TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 19]

[Adresse 7]

[Adresse 13]

[Localité 10]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02147 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6K3

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE PIERREFONTAINE BAT IJK sis [Adresse 5] à [Localité 12], agissant par son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège [Adresse 4],

représenté par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [D]

né le 25 Février 1972 à [Localité 20] (HAUTE [Localité 18]), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [D] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un garage constituant les lots n° 190, 155 et 214 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] [Localité 11] [Adresse 14].

Par exploit de commissaire de justice du 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Pierrefontaine BAT IJK, sis [Adresse 5] à 68 200 Mulhouse pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [V] [D] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 février 2025 et retenue.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires régulièrement représenté, a repris oralement les termes de son assignation et demandé au tribunal de :

— condamner Monsieur [V] [D] à lui payer une somme de 8 800,20€ au titre:

. des appels de charges et cotisations fonds travaux du 1er trimestre 2023, 2ème trimestre 2023, 3ème trimestre 2023, 4ème trimestre 2023, 1er trimestre 2024, 2ème trimestre 2024,3ème trimestre 2024,

*des appels de fonds :

— « provisions sur travaux MO Projet TRAV Energétique » du 5 janvier 2023 ;

— « provisions sur travaux MO Projet TRAV Energétique » du 5 avril 2023 ;

— « provisions sur travaux étude avant-projet dans le cadre de travaux de rénovation énergétique » du 4 septembre 2023;

— « cotisations autres avances » du 1er octobre 2023 ;

*des régularisations de charges :

— « provisions sur travaux MO Projet TRAV Energétique » du 5 janvier 2023 ;

— « provisions sur travaux MO Projet TRAV Energétique » du 5 avril 2023 ;

— « cotisations autres avances » du 24 mai 2024 ;

— condamner Monsieur [V] [D] à lui payer une somme de 1 038,68 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais de relance, mise en demeure, transmission au commissaire de justice et à l’avocat outre intérêts légaux à compter du jugement ,

— condamner Monsieur [V] [D] aux dépens en ce compris la sommation du 29 janvier 2024 ainsi qu’à payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

À l’audience du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], sis [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 15] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’assignation.

Monsieur [V] [D], assigné par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

Ainsi conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge faisant droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte ainsi des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance en concordance avec l’historique de compte.

En l’espèce, pour rapporter la preuve qui lui appartient de la créance alléguée, le le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 16] BAT IJK, sis [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 15] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté produit notamment aux débats les pièces suivantes:

— l’extrait du livre foncier ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal de l’assemblée des 9 juin 2022, 11 septembre 2023 et 24 juin 2024;

— le budget provisionnel ;

— les appels de fonds trimestriels du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024 outre des appels de provision pour les travaux « MO Projet TRAV Energétique » du 5 janvier 2023, « MO Projet TRAV Energétique » du 5 avril 2023, « étude avant-projet dans le cadre de travaux de rénovation énergétique » du 4 septembre 2023, « cotisations autres avances » du 1er octobre 2023 ;

— des régularisations de charges des 5 janvier 2023,5 avril 2023 et 24 mai 2024 ;

— le relevé général des dépenses 2022 et 2023

— le décompte par lot au 29 juillet 2024;

— un courrier du défendeur reconnaissant le principe de la dette des charges de copropriété ;

— des lettres de mise en demeure des 5 mai 2023, 7 août 2023 et 6 novembre 2023 ;

— la sommation de payer par huissier de justice du 29 janvier 2024 ;

— la facture de frais de recouvrement.

Monsieur [V] [D], défaillant à la procédure, ne conteste pas par hypothèse être contractuellement redevable d’un impayé de charges de copropriétaires et ne justifie pas d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte dans le décompte.

Il résulte ainsi de la situation de compte que Monsieur [V] [D] est redevable d’une somme de 8 800,20€ en conséquence et doit être condamné au paiement de cette somme au syndicat de copropriétaires selon décompte arrêté au 29 juillet 2024.

Sur la demande de “dommages et intérêts”

Aux termes de l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’impayé provoque des difficultés de gestion puisque pour recouvrer les charges impayées il doit exposer des frais de sommation, frais de transmission à l’huissier ainsi que des frais de transmission à l’avocat.

Or, précisément l’article 10-1 de la loi de 1965 relative aux copropriétés dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Par conséquent la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité, au visa du fondement de l’article 10-1.

Il convient de retenir au vu des justificatifs produits, les mises en demeure des 5 mai 2023, 7août 2023 et 6 novembre 2023.

Cependant, les relances ne sont pas nécessaires au regard des mise en demeure adressées en recommandé sont donc écartées.

Enfin, les formalités de constitution du dossier du commissaire de justice, si elles sont chiffrées dans le contrat de syndic à la somme de 399€ TTC, ne sont mises en compte qu’en cas de “dilligences exceptionnelles”, ce qui en l’espèce, n’est pas démontré.

Les formalités de constitution de dossier à l’avocat ne sont pas chiffrées par le contrat et ne sont dues qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce qui en l’espèce n’est ni expliqué, ni justifié.

Au total, Monsieur [V] [D] est condamné à payer la somme de 120€ au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant à la procédure, Monsieur [V] [D] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais de la sommation de payer du 29 janvier 2024.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Pierrefontaine BAT IJK, sis [Adresse 5] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [V] [D] est condamné à lui verser la somme de 800 € en application de l’article précité

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], sis [Adresse 5] à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 15] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE , la somme de 8 800,20€ au titre des appels de charges et cotisations fonds travaux visés dans la motivation de la présente décision selon décompte arrêté au 29 juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 17], sis [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 15] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 120 euros au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens de l’instance y compris les frais de la sommation de payer du 29 janvier 2024;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Pierrefontaine BAT IJK, sis [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 15] pris en la personne de son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,