TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e LEMAISTRE-BONNEMAY

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e VERSCHAEVE, M^e RICHAUD et M^e MOULIN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/13292 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVX

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet ROLLAND, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSES

Société S.C.I. MIJEAN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par Maître Christelle VERSCHAEVE de la SELARL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0734

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/13292 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVX

S.A.R.L. CACHEMIRE SAINT HONORE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Maître Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A202, avocat postulant, et par Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S. FONCIA [Localité 15] RIVE GAUCHE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0837

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Mijean est propriétaire des lots n°1, 2, 19, 20 et 28 au sein de l’immeuble sis [Adresse 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par la société Foncia [Localité 15] Rive Gauche, en qualité de syndic.

Le lot n°1 correspond à un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et à une cave située au sous-sol. Les lots n°19, 20 et 28 constituent respectivement les caves n°1, 2 et 11.

Par acte sous seing privé du 7 juillet 1992, la SCI Mijean a consenti à la SARL Sylviane Clair, aux droits de laquelle se trouve la SARL Cachemire Saint Honoré, un bail commercial d’une durée de neuf années entières et consécutives pour les lots n°1, 19, 20 et 28.

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/13292 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVX

Le bail commercial a été renouvelé le 29 juin 2001 et le 19 juillet 2010, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2010, venant à échéance le 30 juin 2019. Depuis cette date, le renouvellement du bail est en cours de négociation et le loyer de renouvellement est en cours de fixation judiciaire.

Se plaignant de ce que la SCI Mijean n’a plus réglé ses charges de copropriété depuis le 25 mai 2024, essentiellement constituées de la régularisation de sa consommation d’eau privative, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] Paris 6ème lui a adressé, le 19 septembre 2022, une sommation de payer les charges de copropriété d’un montant en principal de 46.192 euros.

Lors de l’appel du loyer du 4e trimestre 2022, la SCI Mijean a sollicité le paiement des consommations d’eau à la SARL Cachemire Saint Honoré pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022, soit la somme de 57.700 euros. Cette demande a été réitérée avec l’appel du loyer du 1er trimestre 2023.

Par acte d’huissier délivré le 7 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Mijean, devant la présente juridiction en paiement de la somme de 47.146,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 octobre 2022 inclus, et ce avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, outre 2.000 euros de dommages et intérêts.

Par actes des 26 et 27 janvier 2023, la SCI Mijean a fait assigner en intervention forcée la SARL Cachemire Saint Honoré et la société Foncia [Localité 15] Rive Gauche. L’affaire a été jointe à l’instance principale.

Par actes des 30 et 31 mai 2023, la société Cachemire Saint Honoré a fait assigner en intervention forcée et en garantie les sociétés [Adresse 14] et Vitaclim. L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 23/07650 et est pendante devant la 18ème chambre du tribunal de céans.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner la Société Civile SCI MIJEAN en 70.651,21 € au titre de la consommation d’eau, et ce avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure et subsidiairement la somme de 61.127,50 € à titre de dommages et intérêts

Condamner la SARL CACHEMIRE SAINT HONORE in solidum avec la SCI MIJEAN en 61.127,50 € à titre de dommages et intérêts

Subsidiairement,

Condamner la Société FONCIA [Localité 15] RIVE GAUCHE en 61.127,50€ à titre de dommages et intérêts

Condamner in solidum la Société Civile SCI MIJEAN et la Société FONCIA [Localité 15] RIVE GAUCHE à payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis liés aux frais engagés, aux difficultés de trésorerie et à l’appel exceptionnel voté

Condamner toute partie succombant en 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile et les dépens.

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Débouter la Société Civile SCI MIJEAN, la SARL CACHEMIRE SAINT HONORE et la Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE de toutes leurs demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 mars 2025, la SCI Mijean sollicite du tribunal de :

« Il est demandé au Tribunal de céans, pour les causes et raisons sus énoncées, de :

Déclarer la SCI MIJEAN recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

À Titre Principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter FONCIA de ses demandes, fins et conclusions,

À Titre Subsidiaire

Condamner la SARL CACHEMIRE SAINT-HONORÉ à garantir la SCI MIJEAN des condamnations mises à sa charge par la présente décision, en ce compris les condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Condamner FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à la SCI MIJEAN la somme de 71 821,79 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner la SARL CACHEMIRE SAINT HONORE à payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts à la SCI MIJEAN,

Condamner tout succombant à payer à la SCI MIJEAN, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamner in solidum tout succombant au paiement des entiers dépens de la présente instance. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la SARL Cachemire Saint Honoré demande au tribunal de :

« Vu les articles 122 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1697,

Vu l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de la loi du 17 mai 2012 dite loi Warsmann,

Vu, l’article L. 2224-12-4-III bis du code général des collectivités territoriales,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la présente juridiction pour l’ensemble des causes et motifs sus exposés de :

Déclarer la Société CACHEMIRE SAINT HONORE recevable en ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnations in solidum au titre de la régularisation de charge pour l’année 2021 en l’absence de vote préalable de l’assemblée des copropriétaires,

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/13292 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVX

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnations in solidum au titre de la régularisation de charge pour l’année 2022 au regard de la rédaction imprécise de la résolution n° 6 de l’assemblée du 27 avril 2023,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation in solidum au titre de dommages et intérêts,

Débouter la SCI MIJEAN de ses demandes de condamnation au titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

Condamner la Société FONCIA [Localité 15] RIVE GAUCHE à relever et garantir la Société CACHEMIRE SAINT HONORE de toute condamnation éventuelle en l’état de la faute commise par le syndic es qualité ayant consisté en l’absence de diligence utile aux fins notamment d’application des dispositions de la loi du 17 mai 2012 dite loi Warsmann

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la Société CACHEMIRE SAINT HONORE ne saurait être condamnée à payer des consommations d’eau qui n’auraient pas été justifiées par des relevés de compteur individuel d’eau pour les locaux qu’elle occupe.

En toute hypothèse,

Condamner solidairement toute partie succombante à payer à la Société CACHEMIRE SAINT HONORE la somme de 8.000 €uros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement toute partie succombante aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 mars 2025, la société Foncia Paris Rive Gauche (ci-après la « société Foncia ») demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du Code Procédure Civile,

Vu les éléments qui précèdent,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

A titre principal

Débouter la Société MIJEAN de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la Société FONCIA [Localité 15] RIVE GAUCHE

Débouter la Société CACHEMIRE SAINT HONORE de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la Société FONCIA [Localité 15] RIVE GAUCHE

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la Société FONCIA [Localité 15] RIVE GAUCHE

A titre subsidiaire

Limiter la responsabilité de la Société FONCIA [Localité 15] RIVE GAUCHE à la perte d’une chance et ce uniquement pour la consommation d’eau du 22 janvier 2021 à fin avril 2021 soit à la somme de 1.300 euros.

En toutes hypothèses

Condamner Tous succombant à verser à la Société [Localité 15] RIVE GAUCHE 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure civile. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 10 mars 2025. L’affaire, appelée à l’audience du 18 juin 2025, a été mise en délibéré au 21 octobre 2025 prorogé au 25 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, la SARL Cachemire Saint Honoré a formé dans le corps de ses conclusions une demande en garantie à titre subsidiaire à l’encontre des sociétés [Adresse 14] et Vitaclim, laquelle est pendante devant la 18ème chambre. Ainsi, le tribunal n’est pas saisi de cette demande qui, au demeurant, n’est pas reprise au dispositif de ses dernières conclusions conformément à l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En outre, son article 11 prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

En application de son article 9, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

*

A titre principal, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Mijean à lui régler, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 70.651,21 euros au titre de la consommation d’eau pour les années 2021 et 2022 et des charges arrêtées au 24 juillet 2024 et ce, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 30 août 2022.

Sur l’origine de la consommation d’eau, il fait valoir que :

— au cours de l’année 2020, la SARL Cachemire Saint Honoré a fait installer un climatiseur à eau perdue dans le lot n°20 (cave n°2), situé au sous-sol de l’immeuble,

— ledit climatiseur a été raccordé frauduleusement sur la canalisation d’alimentation commune, sans compteur divisionnaire et sans autorisation de la copropriété ;

— concomitamment à cette installation, les factures d’eau de l’immeuble ont considérablement augmenté à compter de la facture du 22 janvier 2021, puisque la consommation moyenne de l’immeuble qui était d’environ 70 m3 par trimestre en 2020 est passée à 3.000-4.000 m3 par trimestre ;

— les sociétés Technic Pro et JM l’Eau ont conclu en janvier et en avril 2022 à l’absence de fuite dans les caves et ont constaté en revanche une consommation d’eau en continu par le climatiseur défaillant ;

— un compteur divisionnaire n’a été posé au niveau du climatiseur litigieux qu’à compter du 24 janvier 2022 et le climatiseur n’a été coupé que le 6 avril 2022 à la suite de quoi la consommation de l’immeuble est revenue à la normale ;

— le relevé du compteur divisionnaire effectué le 6 avril 2022 par Mme [M], présidente du conseil syndical, montrait une consommation de 3.212 m3 du 24 janvier 2022 au 6 avril 2022 soit 45 m3 par jour ;

— le climatiseur est par conséquent seul à l’origine de la consommation exorbitante d’eau facturée au syndicat des copropriétaires ;

— les travaux qu’il a effectués concernaient une canalisation d’eaux usées n’ayant aucune incidence sur la consommation d’eau.

Sur la consommation d’eau imputée à la SCI Mijean lors de la régularisation de charges pour l’année 2021, période pour laquelle le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d’index, il fait valoir que :

— l’état des dépenses porte sur quatre factures, du 9 octobre 2020 au 16 octobre 2021 lesquelles exposent une consommation totale de

13.757 m3 dont 13.447 m3 imputable à la SCI Mijean, déduction faite des consommations individuelles des copropriétaires et de la consommation habituelle de l’immeuble (estimée sur celle de 2020) et en incluant la consommation de son lot n°1;

— par conséquent, une consommation de 13.447 m3 correspondant à un montant de 47.064 euros est imputable à la SCI Mijean pour l’année 2021 ;

— cette consommation a fait l’objet d’un point d’information à l’assemblée générale du 22 juin 2022 ;

— cette imputation a par ailleurs été acceptée par la SCI Mijean qui l’a répercutée à sa locataire.

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Pour l’année 2022, période pour laquelle le syndicat des copropriétaires dispose d’un index à compter du 24 janvier 2022, il soutient que :

— la consommation de la SCI Mijean a été calculée sur quatre factures pour la période du 16 octobre 2021 au 18 octobre 2022 s’élevant au total de 26.250 euros incluant la consommation du lot n°1 ;

— l’assemblée générale du 27 avril 2023, qui n’a pas été contestée, a voté l’imputation au lot n°1 un forfait de 4035 m3 soit 14.122 euros.

Par conséquent, le total de consommation d’eau pour 2021 et 2022 imputable à la SCI Mijean s’élève à 70.651,21 euros déduction faite des sommes déjà réglées.

A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation in solidum de la SCI Mijean et de sa locataire à lui payer une indemnité de 61.127,50 euros au titre de son préjudice financier, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1240 du code civil et des dispositions du règlement de copropriété lequel prévoit une solidarité entre le copropriétaire et son locataire en cas de faute de ce dernier et dans le paiement des charges.

Il reproche à la SCI Mijean de ne pas être intervenue auprès de sa locataire pour faire cesser le trouble alors qu’elle était informée depuis mai 2021 des désordres. En outre, il fait grief à la SARL Cachemire Saint Honoré d’avoir branché sans autorisation un climatiseur sur les canalisations communes de l’immeuble avant compteur et de ne pas avoir cessé sa captation en dépit de l’alerte de Mme [M] en mai 2021 et des conclusions de la société Lavillaugouet et de la société Vitaclim mandatée par la locataire. Son préjudice correspond à la surconsommation causée par le climatiseur jusqu’à la pose du compteur à savoir sur la période du 16 octobre 2021 au 20 janvier 2022 pour un montant de 14.122,50 euros et sur la période de l’année de 9 octobre 2020 au 16 octobre 2021 pour un montant de 47.005 euros soit un total de 61.127,50 euros.

A titre infiniment subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société Foncia à lui payer la somme de 61.250 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1992 et suivants du code civil. Il reproche au syndic d’avoir commis une faute de gestion engageant sa responsabilité en s’abstenant de réagir aux alertes d’Eau de [Localité 15] signalant une consommation d’eau en forte hausse depuis la facture de janvier 2021 et réitérées dans les trois factures suivantes. Il oppose notamment que si les recherches de fuites sur les canalisations communes avaient été réalisées plus tôt, l’existence du branchement illégal aurait été découvert et les mesures adéquates auraient été mises en œuvre tel que la pose d’un compteur divisionnaire au niveau du climatiseur. Il fait ainsi grief au syndic d’avoir manqué à sa mission de veiller à l’entretien et à la conservation des parties communes et d’informer et de conseiller.

De plus, de par ces manquements, les copropriétaires n’ont pu solliciter le dégrèvement prévu l’article L.2221-12-4-III bis du code général des collectivités territoriales dit Loi Warsmann.

Il affirme enfin que le syndic n’a pas immédiatement réagit à la demande de Mme [M] le 5 mai 2021 de poser un compteur divisionnaire sur le climatiseur qui aurait permis d’imputer sans contestation possible la consommation d’eau à la SCI Mijean et à son locataire.

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/13292 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVX

En défense, la SCI Mijean conclut au rejet des demandes. Sur la consommation d’eau de l’année 2021, elle réplique que :

— la totalité de la surconsommation d’eau de l’immeuble relevée en 2021 lui a été arbitrairement affectée alors qu’il est impossible de déterminer sa consommation précise, le compteur divisionnaire n’ayant été installé que le 24 janvier 2022 ;

— en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du règlement de copropriété, les charges d’eau constituent des charges générales et doivent être réparties entre les copropriétaires, au prorata des tantièmes ;

— la surconsommation d’eau litigieuse lui a été unilatéralement imputée sans qu’aucune décision d’assemblée générale ne soit venue modifier la répartition des charges.

Sur la consommation d’eau sur l’année 2022, elle oppose que :

— sur la période sans compteur, du 16 octobre 2021 au 20 janvier 2022, l’assemblée générale du 27 avril 2023 a imputé au lot n°1, une consommation d’eau totale de 4.416 m3 de manière approximative et excessive alors qu’en vertu du règlement de copropriété, les charges d’eau non mesurées doivent être réparties au prorata des tantièmes ; la résolution adoptée par l’assemblée générale du 27 avril 2023 déroge à ce principe, sans apporter de justifications suffisantes ;

— sur la période avec compteur, du 24 janvier 2022 au 14 avril 2022, la SARL Cachemire Saint Honoré a consommé 3.441 m3, générant un coût total de 12.043,50 euros qui doit lui être exclusivement imputée et ce, conformément aux stipulations du bail commercial. Elle fait valoir qu’en sa qualité de simple bailleur, elle ne peut être tenue de supporter cette charge.

S’agissant de la demande indemnitaire subsidiaire du syndicat des copropriétaires, la SCI Mijean fait valoir que :

— il appartient à sa locataire de s’expliquer sur le remplacement du système de climatisation existant et le prétendu branchement frauduleux;

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du quantum de sa demande indemnitaire s’élevant à 61.127,50 euros ;

— en avril 2021, des travaux de réparation de fuite d’une canalisation située dans une cave ont été réalisés révélant de multiples fuites ; la société Vitaclim mandatée par la SARL Cachemire Saint Honoré a conclu le 10 mai 2021 au bon fonctionnement du climatiseur ;

— le relevé du compteur individuel installé au niveau du climatiseur a montré une consommation de 3.215 m3 entre le 24 janvier 2022 et le 13 juin 2022 soit une consommation de 8.322 m3 sur l’année laquelle est très inférieure aux 13.486 m3 imputés. Cet écart atteste que la surconsommation a d’autres origines que le fonctionnement du climatiseur excluant ainsi sa responsabilité exclusive ;

— aucune pièce ne permet de justifier de l’existence de ce branchement illicite sur la canalisation commune.

Pour sa part, la SARL Cachemire Saint Honoré demande le rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre en mettant en cause la responsabilité de la société Foncia pour ses manquements à ses diverses obligations de diligences et de conseil. Elle fait valoir en outre que :

— aucun vote de l’assemblée générale n’a autorisé le syndic à imputer la surconsommation d’eau de l’année 2021 à la SCI Mijean de sorte que le syndic en procédant ainsi à commis une faute engageant sa responsabilité ;

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/13292 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVX

— sans vote préalable, le syndicat des copropriétaires n’est pas davantage fondé à solliciter sa condamnation in solidum avec la SCI Mijean à régulariser les charges de l’année 2021 ni à régler les dommages et intérêts d’un montant de 61.127, 50 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— s’agissant de l’année 2022, la résolution n°6 de l’assemblée générale du 27 avril 2023 est imprécise et ne permet pas de connaître le montant de la régularisation ;

— compte tenu du relevé du compteur du 13 juin 2022, la consommation annuelle du climatiseur doit être estimée à 8.382 m3 et non 13.602 m3;

— le relevé prétendument effectué le 6 avril 2022 par Mme [M] n’est pas contradictoire ; son attestation n’est pas davantage crédible, le syndicat des copropriétaires ne pouvant se constituer des preuves à lui-même.

Elle sollicite à titre subsidiaire de limiter sa condamnation à la somme de 12.127,50 euros correspondant à la consommation du lot n°1 et du climatiseur pour la période postérieure à la pose du compteur individuel.

Enfin, la société Foncia conclut au débouté de toutes les demandes formées à son encontre en rétorquant que :

— en sa qualité de syndic, elle ne saurait être tenue responsable de la consommation d’eau anormale imputable à la défaillance d’un climatiseur privatif ;

— il est établi que la surconsommation résulte d’une fuite privative ;

— par ailleurs, si elle avait fait diligenter une recherche de fuite sur les canalisations parties communes suite aux alertes d’ Eau de [Localité 15], cette intervention n’aurait pas permis d’identifier l’existence d’un branchement réalisé sans autorisation ou de constater le dysfonctionnement du climatiseur litigieux installé dans les parties privatives de la SCI Mijean ;

— par conséquent, aucun lien de causalité n’est établi entre une prétendue faute de défaut communication des alertes et la surconsommation d’eau dès lors que même averties de la fuite sur le climatiseur en mai 2021, les sociétés Mijean et la SARL Cachemire Saint Honoré ne l’ont réparée qu’un an plus tard faisant perdurer le préjudice ;

— la SCI Mijean ne subit aucun préjudice s’agissant de charges récupérables auprès de sa locataire comme le démontre l’avis d’échéance de loyer 2022 sur lequel, elle répercute les charges à celle-ci;

— à titre subsidiaire, l’obligation de réparation du syndic ne pourrait porter que sur la période du 22 janvier 2021, date de la première alerte des eaux de Paris à début mai 2021 date à laquelle la SCI Mijean et sa locataire ont eu connaissance de l’existence d’une fuite sur le climatiseur et s’élève par conséquent à 12.989,04 euros correspondant à la facture du 2ème trimestre 2021. Elle doit en outre s’analyser qu’en une perte de chance de procéder aux réparations de la fuite qu’elle évalue à 10 % soit un montant de 1.300 euros ;

— considérant les modalités de mise en œuvre de l’article L2221-12-4-III bis du code général des collectivités territoriales, cette dernière est conditionnée par la présentation dans le délai d’un mois à compter de l’information d’une attestation d’une entreprise de plomberie de réparation de la fuite ; or, la production d’une telle attestation n’aurait pu être possible dès lors que la fuite n’a été traitée qu’en juin 2022 ; le dispositif Warsmann ne pouvait par conséquent s’appliquer.

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Sur ce,

Le règlement de copropriété stipule, page 27, que « les charges communes à l’ensemble des groupes de copropriétaires seront réparties entre eux tous, au prorata des millièmes généraux ci -dessus indiquée. Le tout sauf répartition spéciale établie par une assemblée générale statuant au majorité prévue par la loi ». En outre, s’agissant des locations, le même règlement prévoit, page 31 que « le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires. Il demeurera redevable de la quote-part afférente à son lot dans les charges définitives au présent règlement, comme s’il occupait personnellement les lieux loués ». Enfin, page 25, « aucun copropriétaire ne pourra augmenter les branchements particuliers d’eau, de gaz ou d’électricité, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité simple».

Enfin, il désigne, page 18, comme étant des parties communes, les colonnes montantes et descendantes d’eau.

Sur la demande principale

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Mijean au paiement d’un arriéré de charges relatives à une surconsommation d’eau d’un montant de 70.651,21 euros. Cependant, il ressort du règlement de copropriété que les charges communes doivent être réparties à l’ensemble des copropriétaires au prorata de leur millièmes. Or, il s’évince de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 22 juin 2022 intitulée « Point d’information sur la consommation d’eau » qu’une surconsommation d’eau de 13.430 m3 a été imputée à la SCI Mijean dérogeant à la répartition prévue au règlement de copropriété et de surcroît sans procéder à un vote.

En outre, la résolution n°6 de l’assemblée générale du 27 avril 2023 intitulée « Information du syndic sur la surconsommation en eau froide de l’immeuble et sa régularisation » imputant les surconsommations d’eau au titre des années 2021 et 2022 à la SCI Mijean a été irrégulièrement soumis à la majorité de l’article 24 et alors que deux copropriétaires ont voté contre. En effet, conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, dispositions d’ordre public, ces imputations ne pouvaient être votées qu’à l’unanimité.

Par conséquent, à défaut de justifier d’une décision d’assemblée générale votant à l’unanimité ces imputations dérogeant à la répartition prévue au règlement de copropriété, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre de la SCI Mijean sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire subsidiaire

Pour engager la responsabilité délictuelle de la SARL Cachemire Saint Honoré, le syndicat des copropriétaires doit justifier d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, si la SCI Mijean soutient qu’aucune pièce ne permet de justifier de l’existence de ce branchement illicite sur la canalisation commune, la société Cachemire Saint Honoré admet cependant avoir remplacé l’installation de climatisation fin de l’année 2020. A fortiori, ni la SCI Mijean ni sa locataire ne justifient que ce branchement aurait été effectué sur une canalisation privée ou qu’il aurait été autorisé par l’assemblée générale. Il sera, au surplus, relevé que la circonstance que la climatisation ait été simplement remplacée ou mise aux normes n’exonère pas le copropriétaire de solliciter une autorisation de l’assemblée générale de sorte qu’en entreprenant de tels travaux sans informer sa bailleresse et sans solliciter une autorisation de l’assemblée générale, la société Cachemire Saint Honoré a commis une faute engageant sa responsabilité.

De plus, il ressort de la facture de la société Technic Pro du 13 janvier 2022 que le compteur général consommait en continu ainsi qu’une forte consommation d’eau provenant de la climatisation de la boutique Kujten au rez de chaussée. Ces éléments sont corroborés par le rapport de la société JM L’eau du 14 avril 2022 qui a confirmé que la source de la surconsommation d’eau était le climatiseur. Il sera enfin constaté que dès le traitement de la fuite sur le climatiseur en avril 2022, la consommation de l’immeuble est revenue à un niveau normal. Enfin, contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, les travaux effectués en avril 2021 par la société Lavillaugouet mandatée par le syndicat des copropriétaires n’ont pu avoir d’incidence sur la consommation d’eau s’agissant de travaux sur des canalisations d’évacuation.

S’agissant du préjudice, le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnisation correspondant au montant de la surconsommation du climatiseur sur la période de l’année 2021 et du 16 octobre 2021 au 20 janvier 2022 soit avant la pose d’un compteur sur le climatiseur.

Si les parties s’opposent sur le montant de la surconsommation imputable au climatiseur, le syndicat des copropriétaires justifie d’une part que la consommation d’eau est passée de 378 m3 pour l’année 2020 à 13.757 m3 pour l’année 2021 avec une forte hausse à compter du relevé du 22 janvier 2021 précisément après les travaux sur le climatiseur intervenus en fin d’année 2020.

Il est également justifié qu’après déduction des consommations relevées sur les compteurs individuels de chaque copropriétaire, la consommation de l’immeuble s’élevait à 13.486 m3 au lieu de 56 m3 en 2020. Par conséquent, il apparait fondé, en se référant au relevé de l’année 2020 pour estimer la consommation normale de l’immeuble, de déduire que la surconsommation imputable au climatiseur en 2021 est de 13.430 m3 (13.486 – 56) correspondant à un montant de

47.005 euros.

En revanche, pour la période du 16 octobre 2021 au 20 janvier 2022, s’il est justifié par la facture d’Eau de [Localité 15] que, la consommation totale d’eau de l’immeuble, compteurs individuels compris, s’élevait à

4.416 m3 soit 15.278 euros, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des consommations des compteurs individuels à cette date précise de sorte qu’il ne peut être déduite la consommation imputable au climatiseur sans procéder à des estimations. Cependant, il ressort de l’attestation de Mme [M] datée du 5 juin 2023 que la consommation relevée par cette dernière sur le climatiseur après la pose de son compteur était de 3.212 m3 entre le 24 janvier 2022 et le 6/7 avril 2022 soit environ 2,5 mois. Si la SCI Mijean et sa locataire contestent la valeur probante de cette attestation et se fondent sur le relevé du 13 juin 2022 pour soutenir que la consommation du climatiseur était bien moindre soit de 3.215 m3 sur six mois, ce calcul n’est pas représentatif du préjudice du syndicat des copropriétaires, les travaux de réparation sur le climatiseur ayant été effectués en avril 2022.

Dès lors, la surconsommation imputable au climatiseur pour la période du 16 octobre 2021 au 20 janvier 2022 sera fixée à 4.035 m3 soit

14.122,50 euros conformément à l’estimation du syndicat des copropriétaires. Au total, le préjudice du syndicat des copropriétaires sera fixé à 61.127,50 euros.

Enfin, les défenderesses ne peuvent sérieusement contester le montant de la surconsommation imputée en reprochant au syndicat des copropriétaires de procéder par estimation alors que c’est précisément en raison d’un branchement illicite sur le réseau commun en dehors de tout compteur qu’aucun index du climatiseur n’a pu être relevé contraignant de facto à procéder par estimation au plus juste possible.

Ainsi, le lien entre la surconsommation relevée au préjudice du syndicat des copropriétaires et le branchement illicite du climatiseur sur la canalisation commune par la société Cachemire Saint Honoré ne peut être contesté.

Si la SCI Mijean réfute toute responsabilité dans ces désordres, il s’évince du règlement de copropriété que cette dernière en qualité de bailleresse est solidairement tenue avec sa locataire du fait de la faute de cette dernière vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. En outre, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le bailleur est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire. Or, il est établi que le branchement irrégulier de ce climatiseur a été nécessairement effectué par un de ses locataires et a conduit, au surplus, à faire supporter en toute illégalité aux copropriétaires le coût de sa consommation en eau depuis une date indéterminée.

Par conséquent, la SCI Mijean et la SARL Cachemire Saint Honoré seront condamnées in solidum à payer la somme de 61.127,50 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier.

Le tribunal ayant fait droit à la demande subsidiaire indemnitaire du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Mijean et de la SARL Cachemire Saint Honoré, il n’y aura pas lieu d’examiner sa demande formée à titre infiniment subsidiaire à l’encontre de la société Foncia.

Sur la demande subsidiaire de garantie de la SCI Mijean à l’encontre de la SARL Cachemire Saint Honoré

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

*

Au soutien de sa demande de garantie à l’encontre de sa locataire de toute condamnation au titre des charges d’eau imputées, des dommages et intérêts et des frais de procédure exposés, la SCI Mijean affirme que:

— la SARL Cachemire Saint Honoré, est le seul consommateur d’eau dans ses lots ;

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— en application de l’article VIII du bail commercial portant sur les charges les modalités de remboursement des charges de l’immeuble, la SARL Cachemire Saint Honoré doit la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre de la consommation d’eau ;

— la SARL Cachemire Saint Honoré n’a jamais produit la facture et la date d’installation du climatiseur litigieux en dépit de la mise en demeure du 17 septembre 2022 ;

— le 13 octobre 2022, la SARL Cachemire Saint Honoré a été vainement mise en demeure de déposer le climatiseur litigieux ;

— la SARL Cachemire Saint Honoré n’a pas réagi suite aux demandes de paiement de ses consommations d’eau pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022, au moment des appels du loyer du 4e trimestre 2022 et du 1er trimestre 2023, alors qu’il est démontré une très probable corrélation entre la fuite du climatiseur litigieux et la surconsommation d’eau de l’immeuble.

La SARL Cachemire Saint Honoré ne présente pas d’observation sur cette demande.

Sur ce,

Il est établi que la SARL Cachemire Saint Honoré a commis une faute en procédant, suivant factures du 30 novembre 2020 des sociétés [Adresse 14] et Vitaclim, à des travaux sur un climatiseur irrégulièrement branché sur la colonne commune sans solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale alors que la SCI Mijean n’était pas informée ni desdits travaux ni de l’existence de ce climatiseur tel que cela est justifié par son courriel du 16 janvier 2022 au syndic et de son courrier recommandé à sa locataire du 17 septembre 2022. Par conséquent, la SARL Cachemire Saint Honoré sera nécessairement tenue de garantir intégralement la SCI Mijean de toute condamnation prononcée à son encontre.

Sur la demande subsidiaire en garantie de la SARL Cachemire Saint Honoré à l’encontre de la société Foncia

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

En application de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article L2221-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales prévoit que « Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations. »

*

La SARL Cachemire Saint Honoré sollicite la condamnation de la société Foncia à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en soutenant que cette dernière a manqué à son obligation d’information en s’abstenant d’informer les copropriétaires de la consommation d’eau en forte hausse en dépit des alertes datant de la facture du 22 janvier 2021 et a laissé s’écouler un an avant de diligenter une recherche des causes de la surconsommation et pour poser un compteur d’eau sur le climatiseur. Ce délai anormal a non seulement retardé la prise en charge du problème et a empêché les copropriétaires de solliciter le dégrèvement prévu par la loi Warsmann. Elle rappelle avoir mandaté la société Vitaclim en mai 2021 aux fins de vérifications de ses installations et que cette dernière avait conclu à l’absence de fuite du climatiseur. Enfin, elle fait grief au syndic d’avoir réglé les factures d’eau exorbitantes pendant plus d’un an sans informer le syndicat des copropriétaires ni le conseil syndical.

En outre, elle fait grief au syndic d’avoir commis une faute en imputant la somme de 47.064,50 euros à la SCI Mijean au titre des charges de copropriété de l’année 2021 sans vote préalable de l’assemblée générale. En effet, la résolution n°8 de l’assemblée générale du 22 juin 2022 ne constituait qu’un point d’information aux copropriétaires.

En réponse aux moyens de la société Foncia, elle réplique que le climatiseur litigieux était branché sur une conduite d’eau commune relevant de la gestion du syndic. Ce dernier était en outre le seul à recevoir les factures d’eau et donc en mesure d’alerter la copropriété de la surconsommation.

En défense, la société Foncia oppose les mêmes moyens que ceux évoqués dans la demande du syndicat des copropriétaires notamment que

— sa responsabilité ne peut être engagée puisque la surconsommation d’eau est imputable à la défaillance d’un climatiseur privatif ;

— une recherche de fuite sur parties communes n’aurait pu aboutir à identifier le branchement illicite ni le dysfonctionnement de la climatisation ;

— aucun lien de causalité n’est établi entre son prétendu défaut d’information et la surconsommation d’eau puisque le copropriétaire et le locataire n’ont pris les mesures pour faire cesser la fuite qu’un an après avoir été avertis en mai 2021.

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A titre subsidiaire, elle soutient qu’elle ne pourrait être condamnée à une somme excédant 1.300 euros correspondant à 10% des factures d’eau de 22 janvier 2021 à fin avril 2021 d’un montant total de 12.989,04 euros, le préjudice s’analysant nécessairement en une perte de chance de 10 % de procéder aux réparations du climatiseur.

En outre, elle oppose que les parties n’auraient pas été en mesure d’obtenir le dégrèvement prévu par la loi Warsmann du fait de l’impossibilité de produire une attestation d’une entreprise de plomberie dans le délai d’un mois, les travaux n’ayant eu lieu qu’en juin 2022.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que l’Eau de [Localité 15] a alerté dès la facture du 22 janvier 2021 d’une forte hausse de la consommation d’eau en relevant un débit minimal de 1.796 litres par heure et a conseillé de faire contrôler le bon état des installations. Cette alerte a été réitérée dans les trois factures suivantes d’avril, de juillet et d’octobre 2021 avec la mention « éligible au dispositif Warsmann ».

En outre, il ressort des éléments sans être contredit par la société Foncia que cette dernière n’a pas alerté le syndicat des copropriétaires, ni le conseil syndical de ces alertes. La société Foncia ne peut valablement opposer un quelconque caractère privatif du climatiseur l’exonérant de toute responsabilité puisque d’une part le traitement de la consommation d’eau relève de son mandat d’administration et que d’autre part, eu égard à son devoir d’information et de conseil et alors qu’elle était la seule à être destinataire des factures, elle était nécessairement tenue d’avertir le syndicat des copropriétaires de toute surconsommation peu important le prétendu caractère privatif du désordre. Au surplus, il est constaté que la société Foncia ne justifie pas d’élément ayant pu l’amener à croire à une cause privative alors qu’au contraire la consommation de l’immeuble, déduction faite des compteurs individuels, s’avérait colossale et l’aurait amenée à identifier un branchement illégal sur le réseau commun.

Il s’évince du courrier de Mme [M] adressé au gérant de la SCI Mijean le 18 octobre 2022 que cette dernière a été informée le 3 mai 2021 par la société Lavillaugouet, qui intervenait pour des travaux sur les réseaux de tout à l’égout, d’une fuite sur le climatiseur litigieux découverte de manière incidente. A la suite de cette découverte, Mme [M] a sollicité auprès de la société Foncia la pose d’un compteur divisionnaire sur le climatiseur. En dépit de ses nouveaux éléments, celle-ci n’a pas diligenté de recherche de fuite avant janvier 2022 ni alerté la copropriété de la surconsommation avant décembre 2022.

Si la société Foncia rejette l’existence d’un lien de causalité entre sa prétendue faute et la surconsommation relevée, il est certain que si le syndicat des copropriétaires avait été averti de cette surconsommation et des dispositions de la loi Warsmann, il aurait été en mesure de constituer un dossier en vue d’obtenir un dégrèvement important. Ainsi l’ensemble de ces manquements caractérisent un défaut de diligences, d’information et de conseil et constituent une faute contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Cependant, il est constant qu’à compter du mois de mai 2021, la SCI Mjiean et la SARL Cachemire Saint Honoré étaient informées de la fuite du climatiseur et que la SARL Cachemire Saint Honoré n’a pris de mesure pour la faire cesser que le 24 avril 2022. S’il est exact que la société Vitaclim mandatée par la SARL Cachemire Saint Honoré avait conclu le 5 mai 2021 au bon état de fonctionnement du climatiseur, cette circonstance n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires qui a continué à subir la fuite jusqu’à sa réparation en avril 2022 laquelle avait été dûment constatée par la société Lavillaugouet.

Par conséquent, compte tenu des fautes respectives, la société Foncia ne saurait être tenue de garantir la SARL Cachemire Saint Honoré sur la totalité des condamnations mais seulement à hauteur de 50% de ces dernières.

Sur la demande indemnitaire subsidiaire de la SCI Mijean à l’encontre de la société Foncia

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

*

Sollicitant la condamnation de la société Foncia à lui payer la somme de 71.821,79 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la SCI Mijean prétend que :

— la société Foncia a manqué à ses obligations de surveillance et d’alerte en s’abstenant de réagir aux multiples messages d’alerte d’Eau de [Localité 15];

— cette inaction a empêché la mise en œuvre du dispositif dit Loi Warsmann ;

— la société Foncia ne missionnera la société Technic Pro qu’en janvier 2022 pour investiguer sur les causes de la surconsommation ; si la société Foncia avait diligenté dès janvier 2021 des recherches de fuite, les causes auraient été rapidement identifiées et auraient permis de solliciter un dégrèvement ;

— la société Foncia a en outre réglé toutes les factures les rendant définitives et privant les copropriétaires de mettre en oeuvre les dispositions de la loi Warsmann ;

— le syndic a utilisé les fonds du compte travaux dédiés au paiement de travaux effectués dans les caves pour régler les factures d’eau sans en informer le conseil syndical ni le syndicat des copropriétaires ;

— le préjudice subi s’analyse en une perte de chance d’obtenir un dégrèvement d’un montant de 71.821,79 euros correspondant à une consommation de 20.490 m3 d’eau.

La société Foncia soulève les mêmes moyens évoqués précédemment en contestant toutefois le préjudice invoqué par la SCI Mijean puisque les charges réglées par celle-ci seront récupérables auprès de sa locataire.

Sur ce,

Eu égard au sens de la décision, en particulier de la condamnation de la SARL Cachemire Saint Honoré à garantir intégralement sa bailleresse de toutes les condamnations prononcées contre elle et celle de la société Foncia à garantir la SARL Cachemire Saint Honoré à hauteur de 50 % de ses condamnations et compte tenu de la récupération des charges relevées sur compteur après le 20 janvier 2022 auprès de sa locataire, la SCI Mijean ne justifie pas de préjudice susceptible d’être indemnisé par la société Foncia. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire.

Décision du 25 Novembre 2025

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Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Mijean et la société Foncia

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble (ex. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-21518).

En application de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SCI Mjiean et de la société Foncia à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice particulier causé par l’avance par les copropriétaires des charges dues par les débiteurs.

Il fait grief à la SCI Mijean d’avoir commis une faute en refusant de régler ses charges générant des graves difficultés de trésorerie l’empêchant d’honorer des factures et contraignant l’assemblée générale du 27 avril 2023 à voter un appel de fond exceptionnel de 47.000 euros lequel est deux fois supérieur au budget annuel de l’immeuble. Il reproche à la société Foncia, outre son absence de réaction aux alertes de forte consommation, d’avoir utilisé les fonds provisionnés pour les travaux pour régler les factures d’eau.

La SCI Mijean ne présente pas d’observation sur cette demande.

En réponse, la société Foncia fait valoir que :

— cette demande à titre de réparation du préjudice résultant de l’appel exceptionnel de fonds décidé en avril 2023 ne peut être formulée que par les copropriétaires pris individuellement, puisque ce sont eux qui ont dû honorer cet appel de fonds ;

— en outre, la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée dès lors que le syndicat des copropriétaires ne fait état d’aucun règlement de pénalités relatif à la facture de la société Lavillaugouet ;

— en deuxième lieu, ce préjudice est imputable à la SCI Mijean dès lors que le dispositif Warsmann n’a pu être mis en œuvre et que le climatiseur litigieux n’a pas été réparé ou mis à l’arrêt en dépit de la connaissance par les sociétés Mijean et Cachemire Saint Honoré de sa défaillance ;

— en troisième lieu, le montant de 15.000 euros n’est pas justifié alors que la charge de la preuve pèse sur le demandeur.

Décision du 25 Novembre 2025

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Pour sa part, la SARL Cachemire Saint Honoré réplique que :

— à défaut de vote préalable de l’assemblée des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter une condamnation au paiement de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis liés aux frais engagés, aux difficultés de trésorerie et à l’appel exceptionnel voté.

— par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie du quantum de son préjudice.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera observé que le syndicat des copropriétaires ne vise aucun fondement au soutien de sa demande indemnitaire et se borne à évoquer le refus fautif de la SCI Mijean de régler ses charges et le défaut de diligence du syndic. Par conséquent, ces demandes seront examinées à l’aune de l’article 1231-6 du code civil pour la SCI Mijean et de l’article 1231-1 du même code pour la société Foncia.

Il n’est pas contesté que compte tenu du solde débiteur de la SCI Mijean de 46.899,52 euros, l’assemblée générale du 27 avril 2023 a voté un appel d’avance de trésorerie exceptionnelle de 47.000 euros afin de régler notamment les travaux effectués par la société Lavillaugouet.

Cependant, considérant les circonstances de l’espèce à savoir l’inaction du syndic laissant perdurer la fuite pendant près d’un an et alors que la SCI Mijean ignorait l’existence de ce climatiseur, de son branchement illicite et de son dysfonctionnement jusqu’à mai 2021, le syndicat des copropriétaires à qui il incombe la charge de la preuve ne justifie pas que cette dernière ait fait preuve de mauvaise foi a fortiori au vu du montant extrêmement élevé qui lui avait été irrégulièrement imputé par les deux assemblées générales. Au contraire, il ressort des éléments du dossier que le syndic a seul pris l’initiative de régler les factures d’eau avec les fonds dédiés aux travaux lesquels devaient servir à payer la société Lavillaugouet.

Dès lors, la demande indemnitaire ne saurait prospérer à l’encontre de la SCI Mijean mais uniquement à l’encontre de la société Foncia qui outre les fautes précédemment évoquées tenant au défaut de diligence, d’information et de conseil, a réglé de sa propre initiative les factures d’eau avec les fonds travaux sans en avertir son mandant le contraignant à opérer un appel de trésorerie exceptionnelle significatif pour une copropriété de cette dimension. En outre, la société Foncia qui soutient que seuls les copropriétaires étaient fondés à agir en réparation de ce préjudice résultant d’un appel de fonds exceptionnels, ne soulève aucun moyen d’irrecevabilité de la demande, de sorte que cet argument ne peut être accueilli.

Par conséquent, la société Foncia sera condamnée à verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande indemnitaire de la SCI Mijean à l’encontre de la SARL Cachemire Saint Honoré

En application de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

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Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/13292 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHVX

La SCI Mijean demande la condamnation de sa locataire à lui régler la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du comportement négligent de celle-ci. Elle fait valoir qu’elle a été contrainte de supporter une consommation d’eau anormale du fait de l’installation d’un climatiseur sans précaution ni diligence appropriée outre les frais de justice exposés dans le cadre du litige. Enfin, elle reproche à sa locataire d’avoir tardé à procéder aux travaux de réparation de la climatisation et d’avoir refusé d’endosser sa responsabilité causant un trouble de jouissance économique.

En réponse, la SARL Cachemire Saint Honoré conclut au rejet en objectant avoir immédiatement fait le nécessaire en faisant intervenir en mai 2021 la société Vitaclim pour une recherche de fuite et en juin 2022 la société [Adresse 14] afin de traiter la fuite une fois identifiée par la copropriété. Elle relève en outre que le montant sollicité n’est pas justifié.

Sur ce,

Aucun fondement n’ayant été visé par la SCI Mijean au soutien de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de sa locataire, celle-ci sera examinée à l’aune de l’article 1231-1 du code civil.

Il est constant que la SARL Cachemire Saint Honoré a fait procéder sans autorisation à des travaux sur un climatiseur lequel a causé une surconsommation d’eau importante imputée à la SCI Mijean.

Néanmoins, si la SCI Mijean soutient qu’elle a été contrainte de supporter la surconsommation d’eau outre l’appel exceptionnel de trésorerie, elle ne justifie pas avoir procédé à des règlements d’une part ni avoir subi des difficultés de trésorerie d’autre part. Au contraire, il ressort de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 27 avril 2023 que c’est en raison de son refus de régler ses charges que la somme de 47.000 euros a dû être avancée par les copropriétaires. En outre, elle ne justifie pas des troubles de jouissance économique du fait de l’attitude prétendument désinvolte de sa locataire. Par conséquent, à défaut de justifier de son préjudice, la SCI Mijean sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

La SCI Mijean, la SARL Cachemire Saint Honoré et la société Foncia, parties succombant, seront condamnées in solidum aux dépens.

Tenues aux dépens, elles seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice de sa demande en paiement de la somme de 70.651,21 euros à l’encontre de la SCI Mijean au titre de la consommation d’eau ;

CONDAMNE in solidum la SCI Mijean et la SARL Cachemire Saint Honoré à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 61.127,50 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL Cachemire Saint Honoré à relever et à garantir la SCI Mijean de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en ce compris celles prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Foncia [Localité 15] Rive Gauche à relever et à garantir la SARL Cachemire Saint Honoré à hauteur de 50% de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE la société Foncia [Localité 15] Rive Gauche à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice du surplus de sa demande indemnitaire dirigée contre la SCI Mijean ;

DEBOUTE la SCI Mijean de sa demande indemnitaire à l’encontre de la société Foncia Paris Rive Gauche ;

DEBOUTE la SCI Mijean de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SARL Cachemire Saint Honoré ;

CONDAMNE in solidum la société Foncia [Localité 15] Rive Gauche, la SCI Mijean et la SARL Cachemire Saint Honoré aux dépens,

CONDAMNE in solidum la société Foncia [Localité 15] Rive Gauche, la SCI Mijean et la SARL Cachemire Saint Honoré à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 25 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente