TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [N] [V]

[E] DE [O]

M^e Bénédicte SCATOLIN

PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle ULMANN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10468 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J3Z

N° MINUTE :

9

JUGEMENT

rendu le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

DÉFENDEURS

Madame [N] [V], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Madame [E] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [W], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Bénédicte SCATOLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0233

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10468 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J3Z

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 septembre 2017, Madame [C] [U] a donné à bail à Madame [N] [V] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 673 euros outre 67 euros de provision sur charges.

Par actes d’engagement du 25 septembre 2017, Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I] se sont portés cautions solidaires.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [U] a fait signifier à Madame [N] [V], par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, un commandement de payer la somme de 9832,26 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’août 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle. Le commandement a été dénoncé à Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I] le 20 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre et 4 novembre 2024, Madame [C] [U] a fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Madame [N] [V], Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au 16 octobre 2024, soit la somme de 10642,71 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et avec capitalisation des intérêts,, outre à lui payer une indemnité conventionnelle à hauteur de 1064,27 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%,

— condamner Madame [N] [V] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [U] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 août 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.

A l’audience du 13 février 2025, Madame [C] [U], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 12876,14 euros, selon décompte en date du 12 février 2025. Elle a indiqué que les loyers courants n’étaient pas payés.

Madame [N] [V] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Elle n’a formulé aucune demande. Elle a exposé percevoir 1600 euros de revenus et ne pas être en capacité de rembourser sa dette locative. Elle a également indiqué être dans l’attente d’un logement social.

Madame [E] [I] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement. Il a sollicité à titre principal que l’acte d’engagement soit déclaré nul et le rejet des demandes adverses, subsidiairement, la condamnation solidaire de Madame [N] [V] et Madame [E] [I] à le relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherche infructueuse sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [E] [I] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter ni enfin n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

L’article 2292 du même code précise que le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables.

L’article 2297 du même code pose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Selon l’article L. 331-1 du code de la consommation, toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci : « en me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même ».

L’article L.343-1 du même code dispose que les formalités définies à l’article L. 331-1 sont prévues à peine de nullité.

Il est admis que l’irrespect éventuel des exigences légales du code de la consommation posées en matière de cautionnement est sanctionné par la nullité relative (Cass. Com. 5 février 2013, n°12-11.720). Il en est de même s’agissant du cautionnement en matière de bail.

En l’espèce, Monsieur [T] [W] invoque que le créancier est un professionnel. Or, le bailleur, qui est le seul créancier de l’impayé de loyers et de charges, est Madame [C] [M] [G], personne physique, et non la société DAUCHEZ qui n’est que son mandataire pour agir en son nom et rémunérée à ce titre. Les dispositions précitées applicables en matière de cautionnement au profit d’un créancier professionnel ne sont donc pas applicables.

Au final, les actes d’engagement de Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I] respectent les dispositions légales en matière de cautionnement et seront donc déclarés valables.

Par ailleurs, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant un bailleur privé, Madame [C] [U] n’était pas tenue de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le bail conclu le 20 septembre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 août 2024, pour la somme en principal de 9832,26 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 septembre 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que les loyers courants ne sont pas payés depuis plusieurs mois et que Madame [C] [U] a entendu s’en tenir à l’audience du 13 février aux demandes de son acte introductif d’instance. En outre Madame [N] [V] a exposé à l’audience vouloir quitter l’appartement objet du litige et ne pas être en capacité de faire face à ses engagements compte-tenu de ses revenus relativement faibles. Il ne sera donc pas fait application des dispositions précitées.

Madame [N] [V] étant sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [N] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [C] [U] produit un décompte démontrant que Madame [N] [V] reste lui devoir la somme de 12876,14 euros à la date du 12 février 2025, après retrait des frais de poursuite d’un montant de 182,03 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

La clause du bail prévoyant une indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Pour la somme au principal, Madame [N] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 12876,14 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9832,26 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I] y seront condamnés solidairement avec Madame [N] [V] conformément aux articles 2288 et 2292 du code civil et à leur engagement de caution en date du 25 septembre 2017.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Madame [N] [V] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I] y seront condamnés solidairement avec Madame [N] [V] conformément à leur engagement de caution.

Sur la demande au titre du recours subrogatoire

L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, Monsieur [T] [W] sollicite d’être relevé indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. Or, il n’a en l’état effectué aucun paiement qui n’est à ce stade qu’hypothétique compte-tenu de l’existence dans le présent litige d’un débiteur principal et de deux cautions solidaires.

La demande de Monsieur [T] [W] sera en conséquence rejetée en l’état.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2017 entre Madame [C] [U] et Madame [N] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [V], Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I], à verser à Madame [C] [U] la somme de 12876,14 euros (décompte arrêté au 12 février 2025, incluant la mensualité de février 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 9832,26 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in soliudm Madame [N] [V], Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I], à verser à Madame [C] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 841,22 euros en février 2025), à compter du 13 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [V], Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I], à verser à Madame [C] [U] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [V], Monsieur [T] [W] et Madame [E] [I], aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 6] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection