TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01690 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4PK

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Association ALEOS, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [X], né le 31 Mars 2003 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 août 2022, l’Association ALEOS a donné à bail à Monsieur [R] [X] (contrat de sous-location) un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave situés au [Adresse 2] prolongée à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 425 € outre 145 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Association ALEOS a fait signifier à Monsieur [R] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2024.

L’Association ALEOS a fait assigner Monsieur [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 décembre 2024 où elle a été retenue.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 19 décembre 2024, l’Association ALEOS demande au tribunal de :

— Constater que le contrat de sous location a été résilié de plein droit en date du 30 juin 2024,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de sous location aux torts exclusifs du locataire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [X] et de tout occupant de son chef sans délai, sous astreinte non comminatoire de 100 € par jour de retard,

— Juger que cette astreinte commencera à courir deux mois après la signification à intervenir,

— Condamner Monsieur [R] [X] à verser à la partie demanderesse à titre d’arriérés de loyer la somme de 7816,37 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [R] [X] à verser les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 30 juin 2024, subsidiairement à compter du jugement à intervenir, à la somme de 650 €,

— Condamner Monsieur [R] [X] à verser jusqu’à la libération des lieux l’indemnité d’occupation de 650 € par mois,

— Juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et notamment qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées,

— Condamner Monsieur [R] [X] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer s’élevant à la somme de 160,01 € ainsi qu’à verser à la partie demanderesse la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire.

L’Association ALEOS, représentée par son conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à l’étude, Monsieur [R] [X] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, l’Association ALEOS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire en son article X aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 6143,25 €.

Il est établi que Monsieur [R] [X] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 30 juin 2024.

Depuis cette date, Monsieur [R] [X] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [R] [X], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 616,40 euros et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et majorées des charges locatives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer et ne peut ainsi bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation

L’Association ALEOS produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [X] reste désormais lui devoir la somme de 7816,37 € selon décompte arrêté au 30 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.

Monsieur [R] [X] non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. Il n’apporte en outre aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [R] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 7816,37 € à la date du 30 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le locataire est non comparant et n’a pas repris le versement du loyer avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (160,01 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Association ALEOS, Monsieur [R] [X] sera condamné à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par l’Association ALEOS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de sous location conclu le 24 août 2022 entre l’Association ALEOS et Monsieur [R] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 2] prolongée à [Localité 6] sont réunies à la date du 30 juin 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association ALEOS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE l’Association ALEOS de sa demande d’astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [X] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provisions charges, régularisées sur justificatifs si le bail s’était poursuivi entre les parties soit la somme de 616,40 €;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à payer à l’Association ALEOS cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à l’Association ALEOS la somme de 7816,37 € (sept mille huit cent seize euros et trente-sept centimes) au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 30 juin 2024, incluant l’échéance de juin 2024 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (soit la somme de 160,01 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] à verser à l’Association ALEOS une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,