N° RG 25/00429 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NJGV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00429 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NJGV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître SOUDANT

☐ Copie c.c

Le 20 août 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE (ALS VISALE)

immatriculée au RCS de [Localité 10]

sous le n° 824 541 148

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Catherine SOUDANT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

substituant Maître Roger LEMONNIER,

avocat au barreau de PARIS,

DEFENDERESSE :

Madame [G] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé daté du 13 février 2024, Madame [F] [T] a consenti à Madame [K] [X] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 667 € et une avance mensuelle sur charges de 68 €, soit une échéance mensuelle de 735 €.

Le 19 février 2024, un contrat de cautionnement de type VISALE a été signé entre Madame [F] [T] et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.855 € arrêtée au 2 septembre 2024 et correspondant aux loyers et charges des mois de juin, juillet et août 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [K] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— l’expulsion de Madame [K] [X] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Madame [K] [X] à lui payer la somme de 3.325 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 septembre 2024 sur la somme de 1.855 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— la condamnation de Madame [K] [X] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

— la condamnation de Madame [K] [X] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ainsi qu’à lui verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

À l’appui de ses demandes, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES indique que la locataire ne s’acquitte pas régulièrement des loyers et n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de six semaines. Elle ajoute être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 17 décembre 2024.

A l’audience du 20 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, s’est désistée de sa demande relative à l’expulsion mais a maintenu les autres demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance.

Elle déclare avoir réglé, à titre de caution, l’arriéré locatif à hauteur de 5.355 € correspondant aux loyers impayés au 15 mai 2025.

Elle précise que Madame [K] [X] a quitté le logement le 13 février 2025.

Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude de Maître [O] [W], Commissaire de Justice à [Localité 9] le 16 décembre 2024, Madame [K] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier en date du 14 mars 2025, celui-ci précisant que Madame [K] [X] n’a pas répondu aux sollicitations du travailleur social mais que la propriétaire lui a indiqué que la locataire a quitté les lieux le 13 février 2025 et lui a remis les clés.

L’affaire a ensuite été mise en délibéré au 20 août 2025.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant régulièrement représentée et Madame [K] [X] étant absente, bien que régulièrement assignée, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la qualité à agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « VISALE », mis en place par l’État et l’Union Économique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

Enfin, l’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ ou d’expulsion.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, quittances subrogatives, attestation de créance) que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur à la date du 15 mai 2025 la somme de 5.355 € au titre des impayés locatifs, mensualité du mois de février 2025 au prorata incluse (cf quittance subrogative n°8 du 20 février 2025).

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles le bailleur l’a subrogée dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 17 décembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans les conditions générales paraphées par les parties en son point VIII qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, que le loyer doit être réglé le 30 pour le mois suivant.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 16 septembre 2024 pour une somme en principal de 1.855 €, loyer du mois d’août 2024 inclus.

Il ressort des décomptes arrêté au 15 mai 2025, ainsi que de la quittance subrogative n°8, produits lors de l’audience que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines, aucun règlement n’étant intervenu.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines, soit le 28 octobre 2024 à 24 heures.

Le bail est donc résilié le 29 octobre 2024.

* Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er février de chaque année, conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Madame [K] [X] sera condamnée à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 29 octobre 2024 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, à savoir le 13 février 2025, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 13 février 2024, du contrat de cautionnement de type VISALE signé entre Madame [F] [T] et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES le 19 février 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 septembre 2024, du décompte de la créance actualisé au 15 mai 2025 ainsi que des huit quittances subrogatives signées par Madame [F] [T] au profit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et du courrier du 10 décembre 2024 par lequel Madame [F] [T] indique avoir sollicité des règlements de loyers pour un montant cumulé de 3.325 €, règlement intervenu, et s’associer à la demande en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail pour non paiement des loyers, que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve que Madame [K] [X] lui doit, au 15 mai 2025, la somme de 5.355 €.

Madame [K] [X] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [K] [X] sera condamnée à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.355 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 15 mai 2025, échéance du mois de février 2025 incluse jusqu’au 13 février 2025, date à laquelle la locataire a quitté les lieux et rendu les clés, avec intérêts au taux

légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [K] [X], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Madame [K] [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [K] [X] recevable ;

CONSTATE que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne maintient plus sa demande d’explusion du logement, Madame [K] [X] ayant quitté les lieux et rendu les clés le 13 février 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 13 février 2024 signé entre Madame [F] [T] et Madame [K] [X], concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [X] à compter du 29 octobre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, en l’espèce le 13 février 2025, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec indexation au 1er février de chaque année, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [F] [T], la somme de 5.355 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 15 mai 2025, échéance du mois de février 2025 incluse jusqu’au 13 février 2025, date à laquelle la locataire a quitté les lieux et rendu les clés, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Madame [K] [X] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS