TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 2]

[Localité 11]

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé commercial

N° RG 24/00596 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBVX

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 25 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.S. MEYER DECOR, exploitant sous l’enseigne “TONTON TAPIS”

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Thomas GRIMAL, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Jean-Jacques FORRER, avocat au barreau de STRASBOURG (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.A. LES TUILERIES OSCAR LESAGE

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Pascale LAMBERT, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 4 février 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 1985, la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE a donné à bail commercial un local à usage commercial, situé [Adresse 6]), à la société MEYER DECOR, exploitant sous l’enseigne TONTON TAPIS, pour une durée de neuf ans.

Aux termes d’un avenant régularisé entre les parties le 6 février 1990, la surface louée a été augmentée d’environ 125 m².

Par assignation signifiée le 17 octobre 2024, la société MEYER DECOR a attrait la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE devant la juridiction des référés, aux fins de voir :

— condamner la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE à remettre en l’état les locaux loués conformément au bail du 15 avril 1985 et de l’avenant du 6 février 1990,

— condamner la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE à entreprendre les travaux de remise en état dans un délai de quinze jours à compter du jour de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE au paiement d’une somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE aux entiers frais et dépens.

À l’appui de sa demande, la société MEYER DECOR expose pour l’essentiel :

— que les locaux objet du bail ont été ravagés par un incendie survenu le 22 octobre 2022,

— que le bailleur n’entreprend pas les travaux de remise en état, alors que les locaux sont inexploitables,

— que par courriel du 8 novembre 2023, la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE faisait valoir qu’elle attendait une réponse technique du cabinet GALTIER, laissant entendre que la charpente serait atteinte,

— qu’il ressort d’un procès-verbal de constat dressé le 10 novembre 2023 par Me [J] [W], commissaire de justice, que le local sinistré ne menace pas ruine et peut parfaitement être réparé,

— que par courrier recommandé avec accusé réception du 29 janvier 2024, elle a mis en demeure la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE d’entreprendre les travaux de remise en état des lieux sous huitaine,

— que par courriel du 16 mai 2024, M. [O] [P], directeur général de la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE, a indiqué que l’état du local ne lui permettait plus d’exercer son activité, de sorte qu’en application de l’article 1722 du code civil, le contrat de bail était résilié de plein droit,

— qu’elle conteste cette déclaration de résiliation de plein droit unilatérale, et a réitéré sa mise en demeure,

— que l’ensemble des documents produits par la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE justifiant de ce que les locaux ne seraient pas économiquement restaurables ont été fabriqués à partir de décembre 2024,

— que le rapport d’expertise versé aux débats ne lui est pas opposable.

Suivant conclusions déposées le 31 janvier 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE conclut au débouté et sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire à titre reconventionnel.

La société LES TUILERIES OSCAR LESAGE soutient en substance :

— que dans un diagnostic établi le 19 octobre 2023, le cabinet STRUCTURE CONCEPT a relevé qu’afin de remettre en état l’ensemble de la charpente métallique existante, la quantité de matériel à mettre en oeuvre serait approchante de celle nécessaire à la réalisation d’un hall neuf, avec un coût bien supérieur en raison de la complexité des études d’exécution à réaliser ainsi que de la mise en oeuvre,

— qu’il conclut que le remplacement ou le renforcement de l’ensemble des éléments non conformes n’est pas envisageable,

— que dans un courriel du 13 décembre 2024, le cabinet STRUCTURE CONCEPT a procédé à une première estimation du coût de reconstruction du bâtiment s’élevant à 693 923,25 euros HT, et hors frais de démolition,

— que le cabinet ARTHUR LOYD ALSACE a proposé, le 21 novembre 2024, une valorisation de 350 000 à 400 000 euros pour l’immeuble en l’état, et 550 000 à 600 000 euros au moment de l’exploitation des locaux,

— qu’incontestablement, les travaux de réparation ou de reconstruction de l’immeuble excèdent sa valeur,

— qu’en application de l’article 1722 du code civil, le bailleur est fondé à notifier au preneur la résiliation de plein droit du bail,

— que la demande de la société MEYER DECOR se heurte ainsi à une contestation sérieuse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état des locaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que le 22 octobre 2022, un incendie s’est déclaré dans les locaux objet du contrat de bail du 15 avril 1985.

La société MEYER DECOR fait grief à la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE de ne pas avoir entrepris à ce jour les travaux de remise en état du local, conformément à son obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée.

Elle se prévaut d’un procès-verbal de constat dressé le 10 novembre 2023 par Me [J] [W], commissaire de justice, qui relève l’absence de revêtement au sol sur l’ensemble du local, ainsi que la présence de flaques d’eau et de suie à plusieurs endroits. Elle ajoute que les locaux sont entièrement vides et inexploitables en l’état, et qu’aucuns travaux ne sont en cours.

Pour s’opposer à la demande, la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE soutient que les travaux de réparation ou de reconstruction du local excèdent la valeur de celui-ci, de sorte qu’elle est fondée, au visa de l’article 1722 du code civil, à notifier au preneur la résiliation de plein droit du bail en raison de la perte de la chose louée, ce qui constituerait une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande en référé.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il a été admis, sur le fondement de ce texte, que lorsque les travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble ont un coût qui excède sa valeur, la chose est réputée détruite, le bailleur étant ainsi dispensé de les faire et le bail étant alors résilié.

En l’espèce, la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE verse aux débats un diagnostic établi le 19 octobre 2023 par le cabinet STRUCTURE CONCEPT, mandaté afin de déterminer la résistance structurelle actuelle de la charpente métalique du local, à la suite de l’incendie. Il s’en évince que le cabinet STRUCTURE CONCEPT a constaté des déformations résiduelles de la charpente métallique, faisant observer que les propriétés métalliques de celle-ci ont été diminuées par la montée en température de l’acier, et qu’elle est sortie de sa zone élastique pour entrer dans le domaine plastique. L’expert relève un problème identique concernant la boulonnerie, précisant toutefois qu’il n’était pas possible de constater les déformations éventuelles, de sorte qu’il serait nécessaire de procéder au remplacement de l’ensemble des boulons des assemblages principaux.

Le cabinet STRUCTURE CONCEPT conclut que la quantité de matériel à mettre en oeuvre pour remettre en état l’ensemble de la charpente métallique existante serait approchante de celle nécessaire à la réalisation d’un hall à neuf, avec un coût bien supérieur en raison de la complexité des études d’exécution à réaliser, ainsi que de la mise en oeuvre. Il estime le coût de reconstruction du local à 693 923,25 euros.

La société LES TUILERIES OSCAR LESAGE produit par ailleurs une évaluation de la valeur vénale du local établie par le cabinet ARTHUR LOYD ALSACE. Celui-ci propose, au 21 novembre 2024, une valorisation en l’état de 350 000 à 400 000 euros net vendeur, et une valorisation au moment de l’exploitation des locaux de 550 000 à 600 000 euros net vendeur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le coût des travaux de remise en état du local objet du contrat de bail liant la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE à la société MEYER DECOR excèderait sa valeur vénale, caractérisant par là même une destruction totale de la chose au sens de l’article 1722 du code civil.

S’agissant d’une contestation sérieuse, la demande de remise en état des locaux formée par la société MEYER DECOR sera rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire formée par la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La société MEYER DECOR ne s’oppose pas à l’expertise judiciaire sollicitée.

En conséquence, au regard des pièces produites, notamment le diagnostic établi le 19 octobre 2023 par le cabinet STRUCTURE CONCEPT, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, afin de déterminer l’étendue des désordres affectant le local situé [Adresse 5], ainsi que le coût et les moyens d’y remédier.

Les frais d’expertise seront avancés par la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE.

Sur les frais et dépens :

La demande de la société MEYER DECOR au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les dépens suivront le sort de la procédure au fond et, à défaut, seront supportés par la société MEYER DECOR, à l’exception de ceux relatifs aux frais d’expertise, qui seront supportés par la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS les demandes de la société MEYER DECOR ;

ORDONNONS une expertise judiciaire et COMMETTONS pour y procéder M. [I] [X], expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 13], [Adresse 8], avec mission de :

1. Se rendre sur les lieux : [Adresse 4],

2. Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants, à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s’entourer de tous renseignements à charges d’en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d’une spécialité différente de la sienne, établir et communiquer aux parties ainsi qu’au magistrat chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse après chaque réunion,

3. S’il y a lieu, inviter les parties dès le début de ses opérations à appeler en la cause les tiers dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée,

4. Rechercher les causes de l’incendie survenu le 22 octobre 2022,

5. Préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les dommages constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affecte dans un de ces éléments constitutifs et le rende impropre à sa destination,

6. Donner son avis sur les moyens et travaux nécessaires pour remédier aux dommages et en chiffrer le coût ainsi que la durée des travaux,

7. Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait pouvant être utiles pour permettre à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités encourues, ainsi que sur les chefs de préjudice,

8. Annexer à son rapport toutes pièces utiles,

9. Répondre aux dires et observations des parties après leur avoir communiqué ses premières conclusions dans un pré-rapport ;

DISONS que l’expert devra établir un rapport écrit de ses opérations et constatations, lequel devra être déposé au greffe de ce tribunal (service des expertises), dans un délai de SIX MOIS suivant la date à laquelle il aura été avisé par le greffe du versement de la consignation ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties et de faire mention de cette formalité sur l’original ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien désigné ci-dessus et pour statuer sur toute difficulté d’exécution ;

SUBORDONNONS la saisine de l’expert à la consignation préalable d’une somme de 4 000 € (quatre mille euros) par la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE, à valoir sur sa rémunération, dans un délai de forclusion expirant le 26 mai 2025 ;

RAPPELONS que ledit versement devra être effectué auprès de la Caisse des Dépots par l’intermédiaire de son site internet (https://consignations.caissedesdepots.fr) et qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS qu’il appartiendra à la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE, ou à son conseil, de communiquer au service des expertises le récépissé de consignation dès réception ;

DISONS qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du suivi des expertises un état prévisionnel de ses frais et honoraires et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire ;

DISONS qu’en application de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception, à charge pour elles de communiquer à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction leurs observations écrites dans un délai de quinze jours ;

REJETONS la demande de la société MEYER DECOR au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens suivront le sort de ceux exposés au principal et, à défaut, seront supportés par la société MEYER DECOR, à l’exception de ceux relatifs aux frais d’expertise, qui seront supportés par la société LES TUILERIES OSCAR LESAGE ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,

CONSIGNATION

1) Le versement de la consignation est à effectuer par voie dématérialisée, en créant un compte sur le site de la Caisse des Dépôts et Consignations :

https://consignations.caissedesdepots.fr/mon-compte/

2) Après avoir créé votre compte, vous pourrez créer une demande de consignation. Vous recevrez ensuite un document intitulé « Récapitulatif de votre demande », comportant un numéro de demande. Lorsque vous procéderez au versement des fonds, vous devrez veiller à préciser, dans le libellé du virement ou au dos du chèque, ce numéro.

3) Après traitement et validation par le service de gestion de votre demande, vous recevrez un document intitulé « Récépissé de votre dépôt – Attestation de la bonne réception des fonds ». Ce récépissé devra être adressé au greffe en charge du suivi de l’affaire.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Greffe des référés commerciaux

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé commercial

N° RG 24/00596 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBVX

Affaire: S.A.S. MEYER DECOR, exploitant sous l’enseigne “TONTON TAPIS”

/S.A. LES TUILERIES OSCAR LESAGE

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Mulhouse, le 25 mars 2025

Monsieur [I] [X]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Monsieur,

J’ai l’honneur de vous faire connaître que, par décision en date du 25 mars 2025, vous avez été désigné en qualité d’expert avec la mission détaillée dans l’ordonnance ci-jointe.

Je vous serais obligé de bien vouloir me faire connaître si vous acceptez la mission qui vous est confiée.

Si vous l’acceptez, il vous est rappelé de ne commencer les opérations qu’après avoir reçu confirmation par le greffe du paiement de la consignation, conformément à l’article 267 du Code de procédure civile.

Vous aurez l’obligeance de faire connaître aux avocats des parties la date à laquelle vous estimez pouvoir commencer vos opérations qui s’effectueront sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises.

Votre mission ne prendra fin que par le dépôt au greffe de votre rapport en DOUBLE EXEMPLAIRE. Le rapport sera accompagné de l’état de frais et honoraires dont formulaire ci-joint. Les exemplaires des rapports déposés au greffe porteront la mention qu’une copie a été adressée directement aux conseils des parties ou à défaut, aux parties elles-mêmes.

Le magistrat chargé du contrôle des expertises devra être informé en toutes circonstances de l’état des opérations, par conséquent, de leur commencement et, à plus forte raison de toutes difficultés sérieuses qui pourraient se présenter à vous.

Si au cours de l’exécution de votre expertise, il vous apparaît que l’avance initiale de 4 000 € n’est pas suffisante, vous en ferez rapport au magistrat qui peut, s’il l’estime nécessaire, ordonner la consignation d’une provision complémentaire, étant précisé que votre rémunération ne pourra être supérieure au montant total des sommes consignées par les parties.

La circulaire du 1er décembre 1976 relative aux frais de justice, précise que « les comptables des impôts » ne pourront régler les taxes et mandatements des frais de justice en matière civile qu’après consignation d’une provision suffisante.

Je vous rappelle qu’en vertu de l’article 282 du Code de procédure civile résultant du décret n° 2012/1451 du 24 décembre 2012, il vous appartient de soumettre aux parties la note d’honoraires, afin de recueillir leurs éventuelles observations dans un délai de quinze jours.

Passé ce délai, il convient de nous communiquer les justificatifs de la réception de la note d’honoraires par les parties (accusés de réception ou copie du ou des mails), afin que nous puissions procéder à la taxation de vos honoraires.

Veuillez agréer, Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée.

Le greffier,

[I] [X]

[Adresse 7]

[Localité 10]

AFFAIRE : S.A.S. MEYER DECOR, exploitant sous l’enseigne “TONTON TAPIS”

/S.A. LES TUILERIES OSCAR LESAGE

//

— Référé commercial

N° RG 24/00596 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBVX

Le soussigné, [I] [X], déclare :

❑ accepter la mission qui m’a été confiée.

❑ ne pas accepter la mission qui m’a été confiée

pour les motifs suivants :

Le

[I] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Greffe des référés commerciaux

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé commercial

N° RG 24/00596 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBVX

Frais de Justice Civile

FRAIS D’EXPERTISE

AFFAIRE : S.A.S. MEYER DECOR, exploitant sous l’enseigne “TONTON TAPIS”

/S.A. LES TUILERIES OSCAR LESAGE

//

— N° RG 24/00596 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBVX

EXPERT : Monsieur [I] [X]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Date de la décision d’expertise : 25 mars 2025

opérations d’expertise

Nombre d’heures

Taux horaire

Total

Date

Nature

Frais et débours selon le D. n°90-437 du 28 mai 1990 J.O. du 30 mai 1990

(joindre les pièces justificatives)

MONTANT EN LETTRES :

TOTAL H.T.

T.V.A.

TOTAL T.T.C

Fait à , le

Signature de l’expert