TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00067 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FCVH

AFFAIRE : [Z] [E], [L] [T] épouse [E] / [F] [M]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

M. [Z] [E]

né le 24 Septembre 1954 à [Localité 5] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 10] (BELGIQUE)

représenté par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Mme [L] [T] épouse [E]

née le 08 Mars 1959 à [Localité 7] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 9] (BELGIQUE)

représentée par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [F] [M]

né le 19 Mai 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] ont, par contrat signé le 3 novembre 2023, donné à bail à Madame [F] [M] un appartement n°102 et un casier à ski n°102 au sein du bâtiment D situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 380 euros, outre des provisions pour charges de 20 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 17 décembre 2024, remis sur son lieu de travail, Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] ont fait assigner Madame [F] [M] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en référé du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 2 septembre 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— déclarer et juger Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] recevables et bien-fondés en leurs demandes ;

En conséquence :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail sous seing privé conclu en date du 3 novembre 2023 et 6 novembre 2023 ayant pris effet le 14 novembre 2023, concernant un appartement sis [Adresse 2] et un casier à skis n°102 à [Localité 4] aux torts exclusifs de Madame [F] [M] ;

— condamner à titre provisionnel Madame [F] [M] au paiement de la somme de 2 460 euros correspondant à l’arriéré locatif du 3 novembre 2024, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du commandement de payer, soit le 26 juin 2024, outre les mensualités postérieures jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

— condamner à titre provisionnel, Madame [F] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [M] et de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;

— autoriser Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner Madame [F] [M] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée ;

— rappeler que l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— condamner Madame [F] [M] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [F] [M] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] représentés, ont réitéré leurs prétentions.

Madame [F] [M] n’était ni présente, ni représentée.

Par courrier réceptionné au Greffe le 8 septembre 2025, Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] ont déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 11 août 2025 à la somme de 6 934,02 euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoireEn application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu les 3 et 6 novembre 2023. La clause résolutoire insérée au contrat (en page 5) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 26 juin 2024, d’un commandement de payer la somme de 1 300 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 4 août 2024, soit six semaines après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles et de constater que Madame [F] [M] est devenue occupante sans droit ni titre.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Madame [F] [M] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Madame [F] [M] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Sur le montant de l’arriéré locatif Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échu et laissés impayés, échéance du mois d’août 2025 comprise, arrêtée au 11 août 2025, s’élève à la somme de 6 934,02 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [F] [M] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme par provision assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le 26 juin 2024, sur la somme de 1 300 euros, et à compter de l’assignation, le 17 décembre 2024, sur le surplus, et jusqu’à parfait paiement.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa mauvaise foi ou une erreur équivalente au dol.

En l’espèce, il est établi que Madame [F] [M] a manqué à son obligation principale, celle de payer ses loyers, ce qui a entraîné la résolution de plein droit du contrat de bail. En outre, malgré deux mises en demeure en date des 10 mai et 17 septembre 2024 ainsi qu’un commandement de payer délivré le 26 juin 2024, Madame [F] [M] n’a pas procédé au paiement de l’arriéré locatif dû, ce qui caractérise son comportement fautif.

Cette attitude fautive a en outre causé un préjudice à Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] qui ont été privés du paiement des loyers en contrepartie de la mise à disposition de l’appartement et ont par ailleurs été contraints de saisir la présente juridiction pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif dû.

Dès lors, Madame [F] [M] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] la somme de 30 euros pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires Madame [F] [M], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 4 août 2024 du contrat de location conclu entre Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E], d’une part, et Madame [F] [M], d’autre part, portant sur un appartement n°102 au sein du bâtiment D situé [Adresse 1] à [Localité 6], par l’effet de la résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [F] [M] est devenue occupante sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [F] [M] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [F] [M] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus et CONDAMNE Madame [F] [M] à la payer à Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] ;

CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] la somme provisionnelle de 6 934,02 euros, arrêtée au 11 août 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1 300 euros, et à compter du 17 décembre 2024, sur le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Madame [F] [M] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [M] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [Z] [E] et Madame [L] [E] la somme de 30 euros pour résistance abusive ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [F] [M] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [M] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,