N° 25/

JUGEMENT DU

15 Décembre 2025

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N° RG 22/01449 – N° Portalis DBYD-W-B7G-DE2K

[M] [F]

C/

[J] [W] [I] [V], [Z] [S] [U] [L] [G] épouse [V], S.E.L.A.R.L. QUARTA

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame CHATELAIN Laure, siégeant à Juge unique,

assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

DEBATS à l’audience publique du 19 Mai 2025

Jugement réputé contradictoire mis à disposition le 15 Décembre 2025,

après prorogations au 24/11/2025, du délibéré initiallement prévu le 20/10/2025 date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

Madame [M] [F]

née le 19 Août 1956 à ZURICH (SUISSE),

demeurant 3 avenue Robert Schuman – 92100 BOULOGNE BILLANCOURT

Rep/assistant : M^e Hadrien CHOUAMIER, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat postulant et M^e David DAHAN, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [W] [I] [V]

né le 02 Décembre 1956 à RENNES,

demeurant 4, rue du Réage – 35510 CESSON SEVIGNE

Rep/assistant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

Madame [Z] [S] [U] [L] [G] épouse [V]

née le 03 Janvier 1959 à VITRE,

demeurant 4, rue du Réage – 35510 CESSON-SEVIGNE

Rep/assistant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

S.E.L.A.R.L. QUARTA,

dont le siège social est sis 123 Rue du Temple de Blosne – 35136 SAINT JACQUES DE LA LANDE

Non représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [F] est propriétaire d’une maison d’habitation située 289 rue de la Trouesse à Saint-Lunaire et cadastrée section AL n°39.

La parcelle de Madame [F] jouxtait les parcelles cadastrées section AL n°40 et 41 appartenant à l’indivision [C] avant son acquisition par un promoteur immobilier, la société ACP IMMO, qui a fait procéder au bornage et à la fixation des limites de propriété entre les parcelles AL n°40 et 41 et les parcelles voisines, dont celle de Madame [F] (AL n°39). Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite a été établi le 15 juin 2020 par la société QUERTA.

Les parcelles cadastrées section AL n°40 et 41 ont été divisées par la société ACP IMMO, la parcelle cadastrée AL n°40 devenant notamment la parcelle AL n°305 en sa partie qui jouxte la parcelle cadastrée AL n°39.

Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [V] ont acquis la parcelle cadastrée section AL n°305 et y ont fait édifier une maison d’habitation après avoir obtenu un permis de construire le 16 septembre 2021, modifié le 16 mars 2022.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 16 février 2022, le conseil de Madame [F] a sollicité auprès de la mairie de Saint-Lunaire de prendre un arrêté interruptif de travaux au regard de la non-conformité des travaux mis en œuvre par Monsieur et Madame [V] au permis de construire.

Une attestation de non-contestation de la conformité des travaux a été délivrée par la mairie de Saint-Lunaire le 15 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice du 4 août 2025, Madame [M] [F] a fait assigner Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [V] par devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°22/1449) aux fins condamner ces derniers à démolir, sous astreinte, leur maison d’habitation et le garage implantés sur la parcelle cadastrée AL n°305, ainsi qu’à lui verser les sommes de 43.920 euros au titre du préjudice de perte d’ensoleillement et de vue, 20.000 euros au titre du préjudice de perte d’intimité, 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2022, Monsieur et Madame [V] ont fait assigner la société QUARTA devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°22/1727) aux fins notamment d’ordonner la jonction entre les deux instances et de condamner la société QUERTA à les garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

Le 10 novembre 2023, la jonction était ordonnée entre les deux instances, l’affaire étant appelée sous le seul RG n°22/1449.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 février 2024, Madame [F] demande au tribunal de :

— Rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles des époux [V] à son égard ;

— Condamner Monsieur et Madame [V] à démolir la maison d’habitation et le garage annexé implantés sur la parcelle cadastrée AL n°305 sise 327 rue de la Ville Géhan à Saint-Lunaire (35800) et assortir cette condamnation d’une astreinte à hauteur de 2.500 euros par jour de retard à compter du 30e jour suivant la signification de la décision à venir, et ce sans limitation de durée ;

— Condamner Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 43.920 euros au titre du préjudice subi du fait de la perte d’ensoleillement et de la perte de vue correspondant à 12% de la perte de la valeur vénale de son bien ;

— Condamner Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de la perte d’intimité ;

— Condamner Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— Maintenir l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande de démolition, Madame [F] fait valoir qu’il résulte du plan de démolition du permis de construire déposé par les consorts [V] que ces derniers se sont appropriés le mur séparant leurs deux propriétés qui pourtant lui appartient. Elle indique que cela constitue un empiètement qui a faussé la distance d’implantation des constructions, qui, en se situant à 2,95 mètres et 2,80 mètres du mur séparatif, ne respectent pas le plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Lunaire selon lequel les constructions doivent être implantées à une distance supérieure ou égale à 3 mètres des limites séparatives.

Madame [F] fonde ses demandes indemnitaires sur un rapport établi par un expert amiable qu’elle a mandaté, Monsieur [A], qui a quantifié la perte d’ensoleillement et objectivé la perte de vue et la perte d’intimité consécutive à la construction édifiée par les consorts [V].

Madame [F] ne s’oppose pas à la demande d’élagage des arbres qui débordent sur le fonds de Monsieur et Madame [V] sous réserve qu’ils lui permettent d’accéder à leur propriété.

Madame [F] conclut que le préjudice moral allégué par les consorts [V] n’est pas démontré, en ce qu’elle n’a commis aucune faute et que les demandes qu’elle a formulées dans le cadre de la présente instance sont fondées.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 avril 2024, Monsieur et Madame [V] demandent au tribunal de :

— A titre principal, débouter Madame [F] de ses demandes tendant à voir démolir leur maison et leur garage sous astreinte de 2.500 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à venir, et ce sans limitation de durée ;

— Débouter Madame [F] de ses demandes tendant à les voir condamner à lui payer la somme de 43.920 euros au titre d’un préjudice résultant de la perte d’ensoleillement et de 20.000 euros au titre de la perte d’intimité ;

— Débouter Madame [F] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre des dépens ;

— Condamner Madame [F] à procéder, en application de l’article 673 du code civil, à couper les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux qui dépassent sur leur propriété dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de cent euros par jour de retard ;

— Acter leur accord pour que Madame [F] puisse faire procéder à cet élagage par leur propriété, sous réserve d’être prévenus quinze jours à l’avance de l’intervention de l’entreprise mandatée à cet effet ;

— Condamner Madame [F] à leur verser une indemnité de :

o 5.000 euros pour compenser leur préjudice moral résultant de l’introduction de la présente procédure,

o 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Madame [F] aux dépens.

— Subsidiairement, condamner la SELARL QUARTA à les garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcée à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires au bénéfice de Madame [F] ;

— Condamner la SELARL QUARTA à les indemniser du préjudice qu’ils subiraient dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de démolition de Madame [F] ;

— Condamner la SELARL QUARTA aux dépens ainsi qu’au versement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [V] s’opposent à la demande de démolition formulée au visa des articles 544 et 545 du code civil, faisant valoir que ni leur maison ni leur garage n’empiètent sur la propriété de Madame [F]. Ils indiquent qu’il ressort des écritures de Madame [F] que celles-ci ne se plaint pas d’un empiètement, mais du non-respect de la distance entre les constructions et la limite séparative telle que prévue par le plan local d’urbanisme. Ils ajoutent que Madame [F] ne peut se prévaloir d’un procès-verbal de bornage qu’elle n’a pas signé.

Monsieur et Madame [V] soutiennent que la demande en démolition sur le fondement du non-respect des dispositions du plan local d’urbanisme n’est pas fondée dès lors que l’article L.480-13 du code de l’urbanisme impose que le permis ait été préalablement annulé par le juge administratif et que la construction soit située dans l’une des quatorze zones protégées dans lesquelles l’action est admise, ce qui n’est pas le cas au cas d’espèce.

Monsieur et Madame [V] font valoir que Madame [F] ne justifie pas de troubles suffisamment graves pour fonder sa demande de démolition, ainsi que sa demande indemnitaire sur le fondement du trouble anormal de voisinage. Ils concluent à l’inopposabilité du rapport établi par Monsieur [A] considérant qu’il n’a pas été établi de manière contradictoire et contestent ses conclusions qui reposent sur des simulations non-conformes à la réalité, comme en témoigne le rapport qu’ils versent aux débats, établi par Monsieur [P] [Y].

Monsieur et Madame [V] demandent la condamnation sous astreinte de Madame [F] à couper les arbres situés sur sa propriété qui débordent sur leur fonds.

Monsieur et Madame [V] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral causé par le caractère anxiogène de la présente procédure introduite par Madame [F].

A titre subsidiaire, Monsieur et Madame [V] demandent à être garantis par la société QUERTA ayant établi le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite pour le compte de la société ACP IMMO, lotisseur aménageur, qui a intégré à tort à leur lot la limite de propriété de leurs fonds et de celui de Madame [F].

*

La société QUARTA, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

La clôture de la procédure a été prononcée le 31 mai 2024. L’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 20 janvier 2025 puis renvoyée à l’audience du 19 mai 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS

I- Sur la demande de démolition de la maison d’habitation et du garage appartenant aux époux [V]

1) Sur la demande de démolition fondée sur un empiètement

Sur le fondement des articles 544 et 545 du code civil, Madame [F] sollicite la démolition des constructions de la propriété des époux [V] qui empiètent sur son fonds.

L’article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

L’article 545 du code civil énonce que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Il est admis que compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds. Il importe peu que l’empiétement soit minime, qu’il ait été commis de bonne foi, qu’il ait été nécessité par l’état des lieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté par Monsieur et Madame [V] que dans les plans annexés au permis de construire de leur maison, la clôture séparant leur fonds du fonds de Madame [F] est matérialisée comme leur appartenant, ce qui n’est pas le cas au regard du procès-verbal de bornage établi par la société QUERTA le 15 juin 2020.

S’il est également établi que les constructions présentes sur la parcelle de Monsieur et Madame [V] ont été édifiées à une distance inférieure à 3 mètres de cette clôture, en méconnaissance de l’article UE 7.1 du plan local d’urbanisme, cela ne constitue pas un empiètement qui implique une situation de débord d’une construction sur une parcelle voisine qui n’est pas constituée en l’espèce.

Par conséquent, en l’absence d’empiètement, la demande de démolition fondée sur un empiètement sera rejetée.

2) Sur la demande de démolition fondée sur un trouble anormal du voisinage

Madame [F] sollicite la démolition des constructions voisines qui, du fait de leur non-respect des distances de recul définies par le plan local d’urbanisme, lui occasionnent des troubles anormaux du voisinage tels qu’une perte d’intimité, un préjudice d’ensoleillement et un préjudice de vue.

Il est admis que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage. En effet, si l’article 544 du code civil confère le droit de jouir « de la manière la plus absolue » des choses dont on est propriétaire, leur usage ne peut cependant s’exercer en contrariété des lois et règlements, ni être source pour la propriété d’autrui, bénéficiant des mêmes prérogatives, d’un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage; l’anormalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

S’agissant d’un régime de responsabilité autonome, fondé sur un fait objectif à l’exclusion de toute faute ou négligence, les dispositions de l’article 1240 du code civil, lui sont inapplicables.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties si ce rapport n’est pas corroboré par d’autres éléments de preuve.

Au cas d’espèce, Madame [F] ne peut fonder ses allégations concernant le préjudice d’ensoleillement, la perte de vue et le préjudice d’intimité, uniquement sur le rapport d’expertise technique établi de manière non contradictoire par Monsieur [R] [A].

Les autres pièces versées par Madame [F] de nature à corroborer ses allégations sont des photographies produites en pièces n°12, prises à différents endroits de la propriété de Madame [F] en direction de la maison de Monsieur et Madame [V].

Ces photographies ne sont pas de nature à corroborer une quelconque perte d’ensoleillement, qui ne peut donc pas être caractérisée à la lumière du seul rapport d’expertise amiable non contradictoire produit par Madame [F].

S’agissant de la perte de vue alléguée, Madame [F] ne justifie pas de ce qu’elle bénéficiait, avant la construction litigieuse d’une vue avantageuse ou notable, notamment depuis le rez-de-chaussée de sa maison, dont elle se trouverait aujourd’hui privée. En outre, la situation de son habitation mitoyenne, en zone résidentielle, à côté d’une parcelle restée libre jusqu’à la construction des bâtiments en cause n’était pas un droit acquis, Madame [F] devait s’attendre à l’urbanisation d’une telle zone occasionnant nécessairement une perte de vue.

S’agissant de la perte d’intimité alléguée, les photographies produites démontrent l’existence de plusieurs ouvertures en façade Nord des époux [V] donnant sur la façade Sud de la propriété de Madame [F], comportant la terrasse et une partie du jardin.

Cependant, Monsieur et Madame [V] produisent un rapport d’observations établi par Monsieur [P] [Y], architecte à Annecy, comportant plusieurs photographies effectuées depuis les ouvertures de la maison des époux [V]. Ce document permet de constater que les vues depuis les ouvertures situées en rez-de-chaussée et depuis la fenêtre de la salle de bain située à l’étage de la maison des époux [V], sont masquées par un écran de verdure, si bien qu’il n’existe aucune vue sur la propriété de Madame [F]. En outre, les vues depuis les fenêtres de la chambre et des toilettes de l’étage ne sont pas des vues droites mais des vues obliques qui nécessitent de tourner la tête pour apercevoir le fonds de Madame [F] et qui se limitent à la vision du toit et d’un écran de verdure.

Au regard de ces éléments, le trouble anormal du voisinage dont se plaint Madame [F] n’est pas caractérisé. Sa demande tendant à la démolition de la maison de Monsieur et Madame [V] sera en conséquence rejetée, ainsi que ses demandes indemnitaires également fondée sur les troubles du voisinage.

II- Sur la demande d’élagage

En vertu de l’article 673 du code civil, celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.

Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.

Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les végétaux de la propriété de Madame [F] débordent sur le fonds de Monsieur et Madame [V].

Madame [F] ne s’oppose d’ailleurs pas à la demande d’élagage mais sollicite un accès au fonds des époux [V] pour y procéder. Ces derniers demandent au tribunal d’acter leur accord pour que Madame [F] puisse faire procéder à cet élagage par leur propriété, sous réserve d’être prévenus quinze jours à l’avance de l’intervention de l’entreprise mandatée à cet effet.

Il convient donc de condamner Madame [F] à procéder à l’élagage des végétaux qui débordent sur la propriété de Monsieur et Madame [V], en lui permettant d’accéder au fonds des époux [V], sous réserve de les prévenir au moins quinze jours à l’avance de l’intervention de l’entreprise mandatée.

Cette obligation ne sera assortie d’aucune astreinte en l’absence d’opposition de Madame [F].

III- Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur et Madame [V] fondent leur demande de dommages et intérêts sur le caractère anxiogène de la procédure introduite par Madame [F] qui leur a occasionné un préjudice moral.

En l’espèce, Monsieur et Madame [V] ne caractérisent pas une faute de Madame [F] ayant fait dégénérer en abus de droit son droit d’agir en justice.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [V] sera rejetée.

IV- Sur les autres demandes

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [F] sera condamnée aux dépens de l’instance.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les considérations d’équité justifient de condamner Madame [M] [F] à verser à Monsieur [J] [V] et à Madame [Z] [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. En l’absence d’une quelconque demande d’y déroger, elle sera rappelée au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [F] de sa demande de démolition des constructions édifiées par Monsieur et Madame [V] sur leur propriété cadastrée section AL n°305 à Saint-Lunaire ;

DEBOUTE Madame [F] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice d’ensoleillement, du préjudice de vue et de la perte d’intimité ;

CONDAMNE Madame [F] à procéder à l’élagage des végétaux qui débordent sur la propriété de Monsieur et Madame [V], en lui permettant d’accéder au fonds des époux [V], sous réserves de les prévenir au moins quinze jours à l’avance de l’intervention de l’entreprise mandatée ;

DISONS que cette obligation ne sera pas assortie d’une astreinte ;

REJETTE la demande d’indemnisation de Monsieur et Madame [V] au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [F] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [F] à verser à Monsieur et Madame [D]

AND la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE