TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02167 – N° Portalis DB2G-W-B7H-INR2

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [E] [G], née le 19 Décembre 1981 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2] (HAUT-RHIN)

comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 janvier 2019, Monsieur [O] [Z] a donné à bail à Madame [E] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial charges comprises de 680 €.

Madame [E] [G] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi le 19 avril 2023.

Par requête réceptionnée le 5 septembre 2023, Madame [E] [G] a attrait Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Condamner Monsieur [O] [Z] à lui verser la somme de 216,65 € au titre du solde de charges locatives

— Condamner Monsieur [O] [Z] à lui verser la somme de 500€ correspondant à la restitution du dépôt de garantie

Madame [E] [G] expose avoir quitté son logement le 19 avril 2023, n’avoir pas obtenu la restitution de son dépôt de garantie et que son propriétaire est redevable d’un solde de charges d’un montant de 216,65 €. Elle ajoute que ce dernier ne lui a pas transmis un décompte de charges provenant du syndic et qu’il produit uniquement des calculs qu’il a fait personnellement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 8 février 2024 et après des renvois à la demande de l’une au moins des parties a été plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

Lors de cette audience, Madame [E] [G] comparante a repris les termes de sa requête en exposant qu’elle souhaite obtenir le remboursement de sa caution. Elle précise qu’aucune dégradation n’a été commise durant la durée d’occupation, qu’elle a repeint le logement et produit des photographies. Elle sollicite également le remboursement d’un trop perçu de charges d’un montant de 216,65 €. Elle ajoute qu’en raison de la non restitution de son dépôt de garantie, elle n’a pas procédé au versement du loyer et de la provision sur charges du mois d’avril 2023. Enfin, elle sollicite le débouté des demandes présentées par son bailleur.

Monsieur [O] [Z], représenté par son conseil, reprend ses conclusions du 5 juin 2024 dans lesquelles il demande de :

— Débouter Madame [E] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Reconventionnellement,

— Condamner Madame [E] [G] à lui payer les sommes suivantes :

—  149,91 € au titre des arriérés sur charges

—  445,23 € au titre des impayés de loyers et de provision sur charges du mois d’avril 2023 (321,73 € + 123,50 €)

—  156,61 € au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 500 €

Montants qui seront augmentés des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

— Condamner Madame [E] [G] à lui payer un montant de 1500€ avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Madame [E] [G] en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que Madame [E] [G] bénéficiait d’un trop perçu de charges d’un montant de 911,88 € et que la somme de 250 € lui a été remboursée par chèque daté du 8 mars 2023. Il ajoute qu’afin d’anticiper une régularisation des charges au titre de l’année 2022 en raison de l’augmentation des tarifs de gaz, il a imputé ladite somme au montant dû par Madame [E] [G], soit la somme de 811,79 € et que dès lors cette dernière est redevable de la somme de 149,91 €.

Il fait valoir que Madame [E] [G] ne s’est pas acquittée du loyer proratisé du mois d’avril 2023 et de la provision sur charges et qu’à ce titre elle est redevable de la somme de 445,23 €.

Concernant les dégradations locatives, il relève que lesdites dégradations sont mentionnées en page 8 de l’état des lieux de sortie, qu’un courrier a été adressé à la locataire le 9 mai 2023 et que cette dernière est redevable de la somme de 656,61 €. Il précise néanmoins que le dépôt de garantie a été retenu et que Madame [E] [G] reste redevable de la somme de 156,61 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, le bailleur verse notamment aux débats le contrat de location, le courrier envoyé à Madame [E] [G] et le décompte des sommes dues.

L’analyse des pièces produites fait ressortir un arriéré de loyers et de provision sur charges pour le mois d’avril 2023 de 445,23 € (321,73 € au titre du loyer + 123,50 € au titre de la provision sur charges) étant précisé que la somme a été proratisée puisque Madame [E] [G] a quitté le logement et qu’un état des lieux a été effectué le 19 avril 2023.

Madame [E] [G], comparante, ne conteste pas ne pas s’être acquittée de la somme due.

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés pour le mois d’avril 2023 proratisé, Madame [E] [G] est redevable de la somme de 445,23 €.

Au titre de la régularisation des charges

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [E] [G] bénéficiait d’un solde de charges en sa faveur d’un montant de 911,88 €. Il n’est pas davantage contesté que le bailleur a remboursé à Madame [E] [G] la somme de 250 €.

Madame [E] [G] sollicite la condamnation de son bailleur à lui restituer la somme de 216,65 € au titre du solde de charges locatives. Cette dernière expose que cette somme correspond à la somme de trop perçu de charges, déduction faite du loyer et provision sur charges du mois d’avril 2023. Cependant, il convient de souligner que Madame [E] [G] ne prend pas en compte dans son calcul la régularisation des charges au titre de l’année 2022.

Il ressort des pièces produites par Monsieur [O] [Z] et notamment les annexes 2 à 10 que Madame [E] [G] est redevable au titre des charges dues pour l’année 2022 de la somme de 2851,79 €. Cette dernière s’est acquittée de la somme de 2040 € au titre de la provision sur charges pour la période de janvier à décembre 2022. Dès lors, Madame [E] [G] est redevable de la somme de 811,79 € auquel il convient de déduire la somme de 661,88 € (911,88 € – 250 €) soit la somme de 149,91 €.

Madame [E] [G], comparante, n’apporte aucun élément permettant de remettre en cause les sommes sollicitées et justifiées par Monsieur [O] [Z] alors qu’elle a été destinataire des conclusions datées du 5 juin 2024 et qu’elle a sollicité un renvoi pour pouvoir en prendre connaissance.

Dès lors, elle sera condamnée à verser à Monsieur [O] [Z] la somme de 149,91 € au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022 et sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 216,65 €.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, l’analyse de la description des lieux à l’entrée, signée par les parties le 18 janvier 2019 démontre que le logement était en très bon état et que la majorité des éléments le composant sont caractérisés en très bon « TB » ou sont neufs.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par les parties et signé le 19 avril 2023. Ce document mentionne au titre des constatations des dégradations, détériorations et dommages : « peinture des murs, cache vis fenêtre chambre gauche, joint lavabo SDB, 1 spot SDB, 1 prise cuisine (boite d’encastrement HS), 1 applique balcon cuisine HS, 1 couvercle luminaire plafond salon, 1 fixation manuelle volet chambre droite défectueuse, 1 fixation manuelle volet chambre gauche défectueuse, 1 griffure sur plinthe chambre droite, 1 élément défectueux sur la manivelle volet salon. Dans l’ensemble, l’appartement présente des marques d’usures mais reste en bon état ».

Il ressort dudit document, que le logement est évalué en bon état malgré des dégradations commises.

Madame [E] [G] présumé responsable des dégradations qui sont survenues pendant la durée du contrat dans les locaux loués, n’établit pas qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers. Cette dernière indiquant à l’audience n’avoir commis aucune dégradation et que l’état des lieux est correct.

Monsieur [O] [Z] est dès lors en droit de solliciter la réparation du préjudice en résultant, et sollicite à ce titre une indemnité de 656,61€. Cependant, Madame [E] [G] produit à l’appui de sa demande des photographies permettant d’établir, à défaut d’élément contraire, que la peinture du logement a été effectuée. Monsieur [O] [Z] ne peut par conséquent solliciter une indemnisation au titre de la reprise de la peinture des murs et cela d’autant plus qu’il convient de prendre en compte la durée d’occupation du logement par la locataire soit un peu plus de quatre années.

Pour justifier de cette somme, Monsieur [O] [Z] produit un chiffrage des réparations locatives et des devis se rapportant à la fourniture et poses de différents matériels (boite prise de courant, spot, applique, manivelle, pougnée de fenêtre, bloqueur de manivelle), un devis pour l’achat de peinture, un devis de CEDEO et un devis pour la main d’œuvre de la peinture.

Au vu de l’état des lieux de sortie et des photographies produites par Madame [E] [G] aucune somme ne peut lui être imputée au titre de la peinture du logement. De plus, sur l’état des lieux de sortie il n’est fait mention d’aucune dégradation concernant le mécanisme de la chasse d’eau. Enfin, dans le devis produit par Monsieur [O] [Z] de l’entreprise ETC il est facturé le remplacement de la poignée fenêtre (chambre) or aucune mention ne figure sur l’état des lieux de sortie. En l’absence de ventilation, sur le devis du 27 avril 2023 à l’entreprise ETC, il convient de déduire au titre du remplacement de la poignée fenêtre (chambre) la somme de 80 €.

Dès lors, au titre des dégradations locatives, Madame [E] [G] est redevable de la somme de 433,81 €.

Sur la somme due

Madame [E] [G] est redevable de la somme de 595,14 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et de la somme de 433,81 € au titre des dégradations locatives soit une somme totale de 1028,95 €. Néanmoins, il convient de déduire le remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 500 €.

Dès lors, Madame [E] [G] doit être condamnée à verser à Monsieur [O] [Z] la somme totale de 528,95 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à la demande.

Madame [E] [G] sollicite le remboursement de son dépôt de garantie, néanmoins cette demande sera rejetée puisque le dépôt de garantie vient en déduction des sommes dont elle est redevable auprès de Monsieur [O] [Z].

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [Z] les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi Madame [E] [G] sera condamnée à lui payer une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DEBOUTE Madame [E] [G] de sa demande de condamnation de Monsieur [O] [Z] à lui rembourser la somme de de 216,65 € au titre du solde de charges locatives ;

DEBOUTE Madame [E] [G] de sa demande de condamnation de Monsieur [O] [Z] à lui rembourser la somme de 500 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [E] [G] à payer à Monsieur [O] [Z] la somme de 528,95 € (cinq cent vingt-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges terme d’avril 2023 inclus, de la régularisation des charges au titre de l’année 2022 et des réparations locatives ;

DIT que la somme due produit intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [G] à payer à Monsieur [O] [Z] la somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,