TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00088 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IS3T

KG/CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

22 juillet 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. [Y]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.R.L. VIZA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Claire HEAULME, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 25

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée auprès de Madame la première Présidente de la Cour d’Appel de COLMAR, déléguée au Tribunal de céans,

statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 06 mai 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par jugement mis à disposition au greffe le 24 juin 2025, prorogé au 22 juillet 2025 :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, la SCI [Y] a donné à bail à la SARL VIZA un local commercial sis [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.700 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 10 euros.

Se plaignant de l’existence de retards dans le règlement des loyers, la SCI [Y] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL VIZA le 24 avril 2023.

La SCI [Y] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de MULHOUSE d’une demande en paiement des loyers et provisions sur charges échus ainsi que le constat de la résiliation du contrat de bail.

Suivant ordonnance du 5 décembre 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé concernant l’action en justice formée par la SCI [Y] à l’encontre de la SARL VIZA, dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles formées par la SARL VIZA à l’encontre de la SCI [Y] au sujet du dégât des eaux survenu au mois de février 2023 et des travaux à entreprendre pour y remédier, condamné la SCI [Y] à remettre à la SARL VIZA les quittances de loyers depuis la date d’effet du contrat de bail liant les parties dans le délai d’un mois à compter de la date de signification de la présente décision sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard et s’est réservé le contentieux de la liquidation de ladite astreinte.

La SCI [Y] a, par acte signifié le 18 janvier 2024, introduit une instance à l’encontre de la SARL VIZA devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins notamment de voir prononcer la résiliation de plein droit du bail et ordonner l’expulsion de la SARL VIZA des lieux loués.

Dans ses dernières conclusions en date du 18 novembre 2024, la SCI [Y] sollicite du tribunal de céans de :

— déclarer recevable et bien fondée la SCI [Y] en l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

— déclarer irrecevable et mal fondée la SARL VIZA en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— débouter la SARL VIZA de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— prononcer la résiliation de plein droit du bail en date du 1er juillet 2022 concernant le bail commercial sis [Adresse 4],

En conséquence,

— condamner la SARL VIZA, ainsi que tous occupants éventuels de son chef, à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique, à savoir le local commercial sis [Adresse 4],

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SARL VIZA,

— condamner la SARL VIZA au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la SCI [Y] ou à son mandataire,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 1.700 euros et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la SCI [Y] ou à son mandataire,

— dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la SARL VIZA à payer la somme de 5.130 euros augmentée des intérêts au taux contractuel à compter de la décision à intervenir, à défaut au taux légal, au titre des arriérés locatifs,

— condamner la société VIZA à payer à la SCI [Y] la somme de 151,56 euros correspondant aux frais d’établissement et de signification du commandement visant la clause résolutoire,

— condamner la société VIZA à payer à la SCI [Y] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société VIZA aux entiers frais et dépens, en ce compris la facture du greffe au titre de l’état des nantissements d’un montant de 83,33 euros,

— rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Y] affirme que :

— en application des articles 1728 du code civil et 10 du contrat de bail, le preneur est tenu au paiement du loyer, le défaut de paiement étant constitutif d’une faute contractuelle,

— l’article 21 du contrat de bail prévoit que celui-ci est résilié de plein droit aux torts du preneur un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet en cas d’un défaut de paiement des loyers ou des avances sur charges ; la partie demanderesse verse aux débats un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL VIZA le 24 avril 2023, la clause ayant été régulièrement acquise suite à l’écoulement du délai d’un mois sans paiement de la SARL VIZA, la partie défenderesse n’ayant cru devoir régler les loyers et avances sur charges impayés qu’ultérieurement, dans la cadre de la procédure de référés,

— la SARL VIZA ne saurait se prévaloir d’une exception d’inexécution dès lors qu’elle a versé les loyers et avances sur charges échus suite à l’assignation en référé,

— la SARL VIZA multiplie les impayés locatifs, lesquels sont constitutifs d’une faute dans l’exécution du contrat de bail, pour être débitrice d’une somme globale de 5.130 euros, ceci justifiant de nouveau la résolution du contrat aux torts exclusifs de la SARL VIZA,

— si la SARL VIZA sollicite de voir les effets de la clause résolutoire écartés au motif qu’un dégât des eaux serait survenu le 14 février 2023, elle ne verse aux débats qu’une simple photographie non datée et non géolocalisée d’une flaque d’eau dans ce qui semble être un restaurant, sans justifier d’un quelconque procès-verbal de constat d’un commissaire de justice de nature à démontrer l’ampleur et la réalité du prétendu dégât des eaux,

— la SARL VIZA allègue que les murs et plafonds du local commercial seraient imbibés d’eau sans rapporter le moindre commencement de preuve par écrit à ce titre ; la SARL VIZA, qui allègue avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, reste taisante sur la prise en charge de ce dernier ; elle ne saurait alléguer que la SCI [Y] aurait refusé de retourner le constat de dégât des eaux renseigné, ce qui n’est pas démontré, une expertise privée amiable ayant été diligentée par l’assureur de la SARL VIZA, de sorte qu’il est indifférent que la SCI [Y] ait ou non rempli le constat amiable ; en outre, la SCI [Y] ne s’est jamais opposée à la réalisation de travaux pour avoir invité par courrier du 4 mai 2023 la SARL VIZA à lui transmettre la facture acquittée pour paiement, laquelle a été relancée le 26 mai 2023, de sorte qu’aucun manquement de saurait être reproché à la SCI [Y], l’absence de réalisation des travaux relevant uniquement du fait de la SARL VIZA,

— en tout état de cause, si la SARL VIZA avance avoir subi un dégât des eaux en février 2023, elle ne justifie pas que ce prétendu sinistre perdurerait, ni qu’il l’empêcherait d’exercer son activité ou qu’il lui aurait occasionné un quelconque préjudice, la simple survenance d’un dégât des eaux en février 2023, dont l’ampleur n’est pas démontrée, ne permettant pas de conclure à l’existence d’un manquement à son obligation de délivrance conforme par la SCI [Y] de sorte que la SARL VIZA ne saurait se prévaloir d’une exception d’inexécution ou solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire,

— la SARL VIZA n’a pas contesté le commandement de payer visant la clause résolutoire lorsque celui-ci a été délivré de sorte qu’elle est manifestement tardive à le faire, de même qu’elle ne justifie pas avoir apuré sa dette de sorte que la SCI [Y] est fondée à mettre en œuvre la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

— sur les demandes reconventionnelles de la SARL VIZA qui allègue l’obligation de délivrance conforme et demande que la SCI [Y] soit condamnée à remédier aux infiltrations à ses propres frais, la partie défenderesse ne démontre nullement que des dégâts des eaux seraient apparus depuis février 2023 et qu’ils persisteraient encore, la dernière déclaration de sinistre datant du 26 août 2023, soit d’il y a plus d’un an, de simples déclarations de sinistre ne permettant pas au demeurant d’établir la réalité ou à la gravité d’un sinistre ; il n’est pas démontré que le local donné en location ne serait pas exploitable de sorte que la SARL VIZA est mal fondée à solliciter la réalisation de travaux sous astreinte et ce d’autant que son propre assureur n’a pas financé les travaux de reprise ni indemnisé le prétendu préjudice lié à une perte d’exploitation, la SARL VIZA ne sollicitant pas l’indemnisation d’un préjudice de jouissance de sorte qu’il est évident qu’elle n’a subi strictement aucun préjudice : ces mêmes raisons justifient que la clause résolutoire figurant au contrat de bail soit appliquée,

— la SARL VIZA ne saurait solliciter la suspension du versement des loyers alors qu’elle ne justifie d’aucun sinistre récent, ni d’un préjudice ou d’une quelconque impossibilité de payer les loyers de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande.

Dans ses dernières écritures en date du 11 septembre 2024, la SARL VIZA sollicite du tribunal de céans de :

Sur les demandes principales,

— déclarer la SCI [Y] irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— dire et juger que le commandement visant la clause résolutoire du 24 avril 2024 ne peut produire aucun effet et a été délivré de mauvaise foi,

— en conséquence, débouter intégralement la SCI [Y],

Sur les demandes reconventionnelles,

— condamner la SCI [Y] à entreprendre les travaux de réfection de nature à remédier aux infiltrations à ses propres frais, sous astreinte de 500.-€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— ordonner la suspension du paiement des loyers à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux de réfection des désordres et cessation des infiltrations,

— condamner la SCI [Y] à délivrer à la SARL VIZA les quittances de loyer mensuelles à compter de novembre 2023, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner la SCI [Y] à verser à la SARL VIZA la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure,

— rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SARL VIZA affirme que :

— l’article L. 145-41 §1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le §2 de ce même texte prévoyant que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la résiliation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

— le juge du fond apprécie souverainement la gravité du manquement contractuel et la bonne foi de la bailleresse qui estime devoir délivrer un commandement visant la clause résolutoire, le caractère automatique de la clause résolutoire ne s’opposant donc pas à sa suspension ou à ce qu’il soit écarté puisque le juge peut constater que la dette est acquittée et/ou dire que la clause résolutoire ne jouera pas,

— le juge prend en considération le contexte dans lequel s’exerce la demande de résiliation du bail par le propriétaire des locaux mis à disposition et saisi d’une clause résolutoire, il doit en particulier vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur ; le juge doit en outre vérifier les modalités de l’exercice de cette clause, à savoir l’existence d’un commandement et la régularité de ce dernier ainsi que l’usage de bonne foi de cette clause par le bailleur,

— au vu de ces éléments, la SARL VIZA demande à ce que les effets de la clause résolutoire soient écartés en ce que la dette locative est apurée, la partie défenderesse justifiant par des pièces versées aux débats avoir régularisé la situation au titre des impayés,

— d’autre part, la SCI [Y] manque à son obligation de délivrance d’un local en bon état de réparation permettant d’exercer l’activité visée dans le bail commercial, d’entretien de la chose louée et de jouissance paisible conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil ; en effet, à compter du 14 février 2023, la SARL VIZA a connu des difficultés conjoncturelles l’ayant effectivement mise en difficulté à partir du mois de février 2023 pour avoir été confrontée le 14 février 2023 à un dégât des eaux qu’elle a immédiatement déclaré à son assurance, la SCI [Y] n’ayant jamais daigné retourner le constat du dégât des eaux renseigné, plaçant ainsi la SARL VIZA en difficulté quant aux mesures à entreprendre pour remédier aux désordres ; la SARL VIZA a en outre adressé à son bailleur un devis de réparation qui aurait permis de remédier aux fuites constatées or la SCI [Y] n’a jamais retourné le devis à l’entreprise concernée, invitant seulement la SARL VIZA à régler la facture pour qu’elle soit déduite du prochain loyer de sorte que les travaux de réfection ne sont toujours pas exécutés, ces désordres non résolus ayant des répercussions sur l’activité de la SARL VIZA, les infiltrations atteignant notamment la salle du restaurant accueillant les clients ; que la SCI [Y] était en outre tenue à garantir les vices cachés liés aux infiltrations d’eau ;

— au regard de la connaissance par la bailleresse des désordres subis par sa locataire en lien direct avec le clos et le couvert des locaux à partir du 14 février 2023 et au regard de l’inertie de cette dernière dans la période de délivrance du commandement de payer le 24 avril 2023, il apparaît que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas été délivré de bonne foi et visant uniquement à éviter d’avoir à répondre aux attentes légitimes de la SARL VIZA de sorte que le tribunal de céans écartera la demande de constat de la clause résolutoire comme étant non fondée,

— à titre reconventionnel, l’absence de réalisation des travaux constitue un manquement fautif de la SCI [Y] à son obligation de délivrance conforme emportant celle d’assurer une jouissance paisible au preneur, raison pour laquelle elle doit être condamnée à entreprendre les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le bailleur ne pouvant s’exonérer de cette obligation édictée par les articles 1719 et 1720 du code civil et la SCI [Y], ayant eu connaissance de l’existence de dégâts des eaux, n’ayant entrepris aucune démarche pour y remédier,

— en vertu de l’article 1728 du code civil, le locataire ne peut en principe suspendre le paiement des loyers sauf à apporter la preuve de ce que l’inertie du bailleur a pour effet d’empêcher un usage des lieux suivant leur destination contractuelle ; il résulte de ce qui précède que le restaurant LA ROSE DES VENTS n’est pas en mesure d’exploiter paisiblement son activité commerciale au sein du local commercial donné à bail et ce, depuis le mois de février 2023 ; la bailleresse ne démontre nullement avoir entrepris les démarches nécessaires pour satisfaire à la demande de la SARL VIZA de respecter son obligation de jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail, à savoir en mandatant des entreprises et en permettant la mise en œuvre des mesures conservatoires ; la nature des désordres ne permet nullement à la SARL VIZA d’user des lieux conformément à la destination de restauration du local, laquelle implique l’accueil des clients et le respect de normes sanitaires strictes, de sorte que la demande de suspension du paiement des loyers à compter du mois d’octobre 2024 est justifiée et ce, jusqu’à parfaite réalisation des travaux de réfection des désordres et cessation des infiltrations d’eau au sein du restaurant,

— dans le cadre de la procédure de référé, il avait déjà été relevé que la SCI [Y] n’avait pas rempli son obligation de délivrance des quittances de loyer en dépit de l’article 10 du contrat de bail la prévoyant expressément et des demandes écrites du preneur en ce sens ; depuis le mois de novembre 2023, la SARL VIZA n’a reçu aucune quittance de loyer, ceci justifiant de voir la SCI [Y] condamnée à les délivrer depuis cette date jusqu’à ce jour, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 6 mai 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme ou de l’obligation réclamée dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, “ le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass., 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).

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En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient en son article 21 une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Le commandement de payer délivré par la SCI [Y] le 24 avril 2023 visait la somme de 3.932,50 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 mars 2023 au titre des loyers de mars et d’avril 2023 ainsi que de la régularisation pour charges impayées pour l’année 2022.

Il expirait le 24 mai 2023.

Il ressort des pièces versées aux débats par la partie défenderesse que la SARL VIZA a procédé au règlement de ces deux loyers suivant chèque remis à son conseil et encaissé par le conseil de la SCI [Y] le 29 août 2023 et, s’agissant des charges pour 2022, par virement du 26 juin 2023, soit postérieurement au délai visé par le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL VIZA avance avoir apuré la dette locative, que la SCI [Y] a manqué à son obligation de délivrance conforme et a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire alors qu’elle savait que la SARL VIZA rencontrait des difficultés conjoncturelles en lien avec un dégât des eaux ayant eu lieu à partir du 14 février 2023 et qu’elle n’avait jamais retourné le constat amiable que la SARL VIZA lui avait adressé, le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant visé qu’à éviter de devoir répondre aux attentes de la SARL VIZA.

En premier lieu, il y a lieu de souligner que si la SARL VIZA avance avoir procédé au règlement de l’arriéré locatif, elle n’allègue ni ne justifie avoir procédé à un tel règlement dans le délai visé par le commandement de payer visant la clause résolutoire.

En second lieu, si la SCI [Y] avance que la SARL VIZA ne démontre pas l’existence et l’ampleur du dégât des eaux qu’elle allègue comme étant survenu en février 2023, il ressort de la pièce n°9 de la partie défenderesse qu’elle a effectué une déclaration de sinistre pour un dégât des eaux survenu à la date du 14 février 2023 et que la SCI [Y] s’est ensuite proposée de régler la facture de réparation, de sorte que l’existence de ce dégât des eaux n’est pas contestable.

Cependant, il ne ressort pas des pièces versées aux débats par la SARL VIZA que la SCI [Y] ait été informée de ce dégât des eaux avant la délivrance du commandement de payer le 24 avril 2023. En effet, les échanges de courriers et d’emails entre les parties sont tous postérieurs à cette date, notamment le courrier de réponse de la SCI [Y] à la SARL VIZA en date du 4 mai 2023 mentionnant son accord de principe quant à la réalisation des travaux sollicités.

Ainsi, en l’absence de preuve établie de la connaissance de l’existence d’un sinistre au titre d’un dégât des eaux survenu le 14 février 2023 par la SCI [Y] antérieurement à la délivrance du commandement de payer le 24 avril 2023, aucune mauvaise foi dans la mise en œuvre de cette clause ne saurait être retenue à son endroit, le seul fait que les représentants de la SCI [Y] aient, avant la cession du fonds de commerce, exploité le local commercial ne permettant pas de retenir leur connaissance d’un défaut de délivrance conforme du bien donné en location.

La SARL VIZA avance avoir été placée dans une situation conjoncturelle difficile à la suite de la survenance d’un dégât des eaux. Cependant, la SARL VIZA ne démontre pas que la survenance d’un premier dégât des eaux en février 2023 l’ait empêchée d’exercer son activité commerciale de sorte qu’une exception d’inexécution au titre du défaut de délivrance conforme aurait trouvé à s’appliquer, les photographies versées aux débats ne permettant pas de le retenir faute de toute autre pièce de nature à étayer les dires de la partie défenderesse en ce sens. Dès lors, l’absence de règlement des loyers est nécessairement fautif dès lors qu’il n’est pas établi que la SARL VIZA était dans l’impossibilité de poursuivre son activité en dépit de la survenance de ce premier dégât des eaux et donc d’honorer l’obligation au paiement des loyers à laquelle elle était tenue.

Ainsi, au regard de ce qui précède, faute pour la SARL VIZA d’établir avoir procédé à un paiement soldant les sommes visées au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, ni d’établir l’existence d’une impossibilité d’exploiter le local justifiant une exception d’inexécution en application de l’article 1728 du code civil et en l’absence de mauvaise foi établie de la SCI [Y], il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er juillet 2022 et ce à la date du 25 mai 2023, la SARL VIZA n’ayant pas au demeurant saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, la SARL VIZA ainsi que tous occupants de son chef doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter de la date de signification du présent jugement, au besoin avec le concours de la force publique passé ce délai.

La mesure d’astreinte sollicitée n’apparaît pas opportune en l’espèce et il n’y sera pas fait droit.

La SCI [Y] sera autorisée à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la SARL VIZA qui devra le récupérer, sous peine, passé un délai de deux mois, d’être réputée l’avoir abandonné.

En réparation du préjudice de jouissance subi par le bailleur, et en fonction de la valeur locative du local en cause, il convient de condamner la SARL VIZA à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant actuel du loyer qui sera due par la SARL VIZA à compter de la résiliation du contrat bail et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la SCI [Y] ou son mandataire, après déduction des règlements opérés par la SARL VIZA depuis cette date, soit le 25 mai 2023, cette somme étant révisable dans les mêmes modalités que celles du contrat de bail.

La demande au titre de l’arriéré locatif présentée par la SCI [Y], au vu de la résiliation de plein droit du contrat de bail, est incluse dans les indemnités d’occupation dues par la SARL VIZA depuis le 25 mai 2023.

***

Au vu de la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial au 25 mai 2023, la demande de la SARL VIZA visant à obtenir sous astreinte la condamnation de la SCI [Y] à la réalisation des travaux de nature à remédier aux désordres est devenue sans objet, de même que sa demande visant à obtenir la suspension du paiement des loyers à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à parfaite réalisation des travaux ainsi que celle visant à obtenir la production des quittances de loyers à compter de novembre 2023, ce qu’il a lieu de constater, le contrat de bail n’étant plus depuis le 25 mai 2023 ainsi que les obligations lui étant attachées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SARL VIZA, partie succombante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût l’état des nantissements.

Elle sera également condamnée à payer à la SCI [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande de la SARL VIZA formée sur ce même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l’article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre les parties le 1er juillet 2022 relativement au local commercial sis [Adresse 3], et ce au 25 mai 2023 ;

CONDAMNE la SARL VIZA, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter de la date de la signification de la présente décision, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte à ce titre ;

AUTORISE la SCI [Y] à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la SARL VIZA qui devra le récupérer, sous peine, passé un délai de deux mois, d’être réputée l’avoir abandonné ;

CONDAMNE la SARL VIZA à payer à la SCI [Y] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant actuel du loyer due par la SARL VIZA à compter du 25 mai 2023, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la SCI [Y] ou son mandataire, ce montant étant révisable dans les mêmes modalités que celles prévues au contrat de bail ;

DIT que les règlements opérés par la SARL VIZA depuis le 25 mai 2023 viendront en déduction des sommes dues par la partie défenderesse ;

DIT que les indemnités d’occupation échues seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la présente décision et à compter de leur exigibilité pour celles à échoir ;

RAPPELLE que les demandes de la SCI [Y] au titre de l’arriéré locatif sont comprises dans la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation au vu de la résiliation de plein droit du contrat de bail au 25 mai 2023 ;

CONSTATE que les demandes de la SARL VIZA tendant à la condamnation de la SCI [Y] à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations, à l’obtention de la suspension du paiement des loyers à compter du mois d’octobre 2024 et à la production des quittances de loyers depuis novembre 2023 sont devenues sans objet en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

En conséquence,

DEBOUTE la SARL VIZA du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SARL VIZA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL VIZA à payer à la SCI [Y] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL VIZA aux entiers dépens, en ce compris les frais de coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût l’état des nantissements ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président