TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [S] ; PREFETde [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Joseph PANGALLO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06968 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPVJ

N° MINUTE :

6/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 février 2026

DEMANDERESSE

Société SAVY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] et [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 février 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 19 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06968 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPVJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er octobre 2024, la société SAVY IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à M. [W] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], bâtiment D, 5ème étage, porte face fond, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 740 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 098,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [S] le 28 mai 2025.

Par assignation du 25 juillet 2025, la société SAVY IMMOBILIER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3 663,50 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 31 juillet 2025,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération des lieux,

—  1 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2025, la société SAVY IMMOBILIER maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 décembre 2025, s’élève désormais à 6 292,86 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la société SAVY IMMOBILIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2098,50 euros, visant les dispositions légales et reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue au contrat de bail a bien été signifié au locataire le 20 mai 2025.

Or, il ressort de l’historique des versements que cette somme n’a pas été réglée dans son intégralité dans le délai imparti, de sorte que ma bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 juillet 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

Or en l’espèce, M. [W] [S] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SAVY IMMOBILIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, M. [W] [S] est redevable, depuis le 2 juillet 2025, d’une indemnité d’occupation provisionnelle, dont le montant mensuel sera fixé à une somme égale à celle des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui devra être versée jusqu’à la libération des locaux, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

La société SAVY IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu’au 9 décembre 2025, M. [W] [S] était redevable de la somme de 6 282,86 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de décembre 2025 inclus.

M. [W] [S] ne comparaissant pas, il ne soulève, par définition, aucune contestation eu égard à ce montant.

Par conséquent, il sera condamné à verser à la société SAVY IMMOBILIER la somme provisionnelle de 6 282,86 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SAVY IMMOBILIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2024 entre la société SAVY IMMOBILIER, d’une part, et M. [W] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], bâtiment D, 5ème étage, porte face fond est résilié depuis le 2 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], bâtiment D, 5ème étage, porte face fond ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [S] à verser à la société SAVY IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable dans les mêmes conditions, à compter du 2 juillet 2025, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [S] à payer à la société SAVY IMMOBILIER la somme de 6 282,86 euros (six mille deux cent quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 9 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus,

CONDAMNE M. [W] [S] à payer à la société SAVY IMMOBILIER la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mai 2025 et celui de l’assignation du 25 juillet 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge