TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Florent VIGNY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02517 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IPQ

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CESAR IDF, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0133

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02517 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IPQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2010, la société GGF aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SCI CESAR IDF a consenti un bail d’habitation à M. [L] [V] et Mme [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75019) avec cave n° 39 et place de parking 1068F, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 808,83 euros et d’une provision pour charges de 126 euros.

M. [L] [V] est décédé le 2 mai 2017.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6.871,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [I] le 26 novembre 2024.

Par assignation du 21 février 2025, la SCI CESAR IDF a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [I] avec une astreinte journalière, voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux, autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

8.961,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du commandement de payer,

896,19 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du commandement de payer,

2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 juin 2025, la SCI CESAR IDF, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’intégralité de son acte introductif d’instance, même si elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Z] [I] expose qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux dans lesquels elle vit avec son fils de 21 ans en attendant de trouver un logement social ; elle a entamer des démarches pour cela ; après avoir connu des difficultés personnelles liées notamment à un licenciement économique, elle travaille de nouveau dans le cadre d’un contrat à durée indéterminé pour la Ville de [Localité 5] et perçoit 2.400 euros par mois ; cependant le commission FSL n’a pas donné une suite favorable à sa demande et ses revenus actuels sont largement insuffisants pour lui permettre d’assurer le règlement de son loyer actuel de 1.416 euros et à fortiori pour régler l’arriéré.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Z] [I] a indiqué qu’elle a saisi la commission de surendettement auprès de la Banque de France, le dossier est en cours, sans autre précision.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI CESAR IDF justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.871,35 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI CESAR IDF à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant sans qu’il y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

De même, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI CESAR IDF verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 juin 2025, Mme [Z] [I] lui devait la somme de 8.961,93 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Z] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 6.871,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Eu égard à la situation sociale et financière de la demanderesse, il ne sera pas fait droit à la demande de capitalisation des intérêts en l’espèce, les intérêts de retard légaux majorés étant d’ores déjà conséquents.

La bailleresse sera autorisée à conserver le dépôt de garantie à hauteur 808,83 euros qui viendra en déduction de la dette après le constat d’état des lieux de sortie.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi sans qu’il y ait lieu de doubler le montant de cette indemnité d’occupation, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI CESAR IDF ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [Z] [I] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la SCI CESAR IDF tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI CESAR IDF concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 septembre 2010 entre la SCI CESAR IDF , d’une part, et Mme [Z] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à Paris (75019) avec cave n° 39 et place de parking 1068F est résilié depuis le 23 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] – à [Localité 6] avec cave n° 39 et place de parking 1068F ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à la SCI CESAR IDF la somme de 8.961,93 euros (huit mille neuf cent soixante et un euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 6871,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DISONS que la SCI CESAR IDF sera autorisée à conserver le dépôt de garantie à hauteur 808,83 euros qui viendra en déduction de la dette après le constat d’état des lieux de sortie.

DÉBOUTE la SCI CESAR IDF de sa demande au titre de la clause pénale,

DÉBOUTE la SCI CESAR IDF pour le surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Z] [I] à payer à la SCI CESAR IDF la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024 et celui de l’assignation du 21 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection