TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°25/1386

N° RG 25/00150 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEVA

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [N] [T]

né le 04 Janvier 1991 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025 et signé par prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025 et signé par Alain PILLON, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 octobre 2007, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat, a donné à bail à M. [I] [T] et MME [L] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 366,65 euros outre 71,00 euros de provision sur charges.

Le bail a été transféré à M. [N] [T] en date du 26 mai 2011 suite au décès de MME [L] [D].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a fait signifier à M. [N] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juillet 2024.

L’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a ensuite fait assigner M. [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 avril 2025 où elle a été plaidée.

Aux termes de son assignation dont il reprend le bénéfice à l’audience, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil, de :

— que le bail a été résilié de plein droit en date le 24 septembre 2024

subsidiairement

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— en conséquence, ORDONNER l’expulsion de M. [N] [T] et de tout occupant de son chef, sans délai ;

— condamner M. [N] [T] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat, à titre d’arriérés de loyer la somme de 5 698,04 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— condamner M. [N] [T] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat les loyers et avance sur charges en deniesr et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 24 septembre 2024 à la somme de 462,12 euros ;

— condamner M. [N] [T] à verser jusqu’à la date de libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 462,12 euros par mois, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

— dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamner M. [N] [T] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 161,20 euros ainsi qu’à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat, la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ,

L’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat, représenté précise à l’audience que la dette à ce jour s’élève à 8 857,57 euros. Elle réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à ses pièces.

M. [N] [T] présent à l’audience précise qu’il est à jour de ses loyers et présente trois quittances de loyer des mois de janvier, février et mars 2025 mais ne présente aucun document justifiant le versement des arriérés de loyer et charges pour les autres années.

Il indique qu’il vit seul dans l’appartement et reconnaît que c’était une erreur de ne pas payer les loyers. Il travaille et perçoit un salaire de 1 558,00 euros par mois et qu’il est prêt à verser 40 à 50 euros par mois pour rembourser l’arriéré.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX en date du 07 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 , prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location prévoit en son article 3-2 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 5 845,96 euros correspondant au moins à trois mois de loyers impayés, échéance de juin 2024 incluse.

Le relevé de compte produit révèle que M. [N] [T] restait devoir la somme de 8 857,57 euros à la date du 03 avril 2025 (échéance de février 2025 incluse).

En réalité dans les deux mois du commandement, aucun montant n’a été payé ne permettant pas ainsi d’apurer les causes du commandement.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 23 septembre 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [N] [T] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux de sorte qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [T], de ses biens ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie la suppression du délai accordé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, aux occupants pour quitter les lieux.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer à la somme de 462,12 euros conformément à la demande, ce montant correspondant au loyer hors charges et d’autre part, de dire qu’elle évoluera aux conditions du bail résilié comme si ce bail s’était poursuivi (indexation du loyer) et sera majorée des charges dûment justifiées.

Sur l’arriéré de loyers et charges à date de résiliation du bail :

M. [N] [T] sera condamné dans la limite de la demande, à payer la somme de 5 698,04 euros selon décompte en pièce 3 arrêté à la date du 17 juillet 2024. Les sommes dues produiront intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à la demande.

Sur les demandes accessoires :

M. [N] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (161,20 euros), de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, M. [N] [T] sera condamné à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibérée au 10 juillet 2025

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre L’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat et M. [N] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 6], sont réunies au 23 septembre 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [T] et de ses biens ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [N] [T] à la somme de 462,12 euros (quatre cent soixante deux euros et 12 centimes).

DIT que l’indemnité d’occupation évoluera aux conditions du bail résilié s’agissant de l’indexation du montant du loyer et sera majorée des charges dûment justifiées;

CONDAMNE M. [N] [T] à payer cette indemnité à l’OPH [Localité 8]

Alsace Agglomération Habitat à compter du 23 septembre 2024 et ce jusqu’à

libération effective et intégrale des lieux ;

CONDAMNE M. [N] [T] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 5698,04 euros (cinq mille six cent quatre-vingt-dix-huit euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 17 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [N] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le

coût du commandement de payer (161,20 euros), de l’assignation et de sa

notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [N] [T] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace

Agglomération Habitat une somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition de la décision au greffe

du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2025 à Mulhouse.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,