TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°25/925

N° RG 24/01647 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4A6

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT prise en la personne de son Président de son Conseil d’Administration, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [I] [P]

né le 07 Février 1985 à [Localité 6] (ALBANIE)

de nationalité Albanaise, demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de MULHOUSE et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 4 Février 2020, BATIGERE HABITAT a donné en location à Monsieur [I] [P] un logement de trois pièces à usage d’habitation de 37,55 mètres carrés sis à [Adresse 10], logement référencé 1730011350, moyennant un loyer mensuel initial de 279,90 euros et une provision sur charges de 27,35 euros et à ce jour à la somme de 303,08 euros et 30,14 euros de provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 2 Juillet 2024, BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Juger que le bail liant les parties sera résilié de plein droit en application de la clause résolutoire figurant au contrat signé en date du 4 Février 2020 en son article « clause résolutoire » ;

— Juger que Monsieur [I] [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 19 Mai 2024 ;

— A titre subsidiaire en tant que de besoin prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— En conséquence condamner Monsieur [I] [P] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’il occupe au [Adresse 2] sous peine d’y être contraint par la [Localité 8] Publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue ;

— Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à un montant de 333,22 euros charges comprises correspondant aux loyers et charges actuellement du, à titre rétroactif à compter du19 Mai 2024 jusqu’au départ effectif des locaux concernés sous réserve du décompte de charge définitif ;

— Condamner Monsieur [I] [P] à verser à BATIGERE HABITAT un montant de 4 516,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation impayées au 24 Mai 2024 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 18 Mars 2024 sur la somme de 4 302,81 euros et à compter des présentes pour le surplus ;

— Condamner Monsieur [I] [P] à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation ;

Condamner Monsieur [I] [P] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissements, en ce y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par l’huissier d’un montant de 154,40 euros ainsi qu’à verser à BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

L’affaire a été évoquée une première fois à l’audience du 12 Décembre 2024 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 28 Février 2025 pour réouverture des débats par mention au dossier car le défendeur était arrivé en retard.

À l’audience du 28 Février 2025, BATIGERE HABITAT, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces et confirme que le défendeur ne règle pas régulièrement ses loyers et si un délai de paiement devait être accordé, que celui-ci soit soumis à une clause cassatoire, et avec également le paiement des loyers courants.

Monsieur [I] [P] indique avoir connaissance de la dette et ne la conteste pas, en indiquant que les factures se sont accumulées et qu’il est dans cette situation suite à des problèmes de papiers. Il commence un travail et envisagerai un dossier de surendettement, il demande des délais de paiement.

Le diagnostic social et financier préalable à toute demande d’expulsion n’est pas parvenu à la juridiction.

L’affaire est mise en délibéré au 13 Mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

BATIGERE HABITAT justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique le 2 Avril 2024, soit deux mois avant la signification de l’assignation intervenue le 2 Juillet 2024 ;

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 3 Juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 12 Décembre 2024 ;

En conséquence, la demande en résiliation de bail de BATIGERE HABITAT, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 4 Février 2020 prévoit en son article « clause résolutoire » une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, BATIGERE HABITAT, a fait délivrer à Monsieur [I] [P] un commandement de payer en date du 18 Mars 2024 pour la somme en principal de 4 302,81 euros.

Monsieur [I] [P] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement de payer, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ni justifié d’une quelconque assurance locative, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 18 Mai 2024 ;

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 19 Mai 2024 et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [I] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 Mai 2024, causant ainsi un préjudice à BATIGERE HABITAT.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 333,22 euros, que Monsieur [I] [P] sera tenu de régler à BATIGERE HABITAT à compter du 19 Mai 2024 et jusqu’à son départ effectif.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

BATIGERE HABITAT établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 4 Février 2020, prévoyant un loyer mensuel payable à terme échu,

— Le commandement de payer du 18 Mars 2024 réclamant une somme en principal de 4 302,81 euros. Il convient cependant de déduire un montant total de 4,37 euros (frais de rejet 0,23 euros x 19), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Le décompte de créance locative au 24 Mai 2024 incluant la régularisation des charges des années précédentes faisant apparaître un arriéré de 4 516,75 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation. Il convient cependant de déduire un montant total de 4,37 euros (frais de rejet 0,23 euros x 19), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comme indiqué ci-dessus.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [P] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 4 512,38 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 Mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 Mars 2024 sur la somme de 4 298,44 euros et à compter des présentes pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [I] [P] ne paraît pas en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal. Que même entre les différentes audiences renvoyées, la dette n’a cessé d’augmenter. Au surplus Monsieur [I] [P] ne fournit aucun élément permettant d’apprécier sa situation financière et ne règle pas régulièrement le loyer courant. La demande de délai sans donner des éléments nouveaux ne peut aboutir.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [P] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer d’un montant de 154,40 euros.

Il est rappelé qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, les frais, émoluments et honoraires, seront réglés conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

Il paraît inéquitable de laisser BATIGERE HABITAT supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par BATIGERE HABITAT;

CONSTATE que le bail consenti le 4 Février 2020, par BATIGERE HABITAT d’une part au profit de Monsieur [I] [P] d’autre part, portant sur un logement de trois pièces à usage d’habitation de 37,55 mètres carrés sis à [Adresse 10], logement référencé 1730011350, moyennant un loyer mensuel initial de 279,90 euros et une provision sur charges de 27,35 euros et à ce jour à la somme de 303,08 euros et 30,14 euros de provision sur charges se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 18 Mai 2024,

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [I] [P] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit 333,22 euros, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [I] [P] à BATIGERE HABITAT, au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 19 Mai 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 4 512,38 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 Mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 Mars 2024 sur la somme de 4 298,44 euros et à compter des présentes pour le surplus ;

REJETTE la demande d’octroi de délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement s’élevant à la somme de 154,40 euros ;

RAPPELLE qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, les frais, émoluments et honoraires, seront réglés conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 13 Mai 2025 à [Localité 9], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,