TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01910 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5HQ

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [W] [Z], né le 31 Mars 1977 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [S] épouse [Z], née le 09 Janvier 1978 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Marie-Céline REIBEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 82

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [G] [P], née le 03 Juin 1976 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 juin 2019, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] ont donné à bail à Madame [G] [P] et Monsieur [D] [K] un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 650 € outre 10 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] ont fait signifier à Madame [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance le 12 avril 2024.

Ils ont ensuite fait assigner Madame [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 décembre 2024 où elle a été retenue.

Aux termes de l’assignation dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience du 19 décembre 2024, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] demandent au tribunal de :

— Déclarer la présente demande régulière, recevable et bien fondée,

— Constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties à effet du 1er juillet 2019 relatif à la location d’un appartement meublé situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 6],

— Subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties à effet du 1er juillet 2019 relatif à la location d’un appartement meublé situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 6],

En tout état de cause,

— Dire et juger que Madame [G] [P] est occupant sans droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [G] [P] et de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Dire et juger que la mise en œuvre de la procédure d’expulsion ne sera pas soumise au délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et qu’elle pourra avoir lieu dès après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— Condamner Madame [G] [P] à verser aux consorts [Z] une provision de 3893 € au titre des arriérés de loyers et charges, et de réparations locatives, montant à parfaire au jour du jugement,

— Condamner Madame [G] [P] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 660 € à compter du jugement à intervenir à titre provisionnel, et ce jusqu’à complète libération des lieux occupés par la défenderesse ou tous occupants de son chef,

— Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux conditions fixées par l’ancien contrat de bail,

— Autoriser la partie demanderesse à parfaire sa demande au jour de la décision,

— Condamner Madame [G] [P] outre aux entiers frais et dépens à verser à la partie demanderesse une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procOrdonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] réitèrent leurs prétentions et s’en remettent, pour le surplus, à leur assignation et à leurs pièces. Ils indiquent que la dette a augmenté et s’élève désormais à la somme de 4868 €.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à sa personne, Madame [G] [P] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, Madame [G] [P] ne donnant pas suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 1253 € correspondant aux loyers et avance sur charges des mois de janvier 2024 à mars 2024 inclus.

Il est établi que Madame [G] [P] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 13 juin 2024.

Depuis cette date, Madame [G] [P] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. En effet, malgré des nuisances sonores imputables à Madame [G] [P], il n’est pas démontré que lesdites nuisances sont toujours d’actualité. De plus, ce délai est nécessaire à Madame [G] [P] pour organiser son déménagement et trouver une solution de relogement. Cette demande sera donc rejetée.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [G] [P], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 660 euros et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées et évoluera dans les conditions fixées par le contrat de bail.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer et ne peut ainsi bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation

Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] produisent un décompte démontrant que Madame [G] [P] reste désormais leur devoir la somme de 3893 € à la date du 18 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Madame [G] [P] non comparante, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. Elle n’apporte en outre aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [G] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3893€ à la date du 18 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (29 avril 2024), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la locataire est non comparante et n’a pas repris le versement du loyer avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z], Madame [G] [P] sera condamnée à leur verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2019 entre Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] et Madame [G] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 13 juin 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [G] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] de leur demande d’expulsion immédiate ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] de leur demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à verser à Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] la somme de 3893 € (trois mille huit cent quatre-vingt-treize euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, incluant l’échéance de juillet 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [P] à la somme de 660 € ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées et devant évoluer conformément aux conditions fixées par l’ancien contrat de bail ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à verser à Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [S] épouse [Z] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,