TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01229 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJ4D

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [N]-[K] [R]

née le 05 Février 1964 à [Localité 4] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 janvier 2014 à effet au 27 février 2014, l’OPAC de [Localité 4] , [Localité 4] Habitat a donné à bail à Mme [N] [K] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 428.66€ outre 15€ de loyer jardin, 150€ de provision sur charges et 7€ de loyer parabole collectives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT – anciennement OPAC de [Localité 4] [Localité 4] Habitat – a fait signifier un commandement de payer l’arriéré et de produire l’attestation d’assurance, visant la clause résolutoire le 20 novembre 2024.

Il a ensuite fait assigner Mme [N] [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 14 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, aux termes de ses son assignation dont il reprend le bénéfice en la précisant, l’EPIC OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1224 et 1227 du code civil, de :

— constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 25 janvier 2025 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire;

— condamner Mme [N] [K] [R] à verser à l’OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, à titre d’arriérés de loyer la somme de 7522.37€ augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— la condamner au paiement des loyers et charges en deniers et quittance, depuis le dernier décompte et jusqu’au jour du jugement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 25 janvier 2025 à la somme de 507.21 € ;

— condamner Mme [N] [K] [R] à verser l’indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération des lieux;

— dire que cette indemnité sera indexée sur l’indice de référence des loyers et juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié;

— condamner Mme [N] [K] [R], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 97.23 € ainsi qu’à verser à l’EPIC [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, la somme de 750€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’EPIC OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, ses pièces. Il précise que la dette locative a augmenté.

Mme [N] [K] [R] explique avoir été confrontée à des difficultés importantes et avoir « cédé » sur le plan psychologique. Elle précise avoir rendez vous pour convenir avec le bailleur d’un échelonnement des paiements la semaine suivante mais qu’elle recherche un appartement plus petit. Mme [N] [K] [R] ajoute être suivie par une psychologue.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, l’EPIC OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé à l’organisme payeur des allocations le 6 juillet 2023 de sorte que la saisine de la ccapex est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au baux conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location prévoit en son article 3-2 b une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 5635.68 € correspondant au moins à trois mois de loyers impayés.

Il est établi que Mme [N] [K] [R] ainsi que le révèle le relevé de compte actualisé au 30 septembre 2025, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’elle restait devoir la somme de 6860€ à la date du 20 janvier 2025 (échéance de décembre 2024 incluse et déduction des frais de recommandés qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif).

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 20 janvier 2025 à minuit.

Depuis cette date, Mme [N] [K] [R] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux de sorte elle est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [N] [K] [R], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer à la somme de 507.21€ et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié.

S’agissant d’un logement conventionné, le loyer est révisable conformément à la loi et aux décisions du conseil d’administration de l’office ou suite aux accords collectifs. Il n’y a donc pas lieu de se référer à une indexation sur l’indice des loyers.

L’indemnité d’occupation sera par ailleurs majorée des charges locatives dument justifiées.

Par ailleurs, ainsi que Mme [N] [K] [R] l’admet, elle sera condamnée au paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse et déduction étant faite des frais de recommandés, à la somme de 7501.19€.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à la demande.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [N] [K] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (73.18€), de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’y a pas lieu de retenir le cout de la dénonce à la ccapex facturé par le commissaire de justice, puisqu’il s’agit d’un signalement à la caisse d’allocations familiales réalisé antérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT , Mme [N] [K] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler en son dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par l’EPIC OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail

conclu entre l’EPIC OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT et Mme [N] [K] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au[Adresse 2] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [N] [K] [R] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [N] [K] [R] à la somme de 507.21€ (cinq cent sept euros vingt et un centimes) et CONDAMNE Mme [N] [K] [R] à payer cette indemnité à l’EPIC OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT à compter du 21 janvier 2025

et ce jusqu’à libération effective et intégrale des lieux ;

CONDAMNE Mme [N] [K] [R] à verser à l’EPIC OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 7501.19 € (sept mille cinq cent un euros dix neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Mme [N] [K] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (73.18 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [N] [K] [R] à verser à l’OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,