TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

25/642

MINUTE n°

N° RG 24/00828 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXRT

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2004, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [K] épouse [N]

née le 09 Mars 1977 à [Localité 6] (HAUT-RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 68224-2024-004143 du 09/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail consenti le 3 Février 2021 avec effet au 1er Mars 2021 la Société Civile Immobilière FONCIERE DI 01/2004 a donné en location à Madame [N] [R] née [K] et Monsieur [N] [U] un logement à usage d’habitation d’une superficie de 88,13 mètres carrés sis à [Adresse 8], de quatre pièces principales avec jardin et garage moyennant un loyer mensuel initial total de 823,86 euros et une provision sur charges de 52 euros.

Par avenant au contrat signé le 23 Janvier 2023 suite au divorce des époux [N], Madame [K] est restée seule titulaire du bail.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 3 Avril 2024, la Société FONCIERE DI 01/2004 a fait assigner Madame [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclarer la présente demande recevable et bien fondée

En conséquence

— Dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties est résilié de plein droit aux tords de la défenderesse, par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour laquelle un commandement de payer a été signifié en date du 23 Février 2023.

— Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ;

En conséquence ordonner l’évacuation de la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte définitive de 30 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— autoriser la partie requérante à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Madame [R] [K] ainsi que tous occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants.

En toute hypothèse

— Condamner Madame [R] [K] au paiement :

* du montant de 6448,33 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de février 2024 inclus augmentée des intérêts légaux à compter de la présente demande ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1000 euros hors charges à compter de mars 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués ;

* de la somme de 850 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de la procédure ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 Septembre 2024 puis a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 16 Janvier 2025.

La Société FONCIERE DI 01/2004, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Madame [R] [K] représentée par son conseil indique que la créance n’a pas été réactualisée et s’en remet pour le surplus à ses conclusions et ses pièces à savoir qu’elle demande au tribunal de céans de :

— déclarer la demande de résiliation du bail irrecevable ;

À titre reconventionnel

— d’accorder à la défense des délais de paiement sur une période de trois années avec effet rétroactif à compter de la délivrance du commandement de payer signifié le 8 Février 2023 (sic) ;

— et suspendre les effets dudit commandement de payer durant la période délai de grâce ;

En toutes hypothèses

— dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens ;

— n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier indique que la défenderesse suite à sa mise en invalidité n’a plus les moyens d’assurer les dépenses courantes de la vie. Quelle a demandé un logement social plus petit et moins cher. Madame [R] [K] expose qu’elle est bénéficiaire d’une rente d’invalidité et de deux petites rentes complémentaires

L’affaire est mise en délibéré au 21 Mars 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

La Société FONCIERE DI 01/2004 justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 24 Février 2023, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 3 Avril 2024.

La Société FONCIERE DI 01/2004 justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 4 Avril 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 12 Septembre 2024.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la Société FONCIERE DI 01/2004, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Le contrat de location du 3 Février 2021 prévoit dans les conditions générales au paragraphe III article 4 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, la Société FONCIERE DI 01/2004 a fait délivrer à Madame [R] [K] un commandement de payer en date du 23 Février 2023 pour la somme en principal de 3 049,49 euros.

Madame [R] [K] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement de payer, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 23 Avril 2023.

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [R] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 Avril 2023, causant ainsi un préjudice à la Société FONCIERE DI 01/2004.

La bailleresse ne rapportant pas la preuve que son préjudice excède le montant qu’elle aurait perçu si le bail s’était poursuivi, Madame [R] [K] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des provisions sur charges, soit la somme de 948,70 €, à compter du 23 Avril 2023 et jusqu’à son départ effectif.

Sur les loyers et charges impayés

la Société FONCIERE DI 01/2004 établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties ;

— Le décompte de créance locative au 17 Février 2023 faisant apparaître un arriéré de 3 049,49 euros tel qu’indiqué dans le commandement de payer ;

— Le commandement de payer en date du 23 Février 2023 réclamant ladite somme de 3049,49 euros ;

— Le décompte de créance locative au 4 Mars 2024 faisant apparaître un arriéré de

6 448,33 euros tel qu’indiqué dans l’assignation.

Madame [R] [K] n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement et ne conteste pas devoir la somme réclamée au titre des loyers impayés, mais sollicite les plus larges délais de paiement sur trois années et demande à suspendre les effets du commandement de payer durant la période de grâce.

Il convient en conséquence de condamner Madame [R] [K] à payer à la Société FONCIERE DI 01/2004 la somme de 6 448,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 4 Mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le loyer courant n’est pas à ce jour réglé. Il apparait de toute évidence que Madame [R] [K] n’est pas en capacité d’apurer la dette qui est très élevée, voire même une part significative de la dette, dans le délai prévu par la loi. Il y a lieu a rejeter la demande de délai de paiement.

Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Compte tenu de la demande du locataire et de sa situation exposée dans les débats et des différents décomptes de créance locative justifiant que Madame [R] [K] n’a pas repris le paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la Société FONCIERE DI 01/2004 obtenant une indemnité d’occupation réparant son préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [K] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 23 Février 2023 à la somme de 149,62 euros.

Il paraît inéquitable de laisser la Société FONCIERE DI 01/2004 supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la Société FONCIERE DI 01/2004

CONSTATE que le bail consenti le 3 Février 2021 avec effet au 1er Mars 2021 par la Société Civile Immobilière FONCIERE DI 01/2004 d’une part au profit de Madame [R] [K] d’autre part suite à l’avenant du 23 Janvier 2023 et portant sur un logement à usage d’habitation d’une superficie de 88,13 mètres carrés sis à [Adresse 8] , de quatre pièces principales avec jardin et garage moyennant un loyer mensuel initial total de 823,86 euros et une provision sur charges de 52 euros se trouve résilié à compter du 23 Avril 2023.

En conséquence, ORDONNE à Madame [R] [K] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE à la somme de 948,70 € le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [R] [K] à la Société FONCIERE DI 01/2004 au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 23 Avril 2023 et jusqu’à la libération des lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à la Société FONCIERE DI 01/2004 la somme de 6 448,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 Mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [R] [K] à payer à la Société FONCIERE DI 01/2004 la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Madame [R] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 23 Février 2023 à la somme de 149,62 euros

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 21 Mars 2025 à [Localité 7], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection