TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00198 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEZW

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [O] [B]

née le 30 Juin 1997 à [Localité 9] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18 substituée par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [K] [U]

né le 05 Janvier 2004 à [Localité 8] (NORD),

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Monsieur [T] [Y],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président, assistée de Céline SCHOCH, auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

en présence lors des débats d’Alicia AKTAS, attachée de justice

DEBATS : à l’audience du 02 Mai 2025

JUGEMENT : par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 septembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 janvier 2024 à effet au 5 janvier 2024 Mme [O] [B] a donné à bail à M. [K] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 450€ outre 200€ de provision sur charges.

M. [T] [M] [J] s’est porté caution selon acte signé le même jour.

Le 8 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers et charges, commandement visant la clause résolutoire et dénoncé à la caution le 19 mars 2024.

Les lieux loués ont été libérés.

Par exploits en date des 19 et 26 décembre 2024, Mme [O] [B] a fait assigner M. [K] [U] et M. [T] [M] [J] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de les voir condamner solidairement au paiement de loyers, charges et réparations locatives.

L’affaire a été fixée à l’audience du 2 mai 2025.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience, Mme [O] [B] régulièrement représentée, demande au juge, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil de :

— condamner solidairement M. [K] [U] et M. [T] [M] [J] à lui payer la somme de 3284.44€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement M. [K] [U] et M. [T] [M] [J] aux dépens et à lui payer un montant de 1200 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Mme [O] [B] invoque le bénéfice de son décompte de sortie et de l’état des lieux.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit respectivement à étude et à personne, M. [K] [U] et M. [T] [M] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, prorogé au 5 septembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives:

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location, contrepartie de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 9 juillet 2024 par procès verbal de constat d’huissier et les clés ayant restituées par l’intermédiaire de la société FONCIA lors d’une précédente tentative d’état des lieux de sortie. L’obligation de paiement des loyers perdure donc jusqu’à cette date.

Mme [O] [B] justifie de la créance locative invoquée, en versant aux débats :

— l’état des lieux d’entrée du 5 janvier 2024 portant mention des relevés des compteurs eau, électricité et eau chaude ;

— la situation de compte locataire pour la période du 5 janvier 2024 au 5 septembre 2024 faisant apparaitre les appels de loyers et provisions de charges, les prélèvements et rejets de prélèvements avec un solde en faveur du bailleur de 3222.96€ après déduction du versement caf du 8 juillet 2024 et hors réparations locatives et loyers et charges du 10 juillet au 14 juillet, le constat de sortie ayant été réalisé par huissier le 9 juillet 2024,

— le procès verbal de constat par commissaire de justice.

La charge de la preuve des paiements au titre des loyers et charges pèse sur le locataire lequel n’a pas comparu et échoue donc dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

La somme de 3222.96€ reste due au titre des loyers et charges pour la période du 5 janvier 2024 au 9 juillet 2024.

Concernant les réparations locatives, Mme [O] [B] met en compte une somme de 511.48€.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappellent qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

C’est au bailleur qu’il appartient de démonter l’existence de dégradations/ réparations locatives et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

L’analyse des annotations faites en marge du constat du commissaire de justice permet de retenir qu’un dégât des eaux s’est produit dans l’immeuble au cours de la période d’occupation et a fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès d’une compagnie d’assurance (cf. « DDE » = « dégât des eaux »).

Les constats établis le 9 juillet 2024, par comparaison avec l’état des lieux entrant signé par le locataire pour une occupation de 6 mois d’un appartement dont nombre de pièces et amnénagements étaient décrits « à l’état neuf » ou « en bon état », permettent de retenir, hors conséquence du dégat des eaux :

— dans l’entrée : un impact visible sur la droite de la porte pallière,

— dans la cuisine : des salissures sur les sols et plinthes, un ensemble évier sale, un état de saleté généralisé à l’ensemble des équipements, des impacts à l’extrémité gauche du meuble au niveau de la porte,

— sur le balcon : carrelage sale,

— dans la salle de bains : 1 fenêtre cassée au niveau des gonds, chasse d’eau des wc hors service.

En revanche, Mme [O] [B] n’a produit aucune pièce permettant de chiffrer le cout des réparations imputables au locataire : ni devis, ni facture, ni même une proposition d’évaluation détaillée poste par poste dans ses écritures se limitant à solliciter paiement de la somme globale mentionnée sur l’arrêté de compte locataire établi par le gestionnaire locatif.

Or, il incombe à Mme [O] [B] de rapporter la preuve du quantum de sa créance. Elle sera donc déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

Au total, au titre des loyers et charges, et après déduction du dépot de garantie (-450), il convient de retenir une somme restant due de 2772.96€ que M. [K] [U] sera condamné à payer.

M. [T] [M] [J] qui a signé un engagement de caution solidaire dans la limite de 23400 en principal et accessoires en cas de défaillance de paiement du locataire, sera condamné au paiement de la somme de 2772.96€ au titre des loyers et charges, solidairement avec M. [K] [U].

Les sommes dues produisent intérêts au taux légal à compter de l’assignation laquelle vaut mise en demeure.

Sur les demandes accessoires :

M. [K] [U] et M. [T] [M] [J], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [O] [B] les frais exposés et non compris dans les dépens. Aussi M. [K] [U] et M. [T] [M] [J] seront condamnés à lui payer une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais de commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut en dernier ressort,

CONDAMNE M. [K] [U] et M. [T] [M] [J] solidairement à payer à Mme [O] [B] une somme de 2772.96€ (deux mille sept cent soixante douze euros quatre vingt seize centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période du 5 janvier 2024 au 9 juillet 2024 dépot de garantie déjà déduit ;

DEBOUTE Mme [O] [B] de sa demande au titre des réparations locatives de fin de bail ;

DIT QUE les sommes dues produisent intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [K] [U] et M. [T] [M] [J] solidairement aux dépens ;

CONDAMNE M. [K] [U] et M. [T] [M] [J] solidairement à payer à Mme [O] [G] une somme de 1200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 septembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,