Minute N° 25/162

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N° RG 24/02089 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2EG

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [O]

né le 22 juin 1957 à [Localité 10] (16)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Ludivine RAZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immoblier RESIDENCE SAINT PAUL représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S CABINET D’EXPERTISE AUBREE (C.E.A), RCS [Localité 5] n°880.472.709 [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Kim RODRIGUEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire,Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente,

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 10 Juin 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Kim RODRIGUEZ

Expédition à : M^e Ludivine RAZ

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [N] [O] est copropriétaire au sein de la copropriété située [Adresse 3].

Reprochant aux copropriétaires l’annexion des parties communes (tables chaises déposées en guise de terrasses privatives devant les lots) et les conditions dans lesquelles les décisions ont été prises lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2024, M. [N] [O] a, par acte du commissaire de justice en date du 1er août 2024, fait assigner le [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’annulation de “l’assemblée générale du 6 juillet 2024 en son intégralité”.

Par conclusions signifiées au RPVA le 25 mars 2025, M. [N] [O] a conclu comme suit :

Vu l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article e 13 du règlement de copropriété du 26 octobre 1987

Vu ‘article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 7 alinéa 1 du Décret de 167

VU les articles 1103 1104 du Code Civil,

— constater l’imprécision de la convocation du 9 juin 2024 et de l’ordre du jour,

— constater le manque de précision de la convocation à l’assemblée générale du 9 juillet 2024,

— constater le manquement aux règles de majorité relativement à la résolution numéro 6,

— annuler l’assemblée générale du 6 juillet 2024 de la copropriété « [Adresse 6] » dans son intégralité,

— ordonner la disparition rétroactive des délibérations et des effets qu’elles ont pu produire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [O] ne somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de jouissance et la dépréciation du bien,

— ordonner que les dépens seront intégralement supportés par le syndicat des copropriétaires et seront distraits entre les mains de maître [D] [C] sur son affirmation de droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que cette condamnation ne pourra être réclamée au requérant au titre des charges générales,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées au RPVA le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Paul a conclu comme suit :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,

— juger que la convocation à l’assemblée générale du 06 juillet 2024 ne présente aucune imprécision de nature à emporter la nullité de ladite assemblée,

— juger que les règles de convocation ont été parfaitement respectées par le [Adresse 9],

— juger que les règles de majorité relative à la résolution n°6 de l’assemblée générale du 06 juillet 2024 ont été parfaitement respectées et relevaient de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 06 juillet 2024 n’est pas fondée en droit,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de M. [O],

— condamner M. [O] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 24 avril 2025, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [O] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 9 juillet 2024 aux motifs de l’imprécision de l’ordre du jour, d’un manquement aux règles de convocation et d’une majorité erronée adoptée pour le vote.

L’imprécision de l’ordre du jour :

Il est rappelé que lors de cette assemblée générale, 7 résolutions ont été adoptées mais que seule la résolution n°6 est arguée de défaut de précision de l’ordre du jour en vue de permettre aux copropriétaires d’apprécier correctement la question soumise à la délibération.

M. [O] expose que “la résolution n°6 indique seulement en page 3 de la convocation « l’assemble générale décide, après en avoir délibéré d’accorder une tolérance aux propriétaires des studios du rez-de-chaussée pour conservation de leur terrasse l’harmonisation demandée est la suivante :

(à définir en assemblée)

Il est entendu que cette tolérance s’applique uniquement aux terrasses des 5 studios du rez-de-chaussée et en aucun cas aux appartements du bâtiment principal ( lot 29 1 31).

Il doit être relevé que la résolution n°6 votée en assemblée générale s’intitule “Tolérance accordée aux propriétaires de studios en rez de chaussée” et qu’il a été voté d’accorder une tolérance aux propriétaires de studios en rez de chaussée pour la conservation des terrasses, soit dans des termes quasiment identiques aux mentions de l’ordre du jour.

En conséquence de quoi, il ne peut être fait grief au libellé de l’ordre du jour d’une quelconque imprécision de nature à empêcher un copropriétaire d’apprécier le sens et la nature de la délibération soumise au vote.

Le manquement aux règles de convocation :

M. [O] expose que la convocation doit en vertu des dispositions impératives de l’article 9 du 17 mars 1967 comporter un certain nombre d’éléments dont le rappel des modalités de consultation des pièces justificatives des charges et qu’il est de jurisprudence que ne saurait correspondre aux exigences des textes la décision d’assemblée invitant les copropriétaires à se joindre aux membres du conseil syndical lors de la vérification des comptes effectuée préalablement à l’envoi de la convocation.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Paul rappelle à bon droit qu’en application de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, le Syndic doit en effet tenir les pièces justificatives des charges à disposition à l’assemblée générale appelée à connaître des comptes, faisant valoir que le procès-verbal d’assemblée générale du 6 juillet 2024 ne porte pas sur le vote du budget, des comptes, ou plus largement des charges.

Le manquement aux règles de majorité relativement à la résolution numéro 6 :

M. [O] fait valoir que l’usage des terrasses (partie commune) ne peut être considéré en une simple tolérance permettant aux locataires de les user à titre privatif, de sorte que la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 ne trouve à l’évidence pas application s’agissant d’une véritable annexion de partie commune qui ne peut être assimilée à un simple acte courant permettant l’application de la majorité de principe.

Le [Adresse 9] expose que la résolution contestée ne porte en aucun cas sur un changement d’affection, sur la privatisation d’une partie commune, ou sur une modification de fond du règlement de copropriété mais qu’il s’agit simplement d’une tolérance qui porte sur une pratique existante depuis de nombreuses années.

L’occupation de parties communes, consentie par la résolution attaquée, concerne les terrasses situées devant les studios du rez de chaussée.

Cette utilisation, qualifiée de tolérance est par conséquent révocable pour être accordée à titre précaire et constitue un acte de simple administration, de sorte que la décision relevait de la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence des développements qui précèdent, aucun motif ne justifie l’annulation de l’assemblée générale du 6 juillet 2024 et M. [O] doit être débouté de sa demande de ce chef ainsi que du surplus de ses demandes.

Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de M. [O] qui succombe en ses demandes.

Enfin, il y a lieu de condamner M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Paul la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire,

Statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Déboute M. [N] [O] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 6 juillet 2024 ainsi que du surplus de ses demandes ;

Le condamne aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [O] à payer au [Adresse 9] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE