux de confortement,

— ainsi les différents rapports rédigés à la demande du syndicat des copropriétaires constatent que certains pro?lés IPN en soutien de la dalle béton présentent des usures très importantes et que certains ferraillages de la dalle en béton sont apparents et ont un enrobage incorrect,

— ces altérations structurelles qui sont parfaitement connues du syndicat des copropriétaires sont à réparer.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] soutient que cette demande est dénuée de tout fondement juridique, outre qu’aucune pièce ne figure à ce sujet dans les documents annexés à l’assignation.

En l’espèce, la SCI Lederman ne verse aux débats aucune pièce au soutien sa demande.

En effet, la seule pièce qu’elle produit à cet égard est un rapport de visite en date du 31 octobre 2018 de la société AMO Services qui indique " le présent rapport a pour objectif de faire un premier constat sur l’état des éléments structuraux des planchers hauts du sous-sol d’un commerce situé au [Adresse 3] à [Localité 6] « et précise s’agissant de l’état des structures et altérations visibles : » L’état général est satisfaisant. Nous constatons cependant certaines altérations à surveiller ou réparer :

1. Les linteaux présentent une perte d’inertie et donc de leur moment de flexion. La corrosion importante de l’âme de ces poutrelles de linteaux en est la cause principale.

2. Quatre profilés IAO présentent un feuilletage, principalement au niveau des ancrages sur ces mêmes linteaux de soupiraux, avec un risque d’affaiblissement de leur capacité portante.

3. Certains voutains sont remplacés par un coffrage perdu accueillant une chape.

4. Certains voutains sont déstructurés perdant ainsi leur cohérence structurelle.

5. Certains profilés IPN en soutien de la dalle béton présentent des usures importantes (trous, feuilletages, dégradations).

6. Certains ferraillages de la dalle béton sont apparents. L’enrobage n’est pas correct.

[…]

«  Conclusions et préconisations

Etant donné les différentes anomalies constatées, nous préconisons la démarche suivante :

1. Vérification des portances de la dalle, principalement la dalle béton.

2. Etablir une étude précise de reprise de toutes les anomalies constatées avec note de calcul et plans de mise en œuvre.

3. Procéder aux travaux de renfort suivant les recommandations du bureau d’études structure.

« Il n’est pas nécessaire de procéder à des étaiements supplémentaires ; Les étais existants doivent rester en l’état jusqu’à la mise en œuvre des travaux de renfort.« Quel que soit le renfort préconisé à l’avenir, le traitement de l’air et de l’étanchéité est indispensable pour la pérennité de la structure » (pièce n°2-3 de la SCI Lederman).

Ce rapport de 2018 ne vise que des travaux de renfort auquel il devra être procédé en suivant les recommandations du bureau d’études structure, sans que la SCI Lederman n’apporte aucune pièce permettant au tribunal d’apprécier quelles étaient les recommandations de ce bureau d’études ni le degré d’urgence de réalisation de ces travaux.

La SCI Lederman ne précise pas plus le fondement juridique à sa demande.

Enfin, elle ne justifie pas davantage avoir formulé cette demande de travaux auprès du syndicat des copropriétaires préalablement à la présente instance et qu’une résistance quelconque du syndicat des copropriétaires à cette demande, pour autant qu’elle soit fondée juridiquement, justifierait de le condamner sous astreinte à réaliser les travaux dont il s’agit.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de confortation des planchers côté arrière-boutique, laquelle n’apparait pas plus fondée en fait qu’en droit.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de suppression des travaux effectués dans le lot n°1 sous astreinte et sur sa demande subsidiaire d’autorisation d’accès au lot par un architecte ou un sachant

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] demande au tribunal de condamner la SCI Lederman à remettre en état initial le lot n°1 (ainsi qu’il figure dans le constat du 7 janvier 2022), en supprimant l’ensemble des travaux effectués en contravention au règlement de copropriété et sans autorisation. Il soutient que :

— la SCI Lederman a effectué les travaux dans son lot n°1 en omettant de respecter les termes du règlement de copropriété (Chap. 4 A. 1§ page 25) qui prévoit que tous travaux de maçonnerie, plomberie et fumisterie devront être effectués par des entreprises agréées par le syndic et qu’en cas de percement de murs, les travaux doivent être faits sous la direction de l’architecte de l’immeuble, toutes mesures nécessaires devant être prises pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble,

— une mise en demeure a été adressée à la SCI Lederman en vain,

— les travaux suivants ont été effectués qui ont une incidence sur les parties communes de l’immeuble et auraient dû être réalisés par des entreprises agrées par le syndic et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble :

— une dalle béton de 10 cm avec ferraille, 36 m² de hourdies béton

— une trémie de 3,45 mètres x 1.05 mètres (pièce adverse n°29 : Devis Société ARNB),

— un escalier privatif,

— des water-closets et leur raccordement aux canalisations communes,

— un réseau de plomberie et son raccordement aux canalisations communes,

— un réseau électrique,

— création de colonnes de ventilation et raccordements aux équipements communs,

— démolition de murs de séparations.

Subsidiairement, si le tribunal estimait que la remise en état initial du lot n°1 par la suppression des travaux effectués était inappropriée, elle demande de condamner la SCI Lederman à laisser l’accès à son lot à tout architecte ou sachant afin de vérifier si ces travaux n’ont pas porté atteinte aux parties communes de l’immeuble.

La SCI Lederman fait valoir que, compte tenu de l’animosité du syndicat des copropriétaires à son encontre et si le Tribunal devait faire droit à sa demande d’accès au lot par un sachant, il conviendrait de désigner un architecte expert auprès des Tribunaux dont l’indépendance tant à l’égard du syndicat des copropriétaires que de la SCI Lederman.

En droit, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la seule pièce versée aux débats par le syndicat des copropriétaires au soutien de cette demande est une lettre officielle adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au conseil de la SCI Lederman et rédigée comme suit :

«  En ma qualité de Conseil du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], je fais suite à mon courrier du 19 janvier 2022 ainsi qu’à l’assemblée générale de l’immeuble du 12 mai 2022 à laquelle votre client était présent. Lors de cette assemblée générale, il a été rappelé à votre client les termes du règlement de copropriété (en page 26 – Chap 4 §A – 1°) qui prévoit que l’exécution des travaux de reprise du sol dans son local doit être faite par une entreprise agréée par le syndic. Or, il apparait que les travaux ont repris dans le local de la SCI Lederman sans que l’entreprise choisie n’ait été soumise à la validation du Syndic.

Cette entreprise a d’ores et déjà commis des dégâts en perçant une canalisation de gaz de l’immeuble. En conséquence, je vous remercie d’indiquer à votre cliente qu’il doit soumettre sans délai les coordonnées de cette entreprise et ses assurances ainsi que la liste des travaux prévus, étant rappelé tout décaissement du sol de la cave est interdit. Conformément aux études effectuées jusqu’à présent et compte tenu de leur nature, les travaux devront également être suivis par un architecte.

En conséquence, je vous remercie d’indiquer à votre cliente qu’il doit soumettre sans délai les coordonnées de cette entreprise et ses assurances ainsi que la liste des travaux prévus, étant rappelé tout décaissement du sol de la cave est interdit.

Conformément aux études effectuées jusqu’à présent et compte tenu de leur nature, les travaux devront également être suivis par un architecte.

Par ailleurs, la SCI Lederman doit également remettre en état initial la devanture du local ou proposer un projet de rénovation qui devra être accepté par le syndic.

A défaut, il a été voté par l’assemblée générale que la SCI Lederman ferait l’objet de poursuites (résolution n°20 AG 12,05.22) pour non-respect du droit de la copropriété et des règles d’urbanisme applicables et sera responsable de tout dommage supporté par la copropriété.

Je vous remercie donc de revenir vers moi sur ces différents points rapidement " (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires).

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avec une précision suffisante quels sont les travaux auraient été réalisés par la SCI Lederman en violation du règlement de copropriété, dont il conviendrait d’ordonner la suppression.

De même, la lettre officielle ci-dessus mentionnée ne sollicite aucunement qu’il soit laissé accès au local et aucune autre pièce ne vient établir que le propriétaire du local ainsi que son locataire auraient été mis en demeure de laisser accès au local.

Il sera relevé en outre qu’aucun désordre n’est précisément invoqué par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de ses demandes de condamnation de la SCI Lederman à remettre en état initial le lot n°1 ainsi que de sa demande subsidiaire d’autorisation d’accès au lot par un architecte ou un sachant.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en suppression des activités de restauration, bar musical, fumoir à chicha exploitées dans le lot n°1

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] fait valoir que :

— la description du lot n°1 dans le règlement de copropriété (page 10) est la suivante :

«  -Une vaste boutique à usage de librairie, – une arrière-boutique, une cuisine, une chambre,

Décision du 16 Mai 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/07957 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXJG3

— Caves n°14 à trois compartiments,

— Droit aux water-closets situés dans la cour. ",

— le règlement de copropriété prévoit : (Page 26 -Chapitre 4 – A 4°) que « Le Rez-de-Chaussée du bâtiment sur rue pourra être affecté à l’usage commercial, mais il ne pourra y être établi aucun commerce qui soit de nature par le bruit ou par l’odeur à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble. »,

— le règlement de copropriété interdit également l’encombrement des parties communes comme suit : (Page 29 – Chapitre 4 – B 6°) « Aucun des copropriétaires occupants de l’immeuble ne pourra encombrer l’entrée de l’immeuble, les vestibule, paliers, escaliers, cour, courette ou autres endroits communs, ni y accrocher ou y laisser séjourner quoique ce soit. »,

— l’activité prévue au bail est « salon de thé oriental » mais la réalité de l’exploitation est toute autre et depuis le 10 septembre 2022, date d’ouverture au public du local commercial, c’est une activité de restauration, bar musical et fumoir à chicha (pipe à eau) qui se déroule dans le local,

— le fait que le local commercial exerce une activité de fumoir à chicha (pipe à eau) est en totale contradiction avec le décret n° 2006-1386 du 15 novembre 2006 sur l’interdiction de fumer dans les lieux collectifs et les dispositions sur la revente de tabac.

La SCI Lederman fait valoir que :

— le règlement de copropriété n’interdit nullement le commerce exercé dans les lieux puisqu’il autorise l’usage commercial sans restriction particulière de telle sorte que toutes les activités sont autorisées.

— la locataire détient toutes les autorisations administratives pour exercer son activité.

En droit, aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, " chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. "

Le règlement de copropriété prévoit : (Page 26 -Chapitre 4 – A 4°) « Le Rez-de-Chaussée du bâtiment sur rue pourra être affecté à l’usage commercial, mais il ne pourra y être établi aucun commerce qui soit de nature par le bruit ou par l’odeur à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble ».

La clause du règlement de copropriété ne stipulant d’autre réserve que celle relative à l’interdiction des nuisances sonores ou olfactives n’interdit pas, en elle-même, d’exploiter un restaurant (Civ. 3ème, 3 juin 1998, n° 96-21.429 ; 11 mai 1999, n° 97-17.390 ; 21 novembre 2000, n° 96-17.101 ; 14 décembre 2010, n° 09-71.134).

Aucune restriction eu égard à l’activité commerciale pouvant y être exercée n’est précisée dans le règlement de copropriété, les dispositions relatives à l’interdiction de troubler la jouissance des autres occupants de l’immeuble ne se référant pas à une activité commerciale précise.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande tendant à obtenir « la suppression des activités de restauration, bar musical, fumoir à chicha » exploitées dans le local commercial (lot n°1).

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires fondée sur le trouble anormal de voisinage et sur la demande de réparation à hauteur de 10.000 euros

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] soutient que :

— les occupants de l’immeuble subissent les nuisances suivantes :

* nuisances sonores (musiques et éclats de voix toute la nuit jusqu’au matin le vendredi et le samedi soir) entraînant l’intervention des forces de l’ordre pour tapage nocturne,

* attroupements de clients sur le trottoir devant l’immeuble,

* émanations de fumées et monoxydes de carbones dans les parties communes de l’immeuble (porche, caves, cage d’escalier) dues à l’activité de fumoir de pipes à eau dénommées chicha dans le local commercial,

* nuisances olfactives : odeurs de fumée, de tabac froid ainsi que de cuisson des aliments à toute heure,

* encombrements des parties communes (cour, entrée et caves) par des déchets, matériaux de chantier, chaises et autres,

* saturation des poubelles collectives par les déchets du local commercial,

* utilisation de la fontaine à eau de la cour, partie commune à des fins privatifs.

La SCI Lederman fait valoir que :

— le règlement de copropriété n’interdit nullement le commerce exercé dans les lieux puisqu’il autorise l’usage commercial sans restriction particulière de telle sorte que toutes les activités sont autorisées,

— la locataire détient toutes les autorisations administratives pour exercer son activité.

— les nuisances, sonores ou olfactives ne sont pas établies,

— s’agissant de l’encombrement des parties communes, le constat d’huissier du 3 novembre 2022 est ancien et ne démontre pas que l’ensemble des objets visés provenaient du locataire la société Fifinne,

— un procès-verbal de constat d’huissier atteste de l’absence d’encombrement dans les parties communes de l’immeuble et que la cour de l’immeuble, la cave et l’entrée au local commercial de la SCI Lederman sont gênées par de nombreux vélos appartenant aux copropriétaires de l’immeuble,

— ce n’est donc pas le locataire de la SCI Lederman qui encombre les parties communes de l’immeuble mais plutôt les vélos des copropriétaires.

En droit, un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. "

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Un syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.)

En l’espèce, au soutien de sa prétention, le syndicat des copropriétaires verse huit attestations des occupants de l’immeuble se plaignant d’odeurs de chicha, de tabac et de cuisine, de dépôts de poubelles sans respect du tri, d’entreposage d’éléments divers dans les parties communes, de bruits de conversation de musique, parfois à des heures tardives (pièce n°24 du syndicat des copropriétaires).

Ces attestations ne peuvent à elles seules justifier du caractère prétendument collectif que le syndicat des copropriétaires soutient subir du fait de l’activité exercée au sein des locaux de la SCI Lederman, dès lors qu’ils émanent seulement de huit copropriétaires dont le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il s’agirait de l’intégralité des copropriétaires.

Par conséquent, faute pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de rapporter la preuve qui lui incombe de la matérialité du préjudice collectif dont il sollicite réparation, il sera débouté de sa demande indemnitaire formée à titre reconventionnel, sans qu’il y ait lieu d’examiner les griefs allégués comme prétendument constitutifs d’un trouble.

Sur les demandes accessoires

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La SCI Lederman sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros à ce titre.

Sa demande d’exemption de participation aux frais de procédure conformément à l’article 10-1 loi 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions. Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] sollicite la condamnation de la SCI Lederman à lui payer la somme de 10.000 euros à ce titre.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la situation économique des parties commande en l’espèce de :

— laisser à chaque partie la charge ses propres dépens,

— débouter la SCI Lederman et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DIT que les planchers hauts de cave constituent des parties communes de l’immeuble ;

ANNULE la résolution 18 de l’assemblée générale du 12 mai 2022, et DIT que le coût des travaux les travaux de réfection des planchers du rez-de-chaussée (lot n°1) sera réparti entre les copropriétaires sur la base de la résolution 6.1 du 5 mai 2021 qui a reçu un début d’exécution;

ANNULE la résolution 19 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 ;

DEBOUTE la SCI Lederman de sa demande d’annulation de la résolution 20 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 ;

ANNULE la résolution 21 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 ;

DEBOUTE la SCI Lederman de sa demande d’annulation de la résolution 22 de l’assemblée générale du 12 mai 2022 ;

DEBOUTE la SCI Lederman de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux ;

CONDAMNE la SCI Lederman à remettre en état la devanture en façade du lot n°1, à savoir une devanture complète en bois avec moulures et deux colonnes encadrant la porte d’entrée, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de deux mois après la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI Lederman de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] à lui payer :

la somme de 71 400 € au titre de la perte de chance de loyer entre mai 2020 et janvier 2022la somme de 20 400 € au titre de la perte des loyers entre février 2022 et juillet 2022la somme de 19 266,50 € au titre des travaux pris en charge par elle;

DEBOUTE la SCI Lederman de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] à réaliser les travaux de confortation des planchers côté arrière-boutique ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de ses demandes de condamnation de la SCI Lederman à remettre en état initial le lot n°1 ainsi que de sa demande subsidiaire d’autorisation d’accès au lot par un architecte ou un sachant ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande tendant à obtenir « la suppression des activités de restauration, bar musical, fumoir à chicha » exploitées dans le local commercial (lot n°1) ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande indemnitaire à hauteur de 10.000 euros pour troubles anormaux du voisinage ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE la SCI Lederman et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024

La GreffièreLe Président