TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01199

N° Portalis DB2G-W-B7J-JJZY

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [I] [O], né le 08 Août 1982 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 9] (SUISSE)

Madame [D] [K] épouse [O], née le 05 Août 1984 à [Localité 12] (BULGARIE), demeurant [Adresse 9] (SUISSE)

représentés par M^e Jean-julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 61

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [G], né le 17 Avril 1988 à [Localité 10] (GUADELOUPE), demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Juin 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 7 août 2018, Monsieur [H] [R] a donné à bail à Monsieur [E] [G] un appartement à usage d’habitation ainsi que ses annexes situés au [Adresse 4] à [Localité 3] pour un loyer mensuel initial de 650€ provision sur charges incluses.

Par acte notarié du 29 octobre 2020, Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] ont acquis l’appartement de Monsieur [H] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] ont fait signifier à Monsieur [E] [G] le 18 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] ont fait assigner Monsieur [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 juin 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et demandent au tribunal de :

— Les déclarer recevables et bien fondés en leur action,

— Constater l’acquisition au 19/12/2024 des effets de la clause résolutoire du bail entre Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] d’une part et Monsieur [E] [G] d’autre part, portant sur le local d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3],

— Très subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En conséquence,

— Dire et juger que Monsieur [E] [G] est occupant sans droit ni titre,

— Condamner Monsieur [E] [G] ainsi que tous occupants éventuels de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, tant de corps que de biens, le local loué, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [E] [G] au paiement d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise de leurs clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer,

— Condamner Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] à compter du 19/12/2024, date de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation de 650 €, et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise de ses clés,

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] la somme de 14300€ représentant le montant de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 26/03/2025, majoré des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Condamner Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] une somme de 1500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

Ils exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 16250 € et que depuis le mois de mars 2024 aucun versement n’est intervenu. Ils ajoutent être dans une situation financière délicate puisqu’ils ont contracté un crédit pour pouvoir acquérir le bien loué.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [E] [G] n’était ni présent et personne pour le représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, le locataire ne donnant pas suite aux convocations.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 avril 2025.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Haut-Rhin le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 7 août 2018 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 août 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 11050 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

Depuis cette date, Monsieur [E] [G] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [E] [G], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 650 € et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée des charges locatives dûment justifiées.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [G] est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] produisent dans le cadre de leur assignation un décompte arrêté à la date du 26 mars 2025 démontrant que Monsieur [E] [G] reste devoir la somme de 14300€, terme de mars 2025 inclus.

Monsieur [E] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [E] [G] au paiement de la somme de 14300 €, terme de mars 2025 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation). Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [E] [G] est non comparant et en l’absence de justificatifs, le défendeur ne démontre pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative. Au surplus, il n’est pas justifié d’une reprise du paiement du loyer courant.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [G] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’ont du accomplir Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O], il convient de leur accorder la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 août 2018 entre Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O], venant aux droits de Monsieur [H] [R], et Monsieur [E] [G] concernant l’appartement et ses annexes situés au [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 19 décembre 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [E] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [G] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provision sur charges pour le logement, si le bail s’était poursuivi entre les parties soit la somme de 650 € ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 décembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées;

DEBOUTE Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] la somme de 14300 € (quatorze mille trois cents euros) au titre de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 26 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [D] [K] épouse [O] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,