TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [X] [N]

Madame [E] [F] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06774 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MRP

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 novembre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [E] [F] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06774 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MRP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2022, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 4, 6ème étage, porte n°214, une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 664,17 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6 554,39 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (deduction faite des frais de procedure).

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] le 1er juin 2023.

Par assignations du 22 avril 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 25%, 4 632,73 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, terme de décembre 2023 inclus, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 septembre 2024, PARIS HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 septembre 2024, s’élève désormais à 3 751,45 euros, terme d’avril 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B], comparaissant en personne, demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros pendant 6 mois puis de 100 euros pour le reste, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

PARIS HABITAT OPH a été autorisée à justifier du montant de la dette actualisée par note en délibéré au 30 septembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 554,39 euros, deduction faite des frais de procedure, n’a pas été réglée intégralement par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er août 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 septembre 2024, M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] lui devaient la somme de 3 383,98 euros, terme d’août 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Un décompte actualisé n’ayant pas été produit par note en délibéré, il convient de retenir cette somme de 3 383,98 euros.

M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 707,35 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de PARIS HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 mars 2022 entre PARIS HABITAT OPH, d’une part, et M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier 4, 6ème étage, porte n°0214, une cave) est résilié depuis le 1er août 2023,

CONDAMNE solidairement M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 3 383,98 euros (trois mille trois cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023,

AUTORISE M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros) pendant 6 mois, et une somme minimale de 100 euros (cent euros) pendant 30 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er août 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] seront solidairement condamnés à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [X] [N] et Mme [E] [F] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge