MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00584 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IL6O

AFFAIRE : Société MAISONS & CITES / [H] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société MAISONS & CITES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [I] [C], muni (e) d’un mandat écrit

DEFENDEUR

Monsieur [H] [B],

demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2023, à effet au même jour, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [H] [B], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 376,37 euros hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 376,37 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a fait délivrer à Monsieur [H] [B], par exploit du commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 3172,53 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, (notifié le 5 novembre 2024 au représentant de l’Etat dans le département), la SA [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune à l’audience du 22 mai 2025, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut son prononcé ;

son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, en vertu des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

qu’il soit dit et jugé qu’il devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;

l’autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls du défendeur en vertu des dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

sa condamnation au paiement de la somme de 4380,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

sa condamnation au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.

A l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été appelée et retenue utilement.

A cette audience, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a comparu représentée par Monsieur [I] [C], muni d’un pouvoir.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 7274,97 euros. Elle s’est dite opposée à l’octroi de délais de paiement.

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a soutenu que les sommes dues au titre des loyers et provisions sur charges n’avaient pas été acquittées intégralement dans le délai imparti par le commandement de payer du 1er juillet 2024, de sorte que la clause résolutoire était acquise. Elle a précisé que le paiement du loyer courant n’avait pas repris, le dernier paiement datant du mois de février 2024.

Monsieur [H] [B] a comparu en personne. Il a reconnu la dette, tant dans son principe que dans son montant, sans donner d’explications à ce sujet. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 300 euros en sus du loyer courant. Il a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé vivre seul, sans personne à charge, et travailler en contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 2200 euros.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions n’a pu être diligentée, le professionnel mandaté ayant trouvé porte close.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 5 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 22 mai 2025.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 2 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 31 octobre 2024.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : «Le bailleur peut résilier le bail à tout moment, conformément à l’alinéa ci-après, en cas de non-paiement du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d’occupation, du dépôt de garantie et de défaut d’assurance des risques locatifs et, en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

A défaut de paiement aux termes convenus du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d’occupation ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Monsieur [H] [B] le 1er juillet 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [H] [B] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ledit commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

Il y a lieu dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA [Adresse 4] à compter du 3 septembre 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [B] à restituer les lieux loués situés [Adresse 3].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, Monsieur [H] [B] étant occupant sans droit ni titre, il sera condamné à verser à la SA D’HLM MAISONS ET CITES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges à compter du 3 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux. Le montant de cette indemnité d’occupation est actuellement de 415,48 euros.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 3 septembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2025 inclus.

Enfin, l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si Monsieur [H] [B] était expulsé, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA [Adresse 4] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SA D’HLM MAISONS ET CITES verse aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de bail en date du 2 octobre 2023,

— Le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er juillet 2024,

— Le décompte de la créance arrêtée au 7 mai 2025, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation pour une somme totale de 7249,34 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite, et des frais d’assurance non justifiés en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte du locataire dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte du locataire, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [H] [B], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 7249,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, et assortie des intérêts à taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 4380,75 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [H] [B] ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] ».

Selon le paragraphe VII de ce même article, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que le paiement du loyer courant n’a pas repris, Monsieur [H] [B] n’ayant réglé aucune somme depuis le mois de février 2024.

En l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonce en sous-préfecture.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du Code de Procédure Civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

L’équité ne commande par ailleurs pas d’allouer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA [Adresse 4] recevable ;

CONSTATE la résiliation à compter du 3 septembre 2024 du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 3], conclu le 2 octobre 2023 entre la SA D’HLM MAISONS ET CITES d’une part et Monsieur [H] [B] d’autre part ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à libérer les lieux situés [Adresse 3],

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] [B] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 7249,34 euros (sept mille deux cent quarante-neuf euros et trente-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts à taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 4380,75 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que le montant actuel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [B] est de 415,48 euros (quatre cent quinze euros et quarante-huit centimes) ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO S. AUBRY