TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 9]

[Localité 11]

☎ [XXXXXXXX02]

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Procédure accélérée au fond

N° RG 24/00144 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWH6

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

J U G E M E N T

du 9 décembre 2025

Dans la procédure introduite par :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]” sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la S.A.S. SASIK, exerçant sous l’enseigne “SYNCHRO”

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représenté par Maître Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE

requérant

à l’encontre de :

Monsieur [K] [J] [M] [B]

né le 15 novembre 1954 à [Localité 14] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Rodolphe CAHN, avocat au barreau de MULHOUSE

requis

Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, assistée de Océane NGUYEN, greffière, a rendu le jugement suivant :

Après avoir, à notre audience publique du 28 octobre 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statue comme suit :

M. [K] [J] [M] [B] est propriétaire du lot n° 22, composé d’un appartement dépendant d’une résidence en copropriété dénommée “[Adresse 13]”, située [Adresse 7] [Localité 1].

Par assignation signifiée le 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]” sise [Adresse 6] Mulhouse, pris en la personne de son syndic la société SASIK, exerçant sous l’enseigne SYNCHRO (ci après le syndicat des copropriétaires), a attrait M. [K] [J] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles 10, 17 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 480-1 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 28 janvier 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction des référés de bien vouloir :

— condamner M. [K] [J] [F] à lui payer les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

* 6 365,88 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023,

* 850 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de trésorerie causé par la résistance abusive, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

* 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

— débouter M. [K] [J] [M] [B] de l’intégralité de ses fins et prétentions,

— condamner M. [K] [J] [M] [B] aux entiers dépens,

— dire et juger que les frais nécessaires exposés par lui pour le recouvrement de cette créance seront imputés à M. [K] [J] [M] [B] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à l’exclusion des autres copropriétaires, la demande en justice valant mise en demeure.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir pour l’essentiel :

— que malgré rappels et mises en demeure, M. [K] [J] [M] [B] ne s’est pas acquitté de ses arriérés,

— que les comptes sont approuvés chaque année à l’unanimité des copropriétaires,

— que la copropriété est équipée de répartiteurs pour les charges de chauffage, qui sont relevés annuellement par la société ISTA,

— que M. [K] [J] [M] [B] se contente d’affirmer que les relevés seraient incompréhensibles sans le moindre début de commencement de preuve,

— que l’assemblée générale des copropriétaires a ajusté le budget prévisionnel de l’exercice en cours avec des postes de gaz et eau chaude multipliés par 2,5 par rapport aux consommations de l’exercice 2020-2021,

— que cette résolution a été adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents,

— que le montant de 6 999,21 euros était dû au 22 décembre 2023,

— que le montant de 8 297,46 euros était dû au 12 février 2024, comprenant l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, ainsi que les versements effectués par M. [K] [J] [M] [B],

— que le montant de 5 566,73 euros était dû à la date du 26 mars 2024, date de l’assemblée générale des copropriétaires, déduction faite de la régularisation de charges au bénéfice du copropriétaire pour un montant de 2 362,51 euros,

— que le montant de 6 613,77 euros était dû à la date du 1er avril 2024, comportant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024 émis à cette même date,

— que l’appel de fonds appelé au mois de juin 2024 ayant fait l’objet d’un refus de ratification lors de l’assemblée générale du 8 octobre 2024, a été recrédité le même jour, pour un montant de 690 euros pour M. [K] [J] [M] [B],

— que M. [K] [J] [M] [B] ne justifie pas des règlements à hauteur de plus de 3 000 euros,

— que M. [K] [J] [M] [B] s’est engagé, par courrier du 21 juillet 2023, à verser un montant de 500 euros supplémentaire tous les mois afin d’apurer sa dette, en sus du versement mensuel de 300 euros d’ores et déjà mis en place,

— que ce versement complémentaire n’a jamais été mis en oeuvre,

— que M. [K] [J] [M] [B] procède, depuis le 1er octobre 2024, à un début d’apurement en règlant un montant de 500 euros par mois.

Suivant conclusions déposées le 23 juin 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, M. [K] [J] [M] [B] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes, et à sa condamnation aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [J] [M] [B] soutient pour l’essentiel :

— que le calcul des charges de copropriété est extrêmement opaque,

— qu’il se pose notamment un problème au niveau du relevé de chauffage, étant donné que les relevés calindex ne sont que très rarement relevés et de façon totalement irrégulière,

— que de nombreuses incohérences ont été relevés d’un compte-rendu dressé le 28 février 2024 en présence du comptable de la société SYNCHRO,

— qu’il a notamment été relevé que les compteurs n’avaient pas été remis à zéro en juin 2023, et que se posent également des problèmes quant aux relevés d’eau chaude,

— qu’aucune explication n’a été donnée sur les facturations des provisions sur charges courantes des deux trimestres visés dans sa correspondance du 2 mars 2024, à savoir 2 325,83 euros au 1er avril 2023 et 2 325,84 euros au 1er juillet 2023,

— que le montant de 8 297,46 euros figurant au décompte arrêté au 12 février 2024 est parfaitement incompréhensible,

— qu’il résulte pourtant du procès-verbal d’assemblée générale établi le 26 mars 2024 qu’il restait devoir la somme de 5 866,73 euros, et non pas un montant de 8 297,46 euros,

— que dans un décompte du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires faisait état d’une somme de 6 999,21 euros, puis dans une correspondance du 5 avril 2024, d’un montant de 6 613,77 euros,

— qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier des montants mis en compte,

— que lors de l’assemblée générale du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a refusé de ratifier un appel de fonds exceptionnels de 20 000 euros réalisé le 1er juin 2024,

— que si les fonds ont finalement été crédités, le syndicat des copropriétaires s’est permis de procéder à un appel de fonds sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale,

— que le décompte produit par le syndicat des copropritaires en annexé 17 est manifestement erroné dès lors quil tient compte de cet appel de fonds qui n’a pas été ratifié,

— que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les comptes n’ont pas toujours été approuvés à l’unanimité,

— que les comptes de l’exercice comptable du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ont été rejetés par l’assemblée générale, démontrant les problèmes dans la gestion de la copropriété,

— qu’une ordonnance d’injonction de payer lui a été délivrée le 6 octobre 2020 pour un montant en principal de 3 602,66 euros,

— que cette ordonnance d’injonction de payer a été intégralement soldée,

— que des règlements ont été effectués par M. [K] [J] [M] [B] directement à l’huissier de justice à hauteur de 3 000 euros, qui ne figurent pas dans le décompte.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, il y a lieu de rappeler que selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, non remise en cause depuis, dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.”

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]” produit notamment :

— le contrat de syndic,

— la copie du livre foncier faisant ressortir que M. [K] [J] [M] [B] est bien copropriétaire du lot n° 22 au sein de la résidence,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 avril 2021, 28 mars 2022, 21 mars 2023 et 26 mars 2024 portant approbation des copropriétaires des comptes et des budgets prévisionnels,

— un décompte arrêté 24 janvier 2025 et faisant état d’un impayé de 6 365,88 euros.

En l’espèce et en premier lieu, M. [K] [J] [M] [B] estime être insuffisamment informé et conteste les facturations des provisions sur charges courantes des deuxième et troisième trimestre 2023, faisant valoir qu’elles ont largement augmenté par rapport aux exercices précédents.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal d’assemblée générale du 21 mars 2023, que le budget prévisionnel initialement voté au titre de l’année 2023 était d’un montant de 304 500 euros (résolution n° 8), et que celui-ci a été actualisé à la somme de 415 000 euros, compte tenu des postes de gaz et d’eau chaude qui ont été multipliés par 2,5 par rapport aux consommations de l’exercice 2020/2021.

La résolution relative à l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2023 a ainsi été acceptée par l’assemblée générale.

Force est de constater que M. [K] [J] [M] [B] n’a pas estimé nécessaire de contester les décisions de l’assemblée générale dans le délai de deux mois imparti par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, et qu’il ne justifie pas plus d’une erreur de relevé ou d’un dysfonctionnement des compteurs individuels qu’il invoque.

En second lieu et contrairement à ce que soutient M. [K] [J] [M] [B], le décompte produit par le syndicat des copropriétaires est parfaitement clair et compréhensible.

Si la somme de 5 566,73 euros était réclamée à M. [K] [J] [M] [B] au 26 mars 2024, contre 8 297,46 euros au 12 février 2024, c’est en effet après déduction d’un virement de 300 euros effectué le 11 mars 2024, ainsi que des régularisations de charge comptabilisées le 26 mars 2024 d’un montant de 2 430,70 euros.

De même, la somme de 6 613,77 euros au 1er avril 2024 correspond à la comptabilisation des provisions sur charges courantes et fonds de travaux pour le deuxième trimestre 2024 d’un montant de 1 047,04 euros.

Les relevés détaillés des dépenses et décomptes individuels des charges approuvés par l’assemblée générale, dont les décisions n’ont fait l’objet d’aucune contestation, permettent d’établir le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]” à hauteur de la somme réclamée en principal, étant relevé que M. [K] [J] [M] [B] ne justifie pas des règlements effectués entre les mains de l’huissier de justice à hauteur de 3 000 euros.

Il y a donc lieu, dans ces conditions, de condamner M. [K] [J] [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]” la somme de 6 365,88 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024, date de l’assignation en justice, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de la notification de la mise en demeure du 23 mai 2023.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts :

En vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires la résidence ““[Adresse 13]” ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement par M. [K] [J] [M] [B] des sommes dont il demeure redevable, lequel est entièrement réparé par l’octroi d’intérêts moratoires assortissant la condamnation précitée.

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande.

Sur les frais et dépens :

La capitalisation des intérêts est de droit, dès lors qu’elle est demandée et s’opérera par année entière en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [K] [J] [M] [B], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens et à payer les frais nécessaires exposés à compter de la demande en justice valant mise en demeure, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [J] [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]” sise [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société SASIK, exerçant sous l’enseigne SYNCHRO, la somme de 6 365,88 € (six mille trois cent soixante cinq euros et quatre vingt huit centimes) au titre des charges de copropriété échues et à échoir selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]” sise [Adresse 3] à [Localité 16], pris en la personne de son syndic, la société SASIK, exerçant sous l’enseigne SYNCHRO, en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DIT qu’en vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes intérêts au taux légal ;

DIT que les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]” sise [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société SASIK, exerçant sous l’enseigne SYNCHRO, à l’égard de M. [K] [J] [M] [B] seront imputés à lui seul, conformément à l’article 10-1 a) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [K] [J] [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 13]” sise [Adresse 3] à [Adresse 15] ([Adresse 12]), pris en la personne de son syndic, la société SASIK, exerçant sous l’enseigne SYNCHRO, la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [J] [M] [B] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit des dispositions du présent jugement ;

ET A signé la minute du présent jugement avec la greffière.

La greffière, La présidente,