TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02526 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBBC

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [S] [D]

né le 24 Septembre 1951, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [U]

né le 17 Mai 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

[H] [Z] : Auditrice de justice

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 mars 2022, M. [S] [D] a loué à M. [X] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450,00 € outre 35,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, M. [S] [D] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 707,00 € au titre des loyers et charges échus au 18 juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, M. [S] [D] a fait assigner M. [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 3 212,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner le locataire à payer les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et avec intérêts de droit,condamner le locataire à payer la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 22 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, M. [S] [D] est présent et sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 393,48 €, au titre des loyers et charges échus au mois de janvier 2025 inclus. Il indique également avoir fait délivrer au défendeur un congé pour vendre à effet au mois de mars 2025 et demande la résiliation du bail. Il déclare que le défendeur fait preuve de violences à son égard mais ne formule pas de demande à ce titre. Enfin, M. [S] [D] soutient qu’il a eu connaissance du surendettement du locataire trois semaines avant l’audience et souligne que ce dernier ne perçoit plus les APL.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [X] [U] comparaît. Il explique avoir bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de sorte que la dette locative est effacée. Le défendeur déclare que le propriétaire ne vient plus à son domicile pour récupérer le loyer comme il le faisait auparavant. Il conteste les montants réclamés et soulève la nullité du commandement de payer dans la mesure où le décompte y figurant est erroné. En tout état de cause, il indique qu’il va quitter le logement fin mars 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [S] [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Parallèlement, le défendeur produit un document de la Banque de France faisant état de la recevabilité de son dossier et du prononcé d’un rétablissement sans liquidation judiciaire au 14 novembre 2024.

Il y a donc eu effacement des dettes antérieures à cette date.

Dès lors, il ressort des pièces fournies qu’au 14 janvier 2025 la dette locative de M. [X] [U] s’élève à la somme de 1 010,00 € correspondant aux loyers des mois de décembre 2024 et janvier 2025 (soit la somme de 7 393,48 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 6 383,48 € euros correspondant à la dette effacée). Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, contrairement aux affirmations du défendeur, aucun élément ne permet de contester le montant figurant dans le commandement de payer. Au contraire, les quittances produites par le défendeur à l’audience corroborent le décompte annexé au commandement de payer.

Par ailleurs, ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il convient de souligner que la Banque de France a déclaré recevable le dossier de M. [X] [U] en date du 14 novembre 2024, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, M. [X] [U] n’est pas à jour du loyer courant de sorte qu’il ne peut bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Enfin et en tout état de cause, il indique à l’audience qu’il ne souhaite pas rester dans les lieux et déclare qu’il va quitter le logement en mars 2025.

En conséquence, l’expulsion de M. [X] [U] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [X] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les demandes principales étant satisfaites, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le congé pour vendre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [U] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2022 entre M. [S] [D], d’une part, et M. [X] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [U] à verser à M. [S] [D] la somme de 1 010,00 € (mille dix euros) selon décompte arrêté au 14 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [X] [U] à verser à M. [S] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [S] [D] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [X] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 avril 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,