TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01252 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJ57

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 12 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [V] [F]

né le 03 Mai 1973 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Jeanne ROTH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE REQUISE :

Madame [L] [T]

née le 20 Octobre 1990 à [Localité 9] (REPUBLIQUE DOMINICAINE)

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 08 juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 16 mai 2018, Monsieur [V] [F] a loué à Madame [L] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 732 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 958,23 euros au titre des loyers et charges échus au 20 janvier 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, le bailleur a fait assigner en référé Madame [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, notamment, le paiement des loyers et charges impayés et son expulsion.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 9 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 juillet 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 865,51 euros, et demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner la locataire à payer la somme de 865,51 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2025,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner la locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Madame [L] [T], comparante, souligne qu’elle était étudiante, expliquant ainsi ses difficultés à honorer ses loyers. Désormais, elle travaille en Suisse dans le domaine pharmaceutique, et perçoit 6 500 euros mensuellement selon ses dires. Elle déclare qu’avec son salaire de juillet 2025 elle paiera les loyers de juillet et août 2025, et éventuellement septembre 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 mai 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 8 juillet 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 mars 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er juillet 2025 la dette locative de Madame [L] [T] s’élève à la somme de 865,51 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Madame [L] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Vu la modicité de la dette, 865,51 euros, et les revenus mensuels de la locataire, 6 500 euros, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

L’expulsion de Madame [L] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [T] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [L] [T] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2018 entre Monsieur [V] [F], d’une part, et Madame [L] [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 mars 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [F] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à Monsieur [V] [F] la somme de 865,51 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à Monsieur [V] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à Monsieur [V] [F] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier, Le Président,