TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 18 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 23/06267 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3QCS

AFFAIRE : Mme [Y] [I] ( Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS)

C/ S.D.C. [Adresse 8] (M^e Jean-michel [Localité 15])

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Septembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [Y] [I]

née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 17], de nationalité française, demeurant et domicilée [Adresse 13] [Adresse 10]

Monsieur [C] [I]

né le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 16] (ALGERIE), de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 13] [Adresse 10]

Madame [D] [H] épouse [I]

née le [Date naissance 4] 1934 à [Localité 16] (ALGERIE), demeurant et domiciliée [Adresse 13] [Adresse 10]

représentée par Madame [Y] [I] selon jugement d’habilitation familiale du 02 janvier 2023

Monsieur [E] [I]

né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 17], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 14] [Adresse 11]

tous quatre représentés par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI (GIM), dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [I], Monsieur [C] [I] et Madame [D] [I] née [H] et Monsieur [E] [I] (ci-après les consorts [I]) sont copropriétaires de différents lots au sein de l’immeuble « [Adresse 12] » sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic en exercice de l’immeuble est la société GIM – Gestion Immobilière du Midi.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 13 avril 2023.

Selon exploit du 12 juin 2023, Madame [Y] [I], Monsieur [C] [I] et son épouse Madame [D] [I] née [H] ainsi que Monsieur [E] [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— à titre principal, annuler l’assemblée générale du 13 avril 2023 dans son ensemble,

— à titre subsidiaire, annuler les résolutions n°9, 19 bis et 20 ainsi que les résolutions n°16, 17 et 20 bis votées au cours de cette assemblée.

Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le numéro RG 23/06267.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 17 septembre 2024, les consorts [I] demandent au tribunal, au visa notamment des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965, 15, 19-2 et 22 du décret du 17 mars 1967, de :

— JUGER NULLE ET DE NUL EFFET les résolutions n°1 et 2 de l’assemblée générale du 13 avril 2023 pour en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967,

— PRONONCER en conséquence LA NULLITE de l’assemblée générale du 13 avril 2023 ET ANNULER toutes les résolutions votées au cours de ladite assemblée,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 8] de toutes demandes, fins et prétentions contraires,

Subsidiairement,

— JUGER NULLE ET DE NUL EFFET les résolutions n°9, 19 bis et 20 de l’assemblée générale du 13 avril 2023 en application de l’article 22 du décret du 17 mars 1967 et des dispositions du règlement de copropriété,

— PRONONCER en conséquence LA NULLITE des résolutions n°9, 19 bis et 20 de l’assemblée générale du 13 avril 2023,

— JUGER NULLE ET DE NUL EFFET les résolutions n°16, 17 et 20 bis de l’assemblée générale du 13 avril 2023 de l’assemblée générale du 13 avril 2023 en application de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 et défaut de mise en concurrence obligatoire pour les contrats et marchés dont les montants sont supérieurs au seuil fixé par l’assemblée générale,

— PRONONCER en conséquence LA NULLITE des résolutions n°16, 17 et 20 bis de l’assemblée générale du 13 avril 2023,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 8] de toutes demandes, fins et prétentions contraires,

En tout état de cause,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 8] de sa demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance par application de l’article 696 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 8] à payer à Madame [Y] [I], à Monsieur [C] [I] et son épouse Madame [D] [I] née [H] représentée par Madame [Y] [I] et, à Monsieur [E] [I] une somme de 1.500,00 euros chacun, soit une somme totale de 6.000,00 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile

— DISPENSER Madame [Y] [I], Monsieur [C] [I] et son épouse Madame [D] [I] née [H] représentée par Madame [Y] [I] et, Monsieur [E] [I] de participer aux frais de procédure et à ces condamnations au titre de leurs quotes-parts de charges générales des lots dont ils sont propriétaires.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, demande au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [Y] [I], Monsieur [C] [I], Madame [D] [I] née [H] et Monsieur [E] [I] en leurs fins moyens et conclusions, tant en principal que subsidiaire, les déclarant infondés et injustifiés,

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18] en sa demande reconventionnelle et condamner in solidum les susnommés au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

— CONDAMNER in solidum les susnommés au paiement de la somme de 3.000 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 18] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER les susnommés in solidum aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 5 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « juger » ou à « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 avril 2023 dans son intégralité

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Ces dispositions sont d’ordre public et il appartient au tribunal de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

En l’espèce, la feuille de détail des votes annexée au procès-verbal de l’assemblée générale du 13 avril 2023 mentionne que les consorts [I] étaient présents lors de cette réunion et qu’ils ont voté en faveur des résolutions numéros 3, 4, 7, 8 et 11, qui ont été adoptées.

Ils n’ont donc pas la qualité de copropriétaires défaillants ni celle d’opposants à l’ensemble des résolutions attaquées tel que l’exige l’article précité, et ils sont par conséquent irrecevables à solliciter l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale.

Leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité sera donc déclarée irrecevable.

Les consorts [I] ayant en revanche voté contre les résolutions numéros 1, 2, 5, 6, 9, 10, 12, 13, 14, 16, 17, 19bis, 20, 20bis, 21, 22 et 23, qui ont été adoptées, ils sont recevables à contester celles-ci.

Leur demande subsidiaire d’annulation de certaines de ces résolutions sera donc examinée ci-après.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions numéros n°9, 16, 17, 19 bis, 20 et 20 bis de l’assemblée générale du 13 avril 2023

Les consorts [I] soulèvent en premier lieu l’irrégularité de la désignation du président de séance et des scrutateurs de l’assemblée générale, entrainant la nullité de l’ensemble des résolutions contestées.

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 énonce sur ce point qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 alinéa 1er du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Cet article est d’ordre public et la désignation du président de séance par l’assemblée générale est une formalité substantielle, requise à peine de nullité de l’assemblée.

L’article 44 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier en date du 5 septembre 1975 précise à cet égard que l’assemblée générale élit son président, et qu’est élu « celui des copropriétaires présents ayant recueilli le plus grand nombre de suffrages ».

Il résulte de ces dispositions que le président de séance doit impérativement être élu parmi les copropriétaires présents, ce qui est d’ailleurs admis par le syndicat dans ses conclusions puisqu’il indique que ces stipulations excluent « à l’évidence » la désignation d’un tiers extérieur à la copropriété en qualité de président.

Il est par ailleurs constant qu’un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne que Monsieur [G] [Z] a été élu en qualité de président de l’assemblée selon la résolution numéro 1.

Or, il n’est pas contesté que Monsieur [Z] n’est pas copropriétaire au sein de l’immeuble.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est le conjoint d’une copropriétaire, Madame [X], et qu’il est intervenu lors de l’assemblée générale en qualité de mandataire de celle-ci, il ne peut qu’être constaté que le syndicat ne démontre d’abord par aucune pièce qu’il avait reçu mandat de son épouse copropriétaire pour la représenter au cours de l’assemblée, et ce d’autant plus qu’il est soutenu par les requérants que Madame [X] était présente lors de la réunion, ce que le syndicat ne contredit pas.

En tout état de cause, celle-ci ne pouvait lui déléguer le pouvoir d’être élu en qualité de président.

Le fait qu’il soit le conjoint d’un copropriétaire n’est par ailleurs pas de nature à lui conférer cette qualité et à lui permettre d’être élu en tant de président.

La désignation de Monsieur [Z] en qualité de président de séance est donc irrégulière et entache de nullité l’ensemble des décisions prises lors de cette assemblée générale.

De même, l’élection de Madame [F] comme unique scrutatrice (résolution numéro 2) n’est pas conforme aux dispositions de l’article 45 du règlement de copropriété, qui indique que le bureau est composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire, et le syndicat ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité de désigner un deuxième scrutateur. Le fait que Madame [F] ait été l’unique candidate déclarée est insuffisant à caractériser cette impossibilité, en l’absence de preuve que d’autres candidatures auraient été sollicitées en vain, ce qui ne ressort d’aucune pièce.

Dans ces conditions, les décisions prises lors de l’assemblée générale du 13 avril 2023 sont nulles, et il y a lieu de prononcer l’annulation de ses résolutions numéros n°9, 16, 17, 19 bis, 20 et 20 bis tel que sollicité par les consorts [I], sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres moyens de nullité invoqués à l’appui de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires formule une demande reconventionnelle de dommages et intérêts à l’égard des consorts [I] au motif que ces derniers compromettraient le bon fonctionnement de la copropriété en perturbant systématiquement les assemblées et y feraient régner un climat de tension et d’agressivité.

Il résulte toutefois de ce qui précède que les requérants ont contesté à bon droit la régularité de l’assemblée générale du 13 avril 2023 dans le cadre du présent litige.

Il n’est par ailleurs pas établi qu’ils feraient preuve d’une opposition systématique et injustifiée aux décisions proposées en assemblée générale, qui compromettrait le bon fonctionnement de la copropriété.

L’agressivité physique et verbale alléguée à l’égard de « divers copropriétaires » et en particulier du conseil syndical n’apparait enfin démontrée qu’à une reprise à l’encontre des consorts [W], et a déjà fait l’objet d’une indemnisation dans le cadre d’une médiation selon les pièces produites. Cet unique évènement dirigé à l’encontre d’un copropriétaire précis n’est en outre pas de nature à causer au syndicat un préjudice collectif dont il serait fondé à demander réparation.

Cette demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer aux consorts [I] la somme de 600 euros chacun soit la somme totale de 2.400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les requérants seront par ailleurs dispensés de participer à ces frais de procédure au titre de leurs quotes-parts de charges, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DECLARE Madame [Y] [I], Monsieur [C] [I], Madame [D] [I] née [H] et Monsieur [E] [I] irrecevables à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 13 avril 2023 dans son intégralité ;

PRONONCE l’annulation des résolutions numéros 9, 16, 17, 19 bis, 20 et 20 bis de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » sis [Adresse 6], en date du 13 avril 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » sis [Adresse 6] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, à payer à Madame [Y] [I], Monsieur [C] [I], Madame [D] [I] née [H] et Monsieur [E] [I] la somme de 600 euros chacun, soit la somme totale de 2.400 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [Y] [I], Monsieur [C] [I], Madame [D] [I] née [H] et Monsieur [E] [I] seront dispensés de toute participation à la dépense commune au titre de ces frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit septembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT