25 Novembre 2025

N° RG 25/00108 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FR5O

Ord n°

S.A.R.L. VOG

c/

[E] [J] veuve [X], [V] [X], [O] [X]

Le :

Exécutoire à :

M^e Grégory DUBERNAT

Copies conformes à :

M^e Grégory DUBERNAT

la SELARL MGA

la SELARL POLYTHETIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 25 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VOG

RCS [Localité 10] 953 070 745 dont le siège social est situé [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Grégory DUBERNAT, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSES

Madame [E] [J] veuve [X]

née le 19 Juillet 1930 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparant – non représenté

Madame [V] [X]

née le 24 Août 1959 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Charlotte KAMYCZURA de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [O] [X]

née le 19 Septembre 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 14 Octobre 2025

ORDONNANCE : Réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Suivant acte notarié reçu le 3 juin 2003, la S.A.R.L. DUCHESSE [W], gérée par les époux [X], a cédé son fonds de commerce de restauration à bail commercial aux époux [P] le local situé [Adresse 5] à [Localité 12].

Selon un acte notarié du 2 septembre 2008, Mme [E] [J] veuve [X], usufruitière, et ses deux filles, Mme [V] [X] et Mme [O] [X] épouse [R], nus-propriétaires, ont donné à bail à M. et Mme [P], pour une durée de neuf années un local commercial. Ce bail s’est poursuivi à compter du 1er septembre 2017 par tacite reconduction.

Aux termes de l’acte notarié reçu le 7 juin 2021, M. et Mme [X] ont renouvelé ledit bail au profit des M. et Mme [P] pour une durée de neuf années avec rétroactivité, à compter du 1er septembre 2017.

Par un acte authentique reçu le 27 juin 2023, M. et Mme [P] ont cédé le fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la S.A.R.L. VOG.

Le 1er novembre 2023, à la suite de trois tempêtes consécutives, la SARL VOG a déploré des infiltrations au niveau de la toiture, dans la salle de restaurant et la véranda, des dégâts sur le mobilier, des infiltrations au niveau des sanitaires ainsi que des infiltrations dans la cuisine.

Le 6 décembre 2023, une recherche des fuites était réalisée dont il ressortait que les fuites d’eau constatées provenaient de différentes infiltrations en toiture.

Le 27 novembre 2024, la SARL VOG a déploré l’apparition de nouvelles infiltrations dans le local commercial. L’assureur de la SARL VOG, la société PACIFICA, en a informé Mme [E] [J], en sa qualité de bailleresse.

A compter du mois de décembre 2024, la S.A.R.L. VOG a cessé de régler les loyers du bail commercial.

Les bailleresses ont fait délivrer un commandement de payer à la S.A.R.L. VOG le 30 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 10 mars 2025, la S.A.R.L. VOG a fait assigner Mme [E] [J], Mme [V] [X] et Mme [O] [X] épouse [R] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir notamment ordonner à Mme [E] [J], Mme [V] [X] et Mme [O] [X] de faire réaliser les travaux de remise en état du local commercial mis à bail, sis [Adresse 4] à Saint-Brévin-les-Pins (44250), sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 14 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et soutenues à l’audience, la S.A.R.L. VOG demande au juge des référés de :

A titre principal,

Ordonner à Mme [V] [X] et Mme [O] [X] de faire réaliser les travaux de remise en état du local commercial mis à bail, sis [Adresse 6], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à savoir : Réparation de la toiture, laquelle comporte de l’amiante, Remplacement des faux plafonds et de la toile tendue, Réparation des infiltrations au niveau de la cuisine,

Réparation des infiltrations au niveau de la véranda, Remplacement des huisseries, Remplacement des prises au sol, Se réserver la liquidation de l’astreinte, Juger que, jusqu’à remise des clefs après remise en état, le loyer restera suspendu, Désigner un séquestre pour consignation des loyers dus aux bailleresses, Mme [V] [X] et Mme [O] [X],Rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, Rejeter la demande d’expulsion de la S.A.R.L. VOG, Condamner Mme [V] [X] et Mme [O] [X] à lui payer, à titre de provision, la somme de 10.000 euros, correspondant à l’indemnisation de ses préjudices de jouissance, de chiffre d’affaires et pour l’atteinte à son image, A titre subsidiaire,

Lui accorder les plus larges délais de paiement, de préférence par un report pur et simple de l’obligation de régler, et à défaut par les délais les plus larges, Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, Rejeter la demande d’expulsion de la S.A.R.L. VOG, En tout état de cause,

Déclarer que la décision à intervenir sera opposable à Mme [V] [X] et Mme [O] [X],Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner solidairement Mme [V] [X] et Mme [O] [X] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, à titre liminaire, la S.A.R.L. VOG fait valoir que la cession des locaux commerciaux ayant eu lieu en juin 2023 sans état des lieux d’entrée en méconnaissance des dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, les bailleresses ne sauraient se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du code civil, de sorte qu’il ne peut être présumé qu’elle a reçu les lieux en bon état de réparation locative. Elle ajoute que les bailleresses étant tenues à une obligation de délivrance et d’entretien en application des articles 1719 et suivants du code civil, il leur appartenait de prendre en charge les réparations d’entretien ou de gros entretien, les grosses réparations ainsi que les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure, ce qui n’a pas été le cas puisque le mauvais entretien du toit et des huisseries sont à l’origine du dégât des eaux qu’elle a subi, soulignant que les désordres sont intervenus moins de quatre mois après la cession du fonds de commerce et que les travaux que les bailleresses justifient avoir fait réaliser remontent entre cinq et quatorze ans. Elle précise que les travaux entrepris en 2024 ont été insuffisants et n’ont pas permis de résoudre les désordres constatés. Elle en conclut être fondée à solliciter qu’une injonction de réaliser des travaux soit prononcée sous astreinte à l’encontre des bailleresses. Considérant que ces dernières ont manqué à leur obligation de délivrance d’un local conforme à la destination prévue par le bail, elle en déduit être en droit d’opposer une exception d’inexécution et donc de refuser de payer des loyers, en raison de l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination, précisant avoir consigné les sommes litigieuses auprès de son établissement bancaire, qu’elle accepterait de verser au bailleur, sous réserve que les travaux incombant aux bailleresses soient entrepris, ou de séquestrer.

La SARL VOG sollicite l’octroi d’une provision sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile expliquant que les bailleresses ont fait preuve d’une résistance particulièrement abusive pour échapper à l’exécution des travaux qui leur incombent et soulignant que les travaux récemment mis en œuvre impactent négativement l’activité et l’image du restaurant tout particulièrement durant les périodes de forte affluence, ce qui lui cause un préjudice.

Enfin, la demanderesse prie le juge des référés d’écarter l’exécution provisoire de la décision au regard des conséquences manifestement excessives engendrées par la résiliation du bail commercial, laquelle conduirait inévitablement à l’arrêt total de son activité et donc à sa liquidation judiciaire et au licenciement des salariés.

Par ses dernières conclusions notifiées et soutenues à l’audience, Mme [V] [X] prie le juge des référés de :

Débouter la S.A.R.L. VOG de l’ensemble de ses demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial signé entre les consorts [X] et les époux [P], le 7 juin 2021, et transféré à la S.A.R.L. VOG le 27 juin 2023, et la résiliation dudit bail à compter du 1er mars 2025, Ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. VOG, et de tous occupants de son chef et des objets lui appartenant, si besoin avec le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux, Fixer le montant de l’indemnité d’occupation que la S.A.R.L. VOG devra lui verser ainsi qu’à Mme [O] [X] épouse [R] à compter du 1er mars 2025, jusqu’à la libération complète des lieux, à la somme provisionnelle de 2.862,18 euros par mois, Condamner la S.A.R.L. VOG à lui verser ainsi qu’à Mme [O] [X] épouse [R] une somme provisionnelle de 17.173,08 euros au titre des loyers impayés et/ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2025,Condamner la S.A.R.L. VOG à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral, Condamner la S.A.R.L. VOG à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [V] [X] conteste tout manquement à ses obligations de bailleur. Elle rappelle que le contrat de bail stipule expressément que seules les « grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil » incombent au bailleur soulignant que si la loi du 18 juin 2014 a limité la liberté contractuelle, les clauses limitant les réparations à la charge du bailleur restent licites en application des articles R. 145-35 et L. 145-40-2 du code de commerce. Elle expose n’avoir été informé que fortuitement du dégât des eaux intervenu le 1er novembre 2023 et observe qu’aucun rapport d’expertise ni procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice ne sont versés aux débats. Elle précise que d’importants travaux ont été réalisés par les bailleresses durant l’année 2024. S’agissant du second sinistre, elle explique que, si une expertise amiable a été organisée, il n’est pas démontré par la demanderesse que les désordres dénoncés seraient toujours présents. Sur l’exception d’inexécution qui est opposée, elle rappelle qu’il appartient à la SARL VOG de démontrer que les manquements reprochés ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, relevant que celle-ci ne verse aucun élément tendant à établir l’existence des désordres, l’impropriété à l’usage des locaux loués ni le lien de causalité entre les deux. Elle observe que le preneur ne rapporte aucunement la preuve de la perte d’exploitation alléguée comme des préjudices de jouissance et atteinte à l’image dont il se prévaut pour fonder sa demande de provision, ce qui caractérise l’existence d’une contestation sérieuse. A titre reconventionnel, outre le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, elle sollicite une somme provisionnelle en réparation du préjudice moral qu’elle subit du fait de la présente procédure qui l’a beaucoup éprouvée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et soutenues à l’audience, Mme [O] [X] épouse [R] sollicite que le juge des référés :

Déboute la S.A.R.L. VOG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial signé entre les consorts [X] et les époux [P], le 7 juin 2021, et transféré à la S.A.R.L. VOG le 27 juin 2023, et la résiliation dudit bail à compter du 1er mars 2025, ou à défaut prononcer la résiliation judiciaire dudit bail, à effet au 1er mars 2025, au regard du manquement grave de la S.A.R.L. VOG à son obligation de paiement du loyer, Ordonne l’expulsion de la S.A.R.L. VOG, et de tous occupants de son chef et des objets lui appartenant, si besoin avec le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux, Condamner la S.A.R.L. VOG à lui verser ainsi qu’à Mme [V] [X] et, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux, la somme provisionnelle de 2.862,18 euros par mois, soit la somme provisionnelle de 22.897,44 euros à la date du 13 octobre 2025 et à parfaire au jour du prononcé de l’ordonnance à intervenir, Condamner la S.A.R.L. VOG à lui verser ainsi qu’à Mme [V] [X] une somme provisionnelle de 17.173,08 euros au titre des loyers impayés et/ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, date du commandement de payer, Condamner la S.A.R.L. VOG à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [O] [X] épouse [R] indique faire cause commune avec les moyens soutenus par sa sœur [V]. Elle souligne que le restaurant était exploité par la S.A.R.L. VOG à la date du 10 octobre 2025 laquelle ne rapporte donc aucunement la preuve d’une impossibilité d’exploitation. Elle ajoute que la réunion des conditions permettant d’opposer une exception d’inexécution n’est démontrée. A titre reconventionnel, elle sollicite que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut la résiliation judiciaire du bail commercial à compter du 1er mars 2025, le défaut de paiement des loyers constituant un manquement grave aux obligations du preneur.

La procédure a été dénoncée au créancier inscrit, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée en date du 10 juillet 2025.

Mme [E] [J] est décédée le 14 mars 2025. Il n’est pas allégué que le décès de Mme [J] ait été dénoncé à la SARL VOG dans les conditions de l’article 370 du code de procédure civile, de sorte que l’instance n’a pas été interrrompue.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, date de la présente ordonnance, par mise à disposition du greffe.

MOTIFS

— Sur la demande d’injonction de réaliser des travaux :

Bien qu’ayant saisi le juge des référés, le demandeur, qui se contente de viser l’article 1731du code civil, ne précise aucunement le fondement juridique de sa demande d’injonction.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La S.A.R.L. VOG soutient que la remise en état locative relève de la responsabilité du bailleur, lequel a manqué à son obligation de délivrance qui pèse sur lui en vertu de l’article 1719 du code civil, et demande que ce dernier soit condamné à procéder, sous astreinte, à la réparation de la toiture en ce qu’elle comporte de l’amiante, au remplacement des faux plafonds et de la toile tendue, à la réparation des infiltrations au niveau de la cuisine, à la réparation des infiltrations au niveau de la véranda, au remplacement des huisseries ainsi que le remplacement des prises au sol.

S’il est exact que l’absence d’état des lieux d’entrée ne permet pas aux bailleresses de se prévaloir de la présomption posée par l’article 1731 du code civil, il n’en demeure pas moins que, pour établir le manquement à l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, il appartient au preneur de rapporter l’existence de désordres dont la réparation incombe au bailleur.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 7 juin 2021 stipule notamment dans l’article « conditions générales- garanties » qu’aux termes « des dispositions des 1°et 2° de l’article R.145-35 du code de commerce que ne peuvent être imputées au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées au 1° ».

Il découle de ces dispositions claires et précises que seuls les travaux relevant de la catégorie des grosses réparations incombent au bailleur, étant précisé que la notion de « grosse réparation » relève de l’appréciation du juge du fond et échappe par conséquent aux pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, la SARL VOG s’appuie exclusivement sur un rapport en recherche de fuite établi en date du 6 décembre 2023 aux termes duquel il est constaté que « les fuites d’eau proviennent de différentes infiltrations en toitures (terrasse, véranda et annexe) ». Plus précisément, le rapport relève que, dans les toilettes, le plafond, le mur et la porte sont dégradés par l’humidité avec un taux d’humidité évalué à 100 %, que le mur et le plafond sont dégradés par l’humidité au niveau de la cuisine, qu’au niveau de la véranda, le mur est dégradé par l’humidité, que les boiseries de l’annexe sont dégradées par l’humidité, qu’au niveau de la toiture terrasse, une tuile fissurée et infiltrante ainsi que des infiltrations par fissures dans le solin maçonné de la toiture tuiles.

Pour autant, la SARL VOG ne justifie pas avoir informé les bailleresses de ce dégât des eaux intervenu lors du passage de la tempête [D], étant observé qu’elle ne verse ni la déclaration faite à son assureur ni la prise en charge qui a pu en résulter.

De même, si le preneur fait état de nouvelles infiltrations subies à la suite du passage de la tempête du 27 novembre 2024, il ne peut qu’être constaté que ce dernier ne verse aucune pièce, et tout particulièrement le rapport d’expertise établi à la suite de l’expertise contradictoire réalisée le 27 décembre 2024, à la demande de son assureur.

En effet, seules les bailleresses versent aux débats un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice, lequel les a représentées lors de ces opérations d’expertise. Le commissaire de justice note que l’expert lui a indiqué que le premier sinistre a été déclaré « comme personnel par la SARL VOG », qu’il n’y a pas eu de mise en cause du bailleur le sinistre n’excédant pas un montant de 20 000 euros et que, s’agissant du second sinistre, il s’agissait « d’une aggravation des fuites d’eau à la suite du premier » et que l’assureur n’interviendrait que sur la remise en peinture de la salle. Il en ressort également que les infiltrations par toiture et le long des ouvertures ne sont pas visibles et, s’agissant de la salle de restaurant, l’expert a constaté que « les travaux sont en cours sur la toiture terrasse située au-dessus de la salle de restaurant. Gonflement du coffre en bois en bordure de plafond. Traces humides au plafond sous le toit terrasse » et que « le solin est en cours de finition. Les dalles de terrasse ont été remplacées. L’étanchéité semble assurée souligne M. [M] (l’expert) ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que s’il est établi que la SARL VOG a subi des infiltrations à la suite du passage de deux tempêtes, celle-ci ne verse aucun élément de nature à établir que les réparations nécessaires, qui ne sont aucunement précisées, relèvent, avec l’évidence requise en matière de référé, des grosses réparations dont ont la charge les bailleresses, ce qui caractérise une contestation sérieuse.

Surtout, la SARL VOG ne rapporte aucunement la preuve, alors qu’il est constant que des travaux ont été réalisés par les bailleresses notamment au niveau du solin, comme l’a relevé l’expert technique, que les infiltrations litigieuses demeurent.

Partant, l’obligation de réaliser des travaux de réparation de la toiture et des différentes infiltrations, comme le sollicite la SARL VOG, à la charge des bailleresses, n’est pas démontrée au stade de la procédure de référé.

De même, le preneur ne justifie pas qu’il appartiendrait aux bailleresses de procéder au remplacement des huisseries et des prises au sol.

La SARL VOG ne rapportant pas la preuve de l’existence d’une obligation de réparation non sérieusement contestable pesant sur les bailleresses, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’injonction formée de ce chef.

Sur la demande de provision pour résistance abusive :

Sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, la SARL VOG sollicite la condamnation des bailleresses à lui payer une somme provisionnelle de 10 000 euros.

S’il est constant que le juge des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif des parties à la procédure dont il est saisi, et pas seulement à titre provisionnel, faut-il encore que la résistance abusive et le préjudice en résultant soient démontrés.

En l’occurrence, il découle des motifs qui précèdent que la SARL VOG ne démontre pas la résistance abusive alléguée.

De même, il ne peut qu’être relevé que celle-ci ne verse aux débats aucun document, tel que des pièces comptables, permettant d’établir le préjudice d’image et la perte de chiffre d’affaires pouvant en résulter. Elle ne justifie pas d’un quelconque préjudice de jouissance.

Dans ces conditions, la SARL VOG ne peut qu’être déboutée de sa demande provisionnelle au titre de la résistance abusive.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de ce texte, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

— 

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,-le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,-la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

La SARL VOG ne conteste pas la créance de loyer dont elle est redevable depuis le mois de décembre 2024 ni les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail, mais oppose aux bailleresses l’exception d’inexécution tirée du manquement à l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément à leur destination.

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Toutefois, si la SARL VOG affirme que les importantes infiltrations en cas de pluie empêchent toute exploitation du fonds de commerce durant ces périodes, force est de constater qu’elle ne verse aucun élément de nature à étayer ses allégations, aucune pièce n’établissant qu’elle aurait été victime de nouvelles infiltrations depuis le mois de novembre 2024. Surtout, il résulte des motifs qui précèdent que la demanderesse ne démontre pas davantage que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance rendant les locaux impropres à leur destination. D’ailleurs, les publications versées aux débats par les défenderesses démontrent au contraire que le restaurant est en activité, pouvant possiblement accueillir des groupes de 60 personnes.

Il n’est donc pas établi que la SARL VOG serait dans l’impossibilité totale d’occuper les locaux donnés à bail.

Dans ces conditions, l’exception d’inexécution opposée n’est pas susceptible de constituer une contestation sérieuse de nature à affecter l’exigibilité du paiement des loyers qui pèse sur le preneur.

L’obligation de payer les loyers pesant sur le preneur n’est donc pas sérieusement contestable.

Le commandement de payer du 30 janvier 2025 a été délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, le bailleur n’a fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5.724,36 euros, correspondant au loyer du mois de décembre 2024 et de janvier 2025.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 28 février 2025.

Au titre des loyers impayés, les bailleresses sollicitent la condamnation du preneur à leur payer une somme totale de 40 070,52 euros TTC, arrêtée au 13 octobre 2025.

Toutefois, il est constant que le loyer mensuel s’élève à la somme de 2 862,18 euros TTC.

Le loyer étant impayé depuis le mois de décembre 2024, la dette locative s’élève donc au 13 octobre 2025 (loyer du mois d’octobre compris) à la somme de 31 483,98 euros

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il y a donc lieu de condamner par provision la SARL VOG au paiement de la somme de 31 483,98 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 5 724,36 euros et à compter du 13 octobre 2025 pour le surplus.

— Sur la demande de délais de paiement :

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’occurrence, le preneur justifie avoir séquestré les sommes dues au titre des loyers sur un compte bancaire lequel faisait apparaître un solde créditeur d’un montant de 36 659,94 euros le 22 septembre 2025.

Partant, la SARL VOG disposant de la somme nécessaire à l’apurement de sa dette, il n’y a pas lieu de lui accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil. En revanche, au-delà du litige existant entre les parties quant à l’obligation des bailleresses de réaliser des travaux, la mauvaise foi du preneur qui a pris le soin de séquestrer le montant des loyers afférents n’est pas établie, de sorte qu’il convient d’octroyer un délai d’un mois à la SARL VOG pour s’acquitter de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, étant relevé que la résiliation du bail commercial produirait des effets irrémédiables sur l’activité économique du preneur, ce qui n’est pas dans l’intérêt de l’ensemble des parties.

A défaut de règlement de la somme restant due dans le délai imparti, la clause résolutoire sera acquise selon les termes du dispositif. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. VOG, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le cas échéant, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a donc pas lieu de désigner un séquestre pour consignation des loyers. La SARL VOG sera déboutée de cette demande.

Sur la demande de provision formée par Mme [V] [X] en réparation de son préjudice moral :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Mme [X] sollicite l’octroi d’une somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, expliquant avoir été très éprouvée par la présente procédure.

Toutefois, Mme [X] ne verse aucun élément de nature à démontrer le l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des loyers, déjà indemnisé par l’octroi de dommages et intérêts moratoires.

L’obligation d’indemnisation sur laquelle se fonde cette dernière apparaît donc sérieusement contestable.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur la demande indemnitaire formée par Mme [V] [X].

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède, la S.A.R.L. VOG supportera les dépens de la présente instance.

L’équité commande de condamner la SARL VOG à payer aux bailleresses une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL VOG sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

— 

Se fondant sur les dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la SARL VOG demande au juge des référés d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Toutefois, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Par suite, l’exécution provisoire ne saurait être écartée dans le cadre de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à réaliser des travaux, formée par la SARL VOG ;

Déboutons la SARL VOG de sa demande de provision au titre de la résistance abusive ;

Condamnons la SARL VOG à payer à Mme [V] [X] et Mme [O] [X] épouse [R] la somme provisionnelle de 31 483,98 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025, sur la somme de 5 724,36 euros, et à compter du 13 octobre 2025 pour le surplus de la somme ;

Disons que la SARL VOG pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en une mensualité, le versement devant intervenir dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la SARL VOG de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, la dette de loyer, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL VOG et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, [Adresse 5] à [Localité 11] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par Mme [V] [X] ;

Condamnons la SARL VOG aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la SARL VOG à payer à Mme [V] [X] et Mme [O] [X] épouse [R] la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Stéphane BENMIMOUNE