TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°25/938

N° RG 25/00542 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGUK

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [D]

née le 10 Septembre 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de MULHOUSE et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 5 Avril 2018, BATIGERE HABITAT a donné en location à Madame [X] [D] un logement de quatre pièces à usage d’habitation de 98,81 mètres carrés sis à [Adresse 11] appartement 301 référence 1730005420, moyennant un loyer mensuel initial de 661,64 euros et une provision sur charges de 88,05 euros et à ce jour à la somme de 736,50 euros et 61,61 euros de provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 26 Septembre 2024, BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Juger que le bail liant les parties sera résilié de plein droit en application de la clause résolutoire figurant au contrat signé en date du 5 Avril 2018 en son article « clause résolutoire » ;

— Juger que Madame [X] [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 23 Mai 2023 ;

A titre subsidiaire en tant que de besoin prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— En conséquence condamner Madame [X] [D] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délais les locaux qu’ils occupent au [Adresse 5] sous peine d’y être contraints par la [Localité 7] Publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue ;

— Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à un montant de 375,81 euros correspondant aux loyers et charges actuellement dus, à titre rétroactif à compter du 23 Mai 2023 jusqu’au départ effectif des locaux concernés sous réserve du décompte de charge définitif ;

— Condamner Madame [X] [D] à verser à BATIGERE HABITAT un montant de 1 826,99 euros correspondant aux loyers et charges d’habitations impayés et indemnité d’occupation impayées au 18 Septembre 2024 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 22 Mars 2023 sur la somme de 2 259,03 euros et à compter des présentes pour le surplus ;

— Condamner Madame [X] [D] à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation ;

— Condamner Madame [X] [D] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissements, en ce y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par l’huissier d’un montant de 136,78 euros ainsi qu’à verser à BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À l’audience du 28 Février 2025, BATIGERE HABITAT, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces

Madame [X] [D] assignée à l’étude, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 13 Mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

BATIGERE HABITAT justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique le 31 Août 2023, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 26 Septembre 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 27 Septembre 2024 soit deux mois au moins avant la première audience du 28 Février 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de BATIGERE HABITAT, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 5 Avril 2018 prévoit en son article « clause résolutoire » une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Madame [X] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 Mars 2023 pour la somme en principal de 2 259,03 euros.

Madame [X] [D] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 23 Mai 2023

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force Publique.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [X] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 Mai 2023, causant ainsi un préjudice à BATIGERE HABITAT

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 375,81 euros égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, que Madame [X] [D] sera tenue de régler à BATIGERE HABITAT à compter du 23 Mai 2023 et jusqu’à son départ effectif,

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

BATIGERE HABITAT établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de location signé par les parties le 5 Avril 2018, prévoyant un loyer mensuel payable à terme échu,

Le commandement de payer du 22 Mars 2023 réclamant une somme en principal de 2 259,03 euros. Il convient cependant de déduire un montant total de 1,61 euros (frais de rejet 7 x 0,23), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; soit la somme de 2 257,42 euros,

Le décompte de créance locative au 18 Septembre 2024 incluant la régularisation des charges des années précédentes faisant apparaître un arriéré de 1 826,99 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation. Il convient cependant de déduire un montant total de 1,61 euros (frais de rejet 7 x 0,23), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; soit la somme de 1 825,38 euros

Il convient en conséquence de condamner Madame [X] [D] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 1 825,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 Septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 22 Mars 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [D] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 22 Mars 2023 à la somme de 136,78 euros

Il est rappelé qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, les frais, émoluments et honoraires seront régis conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

Il paraît inéquitable de laisser BATIGERE HABITAT supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par BATIGERE HABITAT

CONSTATE que le bail consenti le 5 Avril 2018 par BATIGERE HABITAT d’une part au profit de Madame [X] [D] d’autre part portant sur un logement de quatre pièces à usage d’habitation de 98,81 mètres carrés sis à [Adresse 10] entrée 02 appartement 301 référence 1730005420, moyennant un loyer mensuel initial de 661,64 euros et une provision sur charges de 88,05 euros et à ce jour à la somme de 736,50 euros et 61,61 euros de provision sur charges se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 23 Mai 2023.

En conséquence, ORDONNE à Madame [X] [D] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique.

FIXE au montant du loyer, soit actuellement 375,81 euros outre les charges dûment justifiées le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [X] [D] à BATIGERE HABITAT et CONDAMNE Madame [X] [D] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à BATIGERE HABITAT à compter du 23 Mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

CONDAMNE Madame [X] [D] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 1 825,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 18 Septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 22 Mars 2023.

CONDAMNE Madame [X] [D] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [D] aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 22 Mars 2023 à la somme de 136,78 euros

RAPPELLE qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, les frais, émoluments et honoraires seront régis conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 13 Mai 2025 à [Localité 9], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,