TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02277 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7LI

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [H] [O] [T] [R] [X], né le 19 Septembre 1986 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 9] (SUISSE) – venant aux droits de [M] [A] [L]

représenté par M^e Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 28

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Y] [V], né le 19 Février 1990 à [Localité 6] (HAUTE SAVOIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[W] [K] : Auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 30 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 juillet 2021, Monsieur [H] [X] a donné à bail à Monsieur [Y] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 820 € provision sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [H] [X] a fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [Y] [V] le 10 juin 2024.

Monsieur [H] [X] a fait assigner Monsieur [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Monsieur [Y] [V] et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 30 janvier 2025 où elle a été retenue.

Lors de cette audience, Monsieur [H] [X], représenté par son conseil a repris ses conclusions d’assignation et demande au tribunal de :

— Déclarer le bailleur recevable et bien fondé en son action,

A titre principal,

— Voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail consenti par le bailleur à Monsieur [Y] [V] portant sur un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 5],

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée, par application de l’article 24 de la loi n°89-642 du 06/07/1989,

— Condamner Monsieur [Y] [V] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer tant de corps que de biens les lieux louées, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [Y] [V] à payer au bailleur la somme de 3630,09 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 12/08/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice,

— Condamner Monsieur [Y] [V] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire,

— En conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 820 €,

— Condamner Monsieur [Y] [V] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 820 € et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [Y] [V] à payer une indemnité de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Y] [V] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire,

— Dire et juger que Monsieur [Y] [V] est occupant sans droit ni titre,

— En conséquence, condamner Monsieur [Y] [V] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [Y] [V] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire,

— En conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 820 €,

— Condamner Monsieur [Y] [V] à payer au bailleur, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 820 € et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [Y] [V] à payer au bailleur la somme de 3630,09 € correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 12/08/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice,

— Condamner Monsieur [Y] [V] à payer une indemnité de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Y] [V] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

Régulièrement assigné par exploit remis à étude, Monsieur [Y] [V] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 et prorogée au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 23 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [H] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit en outre que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme en principal de 2700 €. Il ressort du décompte produit que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2024.

Monsieur [Y] [V] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Y] [V] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 820 € et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire est non comparant, ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur [H] [X] produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 12 août 2024 démontrant que Monsieur [Y] [V] reste devoir la somme de 3508,35 € terme d’août 2024 inclus.

Monsieur [Y] [V], non comparant, ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Monsieur [Y] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 3508,35 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [Y] [V] est non comparant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si ce dernier est en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [V] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [X], Monsieur [Y] [V] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE recevable et bien fondée la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [H] [X] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2021 avec Monsieur [Y] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 11 août 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [V] au montant du loyer de l’appartement et avance sur charges soit la somme de 820 € ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer à Monsieur [H] [X] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 août 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser à Monsieur [H] [X] la somme de 3508,35 € (trois mille cinq cent huit euros et trente-cinq centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 12 août 2024, incluant l’échéance d’août 2024) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024.

DEBOUTE Monsieur [H] [X] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à verser à Monsieur [H] [X] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 juin 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,