TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 15]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1556

N° RG 25/00738 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHWS

Section 1

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 04 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [G] [U] [Y] ayant pour mandataire SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

né le 31 Mai 1964 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 substituée par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

Madame [R] [I] [M] épouse [Y] ayant pour mandataire SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE

née le 01 Octobre 1964 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 substituée par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE REQUISE :

Monsieur [E] [F]

né le 05 Février 1966 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail du 19 octobre 2012 prenant effet le 31 octobre 2012, Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] ont donné à bail à Monsieur [E] [F] un appartement à usage d’habitation et ses annexes sis [Adresse 10] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 498,29 € avance sur charges comprise.

Par acte extra judiciaire en date du 15 novembre 2023, un congé pour vendre en date du 30 octobre 2024 a été signifié par acte remis à étude à Monsieur [E] [F] avec offre de vente à son endroit. Monsieur [E] [F] s’est néanmoins maintenu dans les lieux au-delà de la date fixée.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] ont assigné Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé au visa de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] représentés par leur conseil ont repris les termes de l’assignation et demandent au tribunal de :

— Inviter les parties à mieux se pourvoir,

Mais dès à présent,

— Valider le congé de prise pour vente signifier à Monsieur [E] [F] le 15 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 15-1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 et concernant l’appartement occupé par Monsieur [E] [F] sis [Adresse 2] à [Localité 8],

En conséquence,

— Constater en tant que besoin, dire et juger que Monsieur [E] [F] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 4] [Localité 12],

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [E] [F] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 12], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et le concours d’un serrurier,

— Fixer rétroactivement à compter du 1er novembre 2024 l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [F] à 550 € par mois hors charges,

— Condamner Monsieur [E] [F] à payer aux demandeurs au titre des loyers impayés la somme de 3 504,33 € avec les intérêts de droit à compter de la signification de la présente assignation,

— Condamner Monsieur [E] [F] à payer aux demandeurs un montant de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

Ils exposent avoir fait délivrer au locataire un congé pour vendre, qu’une date pour effectuer un état de lieux de sortie a été fixée mais que Monsieur [E] [F] était non présent et a refusé l’accès au commissaire de justice.

Monsieur [E] [F], comparant précise que le logement est occupé par son fils que ce dernier cherche une solution de relogement et que des démarches sont actuellement en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion du fait du congé pour vendre

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] ont fait délivrer à leur locataire en date du 15 novembre 2023 un congé pour vendre déposé à étude, à effet du 30 octobre 2024, par conséquent délivré plus de six mois avant terme conformément à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Une offre de vente à Monsieur [E] [F] l’accompagnait pour un prix de

115 430 euros net vendeur, accompagnée de l’arrêté du 13 décembre 2017 consacré aux droits du locataire objet d’un tel congé.

Le motif de ce congé n’a été nullement contesté par Monsieur [E] [F] lors de l’audience, ce dernier exposant uniquement que son fils occupe actuellement le logement et qu’il est en recherche de logement. Le fait que le logement soit occupé par son fils est sans incidence sur la validité du congé, Monsieur [E] [F] étant le titulaire du contrat de bail.

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse, le congé pour vendre sera validé.

Il en résulte que le contrat de bail liant les parties relatif au logement et ses annexes situés [Adresse 10] à [Localité 8] doit être considéré comme résilié à la date du 30 octobre 2024.

Le contrat de bail susdit étant résilié au 30 octobre 2024, Monsieur [E] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc ordonné l’expulsion de Monsieur [E] [F] et de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Il n’est pas non plus contestable que l’occupation illicite du bien immobilier appartenant au propriétaire crée un préjudice à ce dernier qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et majorées des charges locatives dûment justifiées. Conformément à la demande, Monsieur [E] [F] sera condamné au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2024.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le locataire étant condamné au versement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] sollicitent la condamnation du locataire au paiement de la somme de 3 504,33 € au titre des impayés locatifs. Néanmoins, le tribunal observe qu’aucun décompte n’est produit pour justifier de ladite somme et que Monsieur [E] [F] a indiqué à l’audience que les différentes factures étaient acquittées.

Compte tenu de ces circonstances, il existe en l’espèce une contestation sérieuse, laquelle dépasse le pouvoir juridictionnel du juge des référés.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre du non-paiement des loyers.

Les parties seront ainsi invitées à se pourvoir au fond.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [F] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En raison des démarches accomplies par Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y], Monsieur [E] [F] sera condamné à leur verser la somme de 500 €.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré à Monsieur [E] [F] par Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] le 15 novembre 2023 et l’expiration du bail conclu le 19 octobre 2012 prenant effet le 31 octobre 2012 concernant l’appartement et ses annexes sis [Adresse 10] à [Localité 8] à la date du 30 octobre 2024 ;

DIT que Monsieur [E] [F] est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 10] à [Localité 8] et ses annexes depuis le 31 octobre 2024;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [E] [F] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 10] à [Localité 8] et ses annexes deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [F] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexation comprise ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions du bail signé le 19 octobre 2012 et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’arriéré locatif de Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] à l’encontre de Monsieur [E] [F] ;

REJETTE le surplus des demandes et renvoie les parties à se pourvoir au fond ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à Monsieur [G] [U] [Y] et Madame [R] [I] [M] épouse [Y] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

La Greffière, La Présidente,