TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e WELLER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e AUDINEAU

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/14211 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYLHN

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O], [G] [KI]

Madame [V], [H], [A] [K] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentés par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. STARES COPROPRIETE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Maître Emmanuel WELLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P 497

Décision du 07 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14211 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLHN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, Première Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 30 juin 2021, M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] (ci-après « les consorts [UF] ») ont acquis le lot de copropriété n° 20 dans un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la SAS Stares en est le syndic.

Le lot n°20 est constitué d’un local indépendant de l’immeuble, situé dans la cour commune ; il est décrit dans l’acte authentique de vente comme un « local comprenant : un grand garage (ou atelier) » et comprend la jouissance du [24] commun dans la cour.

Le 7 octobre 2021, lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, les consorts [UF] ont sollicité le raccordement des WC inclus dans leur lot aux canalisations d’évacuation des eaux vannes de l’immeuble ; ladite assemblée leur a refusé l’autorisation en résolution n°35, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1968.

Aux termes de la motivation de ce refus, inscrite dans le procès-verbal de cette assemblée versé aux débats, les copropriétaires ont demandé aux consorts [UF] de leur communiquer les informations relatives à « leur projet de travaux visant à rendre habitable le garage », aux fins « d’apprécier les conséquences de ce projet de changement d’affectation sur leurs droits de copropriétaires».

Par courriel au syndic en date du 15 mars 2022, les consorts [KI] – [Y] ont informé la copropriété du début de leurs travaux le 16 mars 2022 dans le lot n°20.

Par courriels en date des 15 et 16 mars 2022, non suivis d’effet, la présidente du conseil syndical a demandé la suspension immédiate des travaux, rappelé l’engagement antérieur des consorts [KI] – [Y] à la présentation de leur projet lors d’une assemblée générale du syndicat des propriétaires, et sollicité l’établissement d’un constat d’huissier, accompagné d’un géomètre, pour l’établissement d’un état des lieux de l’existant.

Par lettre recommandée en date du 6 avril 2022, le syndic a mis en demeure les consorts [UF] de lui laisser l’accès au lot n°20, aux fins de vérification de l’intégrité des parties communes, au motif de l’ampleur des travaux constatés par les copropriétaires, et notamment le creusement du sol, ainsi que la création d’une ouverture sur un mur porteur, en outre mitoyen avec une autre copropriété.

Par courriel en date du 11 avril 2022, les consorts [KI] – [Y] ont sollicité la tenue d’une assemblée générale extraordinaire à leurs frais pour la présentation de leur projet de travaux, précisant que les travaux effectués jusqu’alors ne concernaient que leurs parties privatives ; par courriel en réponse du même jour, le syndic a mis en demeure les consorts [KI] – [Y] de suspendre immédiatement les travaux en cours, et réitéré la demande du syndicat des copropriétaires d’accès au lot n°20, pour vérifier l’état des parties communes, accompagné d’un huissier et du conseil de la copropriété.

Par courriel en date du 12 avril 2022, les consorts [KI] – [Y] ont refusé l’accès à leur lot selon les modalités requises par le syndicat des copropriétaires, précisant toutefois pouvoir organiser un rendez-vous sans huissier, et en présence de leur conseil.

Par courrier officiel LR en date du 19 avril 2022/AR 21 avril 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure les consorts [UF] de :

— suspendre leurs travaux en cours jusqu’à ce que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble puisse se prononcer sur leur projet, commencé sans attendre son autorisation ;

— communiquer les justificatifs des travaux en cours ;

— communiquer une attestation de leur maître d’œuvre, ou architecte, indiquant que les travaux effectués à ce jour n’ont pas affecté les parties communes ;

— laisser l’accès à un huissier désigné d’un commun accord avec la copropriété aux fins de constater contradictoirement l’état existant des parties communes figurant dans le lot n°20.

Par lettre en date du 25 avril 2022, les consorts [PY]-[Y] ont demandé l’inscription de cinq projets de résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat des copropriétaires, sollicitant :

— une nouvelle fois le raccordement des WC privatifs du lot n°20 au réseau d’évacuation des eaux usées de la copropriété ;

— la modification de la désignation du lot n°20 ;

— l’adoption d’un modificatif au règlement de copropriété ;

— de donner mandat au syndic s’agissant de la publication de ce modificatif ;

— l’autorisation de la modification de l’aspect extérieur de leur lot.

Par résolutions n° 15, 16, 17, 18 et 19, lors de l’assemblée générale en date du 28 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a voté défavorablement aux résolutions proposées par les consorts [KI] – [Y].

Par exploit du 29 novembre 2022, les consorts [KI] – [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins d’autorisation de travaux, d’annulation de diverses résolutions de l’assemblée générale du 28 juin 2022, la condamnation du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts pour préjudice financier et moral, ainsi que sa condamnation sous astreinte à la publication d’un modificatif du règlement de copropriété.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, les consorts [KI] – [Y] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 9, 24, 25 b), 30 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

DIRE ET JUGER les demandeurs recevables et bien fondés en toutes leurs demandes.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

AUTORISER M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] à faire réaliser les travaux de raccordement des wc privatifs de leur lot n°20 à la descente d’évacuation commune conformément aux documents joints au vote de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 28 juin 2022

Subsidiairement, dans le cas où le Tribunal considérait que le premier projet de raccordement ne peut pas être mis en œuvre du fait de la nécessité de passer par une cave, partie privative,

AUTORISER M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] à faire réaliser les travaux de raccordement des wc privatifs de leur lot n°20 à la descente d’évacuation commune conformément au second projet dressé par le cabinet d’architecture LO selon plan du 03 août 2023 et sa notice descriptive du 30 août 2023.

AUTORISER M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] à faire réaliser les travaux de modification de l’aspect extérieur de leur lot, conformément aux documents joints à la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 juin 2022, à savoir:

✓ Changement du pignon en zinc par un zinc azengar ;

✓ Rénovation de la marquise au-dessus de la porte d’entrée par un ensemble en acier et verre à l’ancienne,

✓ Pose d’une porte d’entrée en bois à l’identique,

✓ Remplacement des verrières et grillages existants par trois fenêtres partitionnées à l’identique,

✓ Remplacement de la verrière existante par une verrière type cast PMR

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à verser à M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] les sommes de :

—  19.005 € en réparation du préjudice financier arrêté au mois d’octobre 2023 qui sera à parfaire au jour de la réalisation des travaux de raccordement des WC privatifs sur la colonne d’évacuation commune,

—  5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

ANNULER les résolutions 16, 17 et 18 de l’assemblée générale du 28 juin 2022,

CONDAMNER, sous astreinte de 350 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à faire publier le projet de modificatif au règlement de copropriété dressé le 21 janvier 2022 par le cabinet FLF portant sur la modification de la désignation du lot n°20, auprès du service de la publicité foncière.

DISPENSER M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le Syndicat des Copropriétaires,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à verser à M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :

« Vu les articles 9 et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 249 et 142 du code de procédure civile,

DECLARER Monsieur [KI] et Madame [Y] irrecevables et mal fondés en leurs demandes,

Les en DEBOUTER,

ORDONNER à Monsieur [KI] et Madame [Y] in solidum de communiquer les justificatifs des travaux entrepris au sein du lot n°20 à compter du 16 mars 2022, en ce compris devis, CCAP, CCTP, actes d’engagement, factures, contrat de maîtrise d’œuvre, descriptif du projet, plan des existants et du projet, attestations des assurances souscrites ainsi que celles des entreprises et du maître d’œuvre, et justificatifs des autorisations administratives, le tout sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

COMMETTRE tout commissaire de justice qu’il plaira au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, à ses frais avancés, pour le compte de qu’il appartiendra, avec mission de :

— se rendre à l’intérieur du lot n°20 de la copropriété située [Adresse 6], en présence du syndic et de l’architecte du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;

— constater l’état des parties communes accessibles ou visibles depuis ce lot ;

— rechercher tout élément de preuve des travaux réalisés à compter du 16 mars 2022 ;

— en faire un compte-rendu détaillé, à l’aide de photographies et en dresser procès-verbal ;

En cas de refus d’accès par les copropriétaires, AUTORISER l’huissier à pénétrer dans les lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et des personnes de l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNER in solidum Monsieur [KI] et Madame [Y] au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur [KI] et Madame [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Emmanuel WELLER, Avocat au Barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile »

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 13 mai 2024, et fixée à l’audience du 21 mai 2025, puis mise en délibéré au 16 septembre 2025 (prorogé au 6 octobre 2025), date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur les demandes judiciaires d’autorisation de travaux des consorts [KI] – [Y]

Les consorts [KI] – [Y] sollicitent une autorisation judiciaire pour procéder aux travaux de raccordement d’un WC privatif situé au rez-de-chaussée du lot n°20 à la descente d’évacuation commune située en cave, ainsi que la modification de l’aspect extérieur de leur lot ; ils soutiennent que le refus par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2022 de voter lesdits travaux constitue un abus de majorité, car ils ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Décision du 07 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14211 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLHN

Ils font valoir que ce refus prive les propriétaires du lot n°20 de disposer d’un WC privatif, ce qui est discriminatoire par rapport aux autres copropriétaires, alors que le cheminement de ce raccordement tel que décrit par leur architecte se situe dans les caves, et que M. [T], copropriétaire, a donné son accord pour le passage de la canalisation par sa cave.

En réponse aux moyens du syndicat des copropriétaires, les demandeurs exposent que la jouissance d’un WC commun n’est pas suffisante pour les habitants du lot n°20, et que les critiques du syndicat quant à la faisabilité technique de l’évacuation en raison de sa faible pente et de son sous-dimensionnement ne sont étayées par aucun document technique de nature à invalider le rapport de leur architecte.

Ils ajoutent que le cheminement de l’évacuation ne passe que par la cave de M. [T], qui a donné son accord, et n’affecte le lot privatif d’aucun autre copropriétaire.

Ils précisent que dans l’hypothèse où M. [T] serait venu à changer d’avis, ils sollicitent l’autorisation de procéder à l’évacuation des eaux usées selon un cheminement alternatif, tel qu’établi par le second projet dressé par le cabinet d’architecture LO, selon plan du 3 août 2023 et sa notice descriptive du 30 août 2023, qui aménage un passage des eaux usées / eaux vannes par la cour commune.

En ce qui concerne les travaux projetés sur la façade de leur lot, les consorts [KI] – [Y] font valoir qu’il s’agit d’une rénovation, dans le strict respect du style « atelier » existant avec respect des teintes et matériaux ; s’agissant en conséquence d’un simple ravalement sans modification, le refus du syndicat des copropriétaires est injustifié ; ils demandent dès lors à titre subsidiaire l’autorisation de travaux dans les termes de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 juin 2022, selon le projet de la société LO architectes du 26 octobre 2021.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucun élément objectif au soutien de son refus, la disparition d’une rampe en béton au profit de marches et le remplacement de la verrière par des verres opaques ne portant aucun grief à la copropriété.

En ce qui concerne le grief relatif aux autorisations et à la conformité des travaux relatif à la réglementation en vigueur, les consorts [KI] – [Y] observent qu’il est inopérant, puisque les travaux sur la façade n’ont jamais pu être entrepris, puisque refusés par l’assemblée générale.

Ils font valoir que les attestations des copropriétaires produites aux débats sont partisanes, car émanant toutes de copropriétaires hostiles aux travaux, et qu’elles ne sont pas de nature à démontrer que les travaux réalisés aient eu pour effet de réaliser une emprise sur les parties communes.

Ils arguent que le changement d’usage du lot n°20, invoqué par le syndicat des copropriétaires au soutien de son refus d’autorisation des travaux sollicités, est très éloigné de la notion de destination de l’immeuble, seul critère utile pour en apprécier la faisabilité ; ils ajoutent qu’en tout état de cause, ce changement d’usage a été autorisé par les services d’urbanisme de la ville de [Localité 16].

Ils exposent que le refus par les copropriétaires majoritaires de s’opposer au changement d’affectation du lot n°20 constitue un abus de majorité, car il empêche les propriétaires du lot n°20 de procéder à des travaux d’amélioration de leur lot, pour leur permettre d’emménager dans ce dernier.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve que les travaux aient porté sur des parties communes, ne démontrant aucun percement de mur, ni aucun affouillement de sol, les témoignages partisans versés aux débats n’étant pas de nature à invalider les constatations de leur ingénieur structure, dont le rapport est versé aux débats, et qui atteste qu’il s’agit bien d’un réaménagement et non pas d’une construction, étant souligné que la mezzanine comprise dans le lot était déjà existante.

Ils expliquent leur refus de laisser le syndicat des copropriétaires d’accéder à leur lot par le caractère toujours plus intrusif et inadapté des demandes du conseil syndical.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes des consorts [KI] – [Y] sont inhérentes à leur projet de transformation du lot n°20, initialement un « garage / atelier » en pavillon de ville, c’est-à-dire la transformation d’un local à usage professionnel vers un usage d’habitation, et que l’autorisation de travaux sollicitée lors de l’assemblée générale ne porte pas sur ce projet, mais sur des autorisations résiduelles sur des prestations non réalisées, alors que les travaux qui portent sur les parties communes ont été déjà réalisés, sans autorisation.

Il fait valoir que le changement d’usage du lot n°20 suppose le respect de la double condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, qui suppose le respect du règlement de copropriété, il ajoute qu’il ne suffit pas qu’un usage soit déjà présent dans l’immeuble pour qu’il soit automatiquement possible.

Il précise que le changement d’usage sollicité n’étant pas de droit, le syndicat des copropriétaires est fondé à le refuser, d’autant plus qu’il s’accompagne d’atteintes substantielles aux droits de copropriétaires, soit :

— La modification des charges communes ;

— Des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— La création de surface avec installation d’une mezzanine ;

— Une problématique liée au déplacement du lieu de stockage des déchets ménagers ;

— Une procédure administrative de changement d’usage.

Il expose que les demandeurs ne démontrent pas que les décisions de refus des travaux sollicités, qui attestent d’un changement d’usage non conforme à la destination de l’immeuble, soient contraires à l’intérêt commun et motivées par l’intention exclusive de leur nuire.

Il rappelle que le vote des résolutions querellées a été précédé de nombreux échanges avec les membres du conseil syndical et a fait l’objet d’une discussion en assemblée générale, au cours de laquelle les consorts [KI] – [Y], représentés par leur conseil, ont pu soutenir leurs demandes.

Il souligne en outre le manque de coopération des demandeurs, qui ont entrepris leurs travaux sans aucune autorisation de l’assemblée générale, et en refusant tout constat d’huissier préalable au début des travaux.

*****************************

L’article 9 – I alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

En application de ce texte, le changement d’affectation d’un lot est possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;(…) »

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « L’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 25 peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépense plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée »

En application de ces textes, la saisine du tribunal ne peut plus intervenir à partir du moment où, de sa propre autorité, et sans avoir obtenu l’autorisation du syndicat des copropriétaires, un copropriétaire a entrepris d’effectuer les travaux. La demande, sans objet, est dès lors irrecevable. (Cass. 3ème civ. 25 avr. 1990, Bull. civ. III, n°102, p.54 ; CA [Localité 16], pôle, 2é ch., 26 avr. 2017, n°15/04355)

L’autorisation judiciaire des travaux visés par les articles 25 b) et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque la saisine du tribunal est envisageable, suppose la vérification des conditions cumulatives suivantes :

— l’existence d’un droit de copropriété du copropriétaire demandeur sur la partie commune concernée ;

— un refus préalable, définitif et valide de l’assemblée générale ;

— le caractère améliorant des travaux ;

— le respect de la destination de l’immeuble ;

— l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment par le respect des normes de sécurité et d’hygiène en la matière.

Les travaux pour lesquels l’autorisation du tribunal peut être demandée doivent être des travaux d’amélioration au sens de l’article alinéa 1er, néanmoins il n’est pas nécessaire que cette amélioration bénéficie aux autres copropriétaires; peu importe en outre qu’ils ne bénéficient qu’à un seul copropriétaire (Civ 3ème 22 oct.1970, n°69-11.451 ; Civ. 3ème 13 fév. 1991, n°89-15.938 ; Civ. 3ème, 30 juin 1992, n°91-12.000)

En revanche, ne peuvent être autorisés des travaux qui portent atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de certains copropriétaires, notamment des travaux de raccordement au réseau d’évacuation des eaux passant par des parties privatives, qui sont susceptibles de générer des infiltrations (Cass. 3ème civ. 6 déc. 2005 ; CA [Localité 16], 19 juin 2013, n°11/04865).

En application de ces textes, le tribunal peut autoriser des travaux à des conditions différentes de celles soumises à l’assemblée (Cass. Civ 3ème, 3 juin 1988) ; mais il faut toutefois que le projet soumis au juge ne soit pas un nouveau projet, mais la simple évolution du projet antérieur amélioré et complété. (Cass. Civ 3ème, 4 juin 2014 n°13-15.400) ; dès lors la condition d’un refus préalable de l’assemblée n’est pas remplie lorsque le projet soumis à l’autorisation judiciaire comporte des modifications notables par rapport au projet initial, à tel point qu’il peut être qualifié de projet nouveau (CA [Localité 16], pôle 4, ch. 2, 5 avril 2023, n°20/00151)

Une décision d’assemblée ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires. C’est au demandeur qu’il incombe de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande en contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

Sur ce

Le règlement de copropriété pour les immeubles des [Adresse 9] et [Adresse 4], en date du 11 mars 1952, produit aux débats, décrit ainsi l’ensemble immobilier qu’il régit (p.1):

«Une propriété sise à [Localité 16] à l’angle des [Adresse 22], portant sur la [Adresse 20] les numéros 69 et [Adresse 10] et sur la [Adresse 18] le numéro [Adresse 1][Localité 15] [Adresse 13]) consistant en ;

Un corps de bâtiment avec entrée [Adresse 21], élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée et de cinq étages carrés, couvert en zinc.

Un autre corps de bâtiment avec entrée [Adresse 19] (et portant sur la [Adresse 20] le n°[Adresse 10]) élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième lambrissé couvert, le brisis en ardoises et le terrasson en zinc.

Reliés entre eux par une cour dans laquelle se trouve élevée une construction sur terre-plein à usage de garage.

Tenant :

A gauche sur la [Adresse 20] à l’immeuble portant le n°67 (mur mitoyen).

A droite sur la [Adresse 18] l’immeuble portant le n°16 (mur mitoyen)

Le tout d’une contenance de sept cent deux mètres carrés environ ».

Ce règlement définit ainsi les « parties communes entre tous les copropriétaires du groupe d’immeubles » (p.16) :

« Seront communes entre tous les co-propriétaires du groupe de bâtiments :

La totalité du sol (cours et sol des parties construites) les fondations et le gros mur qui sépare les deux immeubles [Adresse 9].

L’entrée cochère de l’immeuble [Adresse 2] pour accéder à la loge de la concierge qui dessert les deux bâtiments cette loge sous la voûte avec au sous-sol la cave n°21 réservée à la concierge et la partie d’escalier y conduisant ».

Il définit également les « parties communes entre les co-propriétaires du bâtiment ayant son entrée [Adresse 2] « (p.17) et y inclut : » Les fondations, tous les gros murs de façade des pignons de refend, des charpentes, les têtes de cheminées, les toitures (…).

Les ornements extérieurs des façades, balcons, et fenêtres (…) »

Aux termes de l’état descriptif de division de ce règlement de copropriété de l’immeuble, le lot n°20 est constitué d’un local comprenant un « grand garage (ou atelier) » et la « jouissance du [23] dans la cour, commun avec les lots n°15, 16, 18, 19 et la Concierge ».

Il est versé aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 2022, duquel il ressort que les travaux sollicités par les consorts [KI] – [Y], et à propos desquels ils demandent une autorisation judiciaire de travaux, ont été rejetés par les résolutions n°15 et n°19 de ladite assemblée, aux majorités non contestées des articles 26 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont libellées comme suit :

« 15) TRAVAUX DE RACCORDEMENT D’UN WC PRIVATIF SITUE AU REZ DE CHAUSSEE DU LOT 20 A LA DESCENTE D’EVACUATION COMMUNE SELON DEVIS DE LA SOCIETE SOGECOP ET LE DESCRIPTIF DE TRAVAUX DRESSE PAR LA SOCIETE LO ARCHITECTES JOINTS A L’ORDRE DU JOUR (MAJORITE DE L’ARTICLE 26 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 AVEC POSSIBILITE DE SECOND)

Clé de répartition : CHARGES GENERALES (3 000)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, sur le fondement de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 les travaux de raccordement du WC privatif situé dans le lot 20, à la descente des eaux vannes située en cave selon le devis de la société Sogecop et le descriptif des travaux dressé par la société LO Architectes joints à l’ordre du jour (sic)

Cette autorisation de travaux est donnée sous réserve de :

° Que les travaux soient réalisés par des entreprises dûment qualifiées et assurées et sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte

° Que M. et Mme [T], propriétaires de la cave n°30 donne son accord,

Pour : 5/28 copropriétaires représentant 577 / 3.000 tantièmes

Madame [I] (193), Monsieur [S] A./248 (101), Monsieur [X] (105), Mr ou Mme [KI] [G] [U] [N] (140), IND. [KI] ET [Y] (38)

Contre : 20/28 corpropriétaires représentant 2 276 / 3 000 tantièmes

Abstention : néant

Défaillant : néant

Cette résolution est rejetée à la majorité de l’article 25.1 »

« 19) AUTORISATION DONNEE AUX COPROPRIETAIRES DU LOT N°20 AU TITRE DE LA MODIFICATION DE L’ASPECT EXTERIEUR DE LEUR LOT SELON LE PROJET DE LA SOCIETE LO ARCHITECTES DU 26 OCTOBRE 2021 (VOTE A LA MAJORITE DE L’ARTICLE 25 AVEC POSSIBILITE DE SECOND VOTE IMMEDIAT A LA MAJORITE DE L’ARTICLE 24)

Clé de répartition : CHARGES GENERALES (3 000)

L’assemblée générale autorise, après en avoir délibéré, M. [KI] et Mme [Y], copropriétaires du lot n°20 à procéder à modifier la façade de leur lot selon le projet de la société LO ARCHITECTES du 26 octobre 2021.

L’assemblée générale autorise M. [KI] et Mme [Y] à supprimer la rampe d’accès pour la remplacer par deux marches comme figurant sur l’état projeté de la façade du lot n°20, page 4 du dossier travaux de la société LO ARCHITECTES

Cette autorisation est donnée sous les conditions suivantes :

° Justifier des autorisations administratives dans le cas où celles-ci seraient requises ;

° De se conformer à la réglementation en vigueur ;

° De faire effectuer les travaux par des entreprises qualifiées et assurées sous la surveillance d’un architecte

— Que tous les frais inhérents à la modification de la description du lot 20 demeure à la charge exclusive des propriétaires du lot n°20

Pour : 5/25 copropriétaires représentant 577 / 2.853 tantièmes

Madame [I] (193), Monsieur [S] A./248 (101), Monsieur [X] (105), Mr ou Mme [KI] [G] [U] [N] (140), IND. [KI] ET [Y] (38)

Contre : 20/25 copropriétaires représentant 2 276 / 2 853 tantièmes

Abstention : néant

Défaillant : néant

Cette résolution est rejetée à la majorité de l’article 24 »

Au soutien de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux, les consorts [KI] – [Y] fournissent aux débats les documents joints à la convocation de l’assemblée :

— Pour la résolution n°15 :

• Le devis Sogecop du 3 novembre 2021 ;

• Le rapport du 22 février 2022 de la société Lo architecture

• Le plan des caves et du cheminement du raccordement créé ;

— Pour la résolution n°19 :

• Le projet de travaux de la société Lo architectes

• La note de la société Altros ingénierie.

1-1 Sur la demande d’autorisation judiciaire des travaux relatifs au raccordement du WC du lot n°20 au réseau des eaux usées / eaux vannes de l’immeuble sis [Adresse 4]

Le projet de raccordement du WC du lot n°20 au réseau des eaux usées/ eaux vannes de la copropriété est ainsi décrit par l’architecte des consorts [KI] – [Y] dans son rapport en date du 22 février 2022 : « le passage de la canalisation d’eaux vannes (Fonte de 100 mm) se fait par le soupirail de la cave n°30, puis par le couloir, le long de la cave n°19 et le raccordement peut être réalisé sur une des colonnes existantes, face à la cave n°29 ».

Le schéma du cheminement de la canalisation, retracé sur les plans de la copropriété annexé au rapport, suppose le percement du mur pignon de l’immeuble, ce qui est confirmé par l’architecte qui expose que « le local acquis (Lot n°20) étant en dehors de l’emprise de l’immeuble, il sera nécessaire de traverser le mur pignon ».

Les consorts [KI] – [Y] ne versent pas aux débats l’autorisation de M. [T], propriétaire de la cave susceptible d’être traversée par la canalisation projetée.

Le syndicat des copropriétaires produit en revanche aux débats le rapport en date du 10 juin 2023 de M. [F], architecte de la copropriété, effectué après la visite sur site avec le syndic de l’immeuble le 8 juin 2023, dans le « but de procéder à l’examen de différents points relatifs aux travaux de rénovation et de réhabilitation du lot de copropriété n°20 situé dans la cour de l’immeuble ».

L’architecte de la copropriété conclut, après visite sur site et examen du dossier présenté par les consorts [KI] – [Y] lors de l’assemblée générale du 28 juin 2022, et sur lequel ils se fondent pour demander une autorisation judiciaire de travaux « qu’aucun accord ne peut être donné par l’auteur du présent rapport sur le projet présenté par le cabinet Lo-Architectes sur la base des prestations dont il est fait mention au sein de son rapport en date du 22 février 2022 ».

L’avis défavorable de l’architecte de la copropriété se fonde notamment sur l’absence de repérage des éléments suivants sur les plans de l’immeuble dressés par le cabinet P. [L] / M. [P], géomètres-experts associés, communiqués à l’assemblée générale des copropriétaires, et audités par M. [F] :

— Le soupirail de la cave n°30 par lequel le cabinet Lo-Architectes propose de faire pénétrer le collecteur des eaux-vannes du lot de copropriété n°20 ;

— La cave n°[Cadastre 7], face à laquelle ledit cabinet propose de raccorder le collecteur des eaux vannes du lot de copropriété n°20 sur les colonnes existantes.

L’architecte de la copropriété attire en outre « l’attention des destinataires de ce rapport sur le fait que les canalisations dont la présence est constatée au droit du plancher haut des caves de l’immeuble au droit de la cave n°[Cadastre 7] sont des collecteurs et non des colonnes « , et » que le raccordement du collecteur d’évacuation des eaux vannes du lot de copropriété n°20 sur les réseaux d’assainissement implantés en plancher haut des caves suppose leur remplacement du fait de leur vétusté ».

Par conséquent le tribunal relève qu’en raison de l’avis négatif de l’architecte de la copropriété, qui souligne les imprécisions et les difficultés techniques suscitées par le projet de raccordement des eaux vannes du lot n°20 au réseau d’évacuation des eaux implantés en plancher haut des caves, et en l’absence de l’accord du propriétaire de la cave par laquelle le cheminement de ce réseau a été présenté, le dossier qui lui est soumis dans les termes du rapport du cabinet Lo-Architectes en date du 22 février 2022, ne présente pas des garanties suffisantes pour pouvoir délivrer une autorisation judiciaire de travaux.

Par ailleurs, le projet de travaux de raccordement du WC privatif au réseau d’évacuation des eaux vannes de la copropriété, soumis au tribunal à titre subsidiaire, qui propose un cheminement du réseau d’évacuation des eaux vannes du lot n°20 par la cour commune, suivant une nouvelle proposition du cabinet Lo-Architectes résidant en une simple lettre intitulée « Notice descriptive des travaux » en date du 30 août 2023, versée aux débats, n’est étayé par aucun dossier technique ; il constitue en outre un nouveau projet.

Il n’est donc pas la simple évolution du projet antérieur soumis à l’assemblée générale, amélioré et complété ; dès lors, il ne peut pas plus être le support d’une autorisation judiciaire de travaux en application des textes susvisés.

Les consorts [KI] [Y] seront donc, par ces seuls motifs, déboutés de leur demande d’autorisation judiciaire de raccordement de leur WC privatif au réseau des eaux vannes de la copropriété.

1-2 Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux de modification de la façade et de l’accès au lot n°21

Au soutien de leur demande d’autorisation judiciaire de travaux de modification de la façade et de l’accès au lot n°21, les consorts [KI] – [Y] fournissent aux débats le projet de travaux du cabinet Lo Architectes et la note de la société Altros Ingéniérie.

Le dossier comprend des photographies de la façade et du toit du lot n°20 intitulée « l’état actuel avant travaux », et la même planche photographique de ce bâtiment intitulée « Etat projeté » légendée des travaux souhaités soit :

— Fléché sur la verrière : « Remplacement des verrières et grillages existants par trois fenêtres en bois RAL 7036 partitionnées à l’identique» ;

— Fléché sur la porte d’entrée : « Pose d’une porte d’entrée en bois à l’identique RAL 7036 », « la marquise au-dessus de la porte sera rénovée par un ensemble en acier et verre à l’ancienne, RAL 7036 », «Colombages existants peints en RAL 7036 et façade peinte en gris plus clair RAL 7035 »

— Fléché sur le pignon et la toiture : « Changement du pignon en zinc par un zinc azengar de chez VM zinc, gris moyen », « Remplacement de la verrière en toiture existante par une verrière type [Localité 14] PMR, RAL 7036 ».

La note technique n°1 en date du 25 janvier 2022 de l’ingénieur expert, de la société « Altros Ingéniérie », communiquée aux débats, comprend les mentions descriptives suivantes : « Les travaux de structure consistant à enlever la chape de ciment existante, un terrassement à l’intérieur du bâtiment sera réalisé à un niveau légèrement supérieur au fond de fouilles des murs périphériques. En aucun cas le fonds de forme sera en dessous du pied des fondations. La dalle de béton armée de 15 cm sera réalisée sur un lit de sable, polyane et isolant de type Stirodur de 80 mm. Un renforcement de la dalle sera prévu au droit des poteaux de la mezzanine. Cette dernière est en structure bois, indépendante des murs périphériques, la mezzanine reposera sur 6 poteaux sur la dalle béton ; l’accès à cette dernière se fera par un escalier en bois. La surcharge d’exploitation de la mezzanine sera de 150 kg au m² ».

Il s’évince de l’analyse combinée de cette note technique et du descriptif de travaux du cabinet d’architecte, présentés à l’assemblée générale des copropriétaires, que le projet de travaux des consorts [KI] – [Y] n’est pas un simple « réaménagement », comme ils le soutiennent à tort dans leurs écritures, puisque ces travaux sont également afférents à la toiture du local, restructurent l’entrée par la démolition du plan d’accès en béton, et supposent un affouillement du sol pour consolider les modifications d’une mezzanine, pour en faire une pièce à vivre.

Le tribunal relève que l’importance et l’ampleur des travaux ressort en outre de la lettre en date du 6 mai 2022, soit au cours des travaux menés dans le lot n°20, alors non autorisés, que l’architecte des consorts [BK] Peteghem- [Y] a adressé à la « copropriété de l’immeuble [Adresse 3] », versée aux débats, visant à leur expliquer les raisons de la destruction d’un mur mitoyen avec la copropriété voisine, révélant des travaux sur des murs porteurs et l’affouillement du sol de la cour commune sous le local.

Dans ce courrier, dont l’objet est intitulé « Mise en garde dégradations mur mitoyen jardin », M. [C] [Z], architecte du cabinet Lo Architectes s’exprime en ces termes : « Sur ordre et pour le compte de M. [KI] et Mme [Y], en tant qu’auteur du projet architectural, je rédige à présente cette note, afin que vous compreniez les raisons du remplacement des deux premières travées du mur bordant le jardin de la copropriété voisine ».

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Il expose ensuite que : « Au cours de la dépose des panneaux agglomérés qui recouvraient les murs périphériques, l’entrepreneur a découvert, sur les deux premières travées, contre la verrière du pignon et le jardin de la copropriété voisine, une structure de murs extrêmement dégradée. Les murs étaient même mobiles et bougeaient d’une simple poussée de main. Les poteaux en bois étaient également très abîmés, notamment en partie basse. En outre le mur contre le jardin de la parcelle voisine et celui du fond du local (parallèle à celui de la façade) ne s’appuyaient sur aucune fondation, ce qui accentuait leur fragilité et présentait un risque d’affaissement du fait des fouilles. (…) Au regard de ces éléments et du risque réel d’effondrement de la partie gauche du bâtiment, sur les préconisations de notre ingénieur, j’ai immédiatement fait intervenir l’entrepreneur pour reconstruire les deux murets le long du jardin, changer les pièces de bois trop endommagées pour être conservées et fait couler une longrine de fondation pour reprendre les charges des murs de gauche et du fond ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les consorts [KI] – [Y] ont d’ores et déjà procédé à des travaux sur les parties communes telles que décrites au règlement de copropriété, de l’aveu même de leur architecte, et que ce constat est corroboré par les attestations et photographies des divers copropriétaires, également versées aux débats.

Les attestations de MM. [W], [R] et Mmes [D], [J], [B] et [M], copropriétaires et M. [E], gardien, font toutes état, et cela pendant une durée significative depuis le 16 mars 2022, de :

— Bruits de démolition avec masse, foreuses, marteau-piqueur ;

— De nombreux allers retours d’ouvriers véhiculant des sacs de gravats ;

— D’excavation dans le sol du local, sur une profondeur allant jusqu’à 50 cm, laissant apparaître des poutres en acier en « forme de double T ».

Les procès-verbaux des réunions du conseil syndical, en date des 21 octobre 2021 et 19 mai 2022, versées aux débats font état de ses préoccupations quant à l’impact du projet de travaux des consorts [KI] – [Y] sur la statique de l’immeuble et ses fondations, en raison de la création de surface en mezzanine (p. 2 CR du 21 octobre 2021), et le souhait de vérifier la bonne conformité des travaux effectués sur les parties communes, et spécifiquement le fait qu’ils ne portent pas atteinte « à la solidité de la structure », étude devant être réalisée par bureau d’étude indépendant (p. 2 CR du 19 mai 2022).

Le projet de travaux des consorts [KI] – [Y] excède donc très largement les demandes soumises à l’approbation de l’assemblée générale (changement du pignon en zinc, rénovation de la marquise, pose d’une nouvelle porte d’entrée en bois, remplacement des verrières et grillages existants) et a déjà été entrepris puisque des travaux affectant les parties communes ont été réalisés dans leur lot sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires, qui s’est inquiété de leur incidence sur la solidité de l’immeuble.

Il ressort en effet des pièces versées aux débats que le conseil syndical, le syndic et le conseil du syndicat des copropriétaires leur ont enjoint à plusieurs reprises de procéder à la suspension desdits travaux, non autorisés, soit respectivement les 15 et 16 mars 2022, le 6 avril 2022 et le 19 avril 2022.

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Dès lors et par ce seul motif, la demande d’autorisation judiciaire aux fins de réhabilitation du lot n°20, portant saisine du tribunal après exécution de travaux non autorisés, est irrecevable.

2- Sur la demande des consorts [KI] – [Y] en annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 28 juin 2022

Les consorts [KI] – [Y] soutiennent que la destination de l’immeuble sis [Adresse 4] est mixte depuis l’origine de sa mise en copropriété, et qu’aucune clause du règlement de copropriété n’interdit la modification de l’affectation et/ou la désignation des locaux privatifs ; que dès lors, la modification de l’affectation du lot n°20, autrefois affecté à un usage de garage et/ou atelier, pour en faire un local à usage d’habitation ne porte nullement atteinte à la destination de l’immeuble, elle ne porte pas non plus atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Ils en déduisent que la résolution n°16, qui leur a refusé ce changement d’affectation, doit être annulée et que, par voie de conséquence les résolutions 17 et 18, qui ont refusé la publication du modificatif au règlement de copropriété et le mandat donné au syndic pour le publier, qui en sont la conséquence, doivent être également annulées.

En réponse aux moyens de défense du syndicat des copropriétaires, ils font valoir qu’ils ne sauraient être bloqués dans leurs travaux dans l’attente d’un futur projet de règlement de copropriété et qu’il n’y aucune exigence légale ni aucun usage qui impose que le géomètre qui réalise le projet de modificatif soit choisi par le syndicat des copropriétaires.

Ils affirment que le géomètre a pris en compte la création de la mezzanine pour la réalisation de son projet de modificatif.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble souligne que le géomètre missionné par les demandeurs n’a pas été validé par le syndicat des copropriétaires, et que son rapport conclut à une modification minime des charges, alors que la consistance du lot est modifiée de façon substantielle par l’installation d’une mezzanine, et qu’il était dès lors logique que l’assemblée générale des copropriétaires refuse de valider le modificatif élaboré par les demandeurs en résolution n°16.

Il fait état d’un projet de modification du règlement de copropriété, actuellement à l’étude, et argue qu’en tout état de cause le projet du géomètre soumis à cette assemblée n’est pas fiable, certaines données restant inconnues, puisqu’il se base sur des relevés effectués en septembre 2016 et est daté du 21 janvier 2022, et qu’il n’intègre donc pas les modifications de la consistance du lot n°20 (en volume notamment), intervenues durant les travaux accomplis par les demandeurs au mois de mars et d’avril 2022, sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

**********************

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l’abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c’est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

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Le tribunal ne peut être saisi d’une demande en contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999)

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

A titre liminaire, le tribunal relève que les demandeurs n’invoquent aucune violation des règles de majorité applicable s’agissant des votes des résolutions querellées ; il s’infère toutefois des arguments au soutien de leur demande d’annulation qu’ils invoquent, sans la nommer dans leurs développements, la théorie de l’abus de majorité.

Les résolutions n°16, 17 et 18 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 28 juin 2022, dont le procès-verbal est versé aux débats, sont ainsi libellées :

« 16) MODIFICATION DE LA DESIGNATION DU LOT 20 (MAJORITE DE L’ARTICLE 26 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 AVEC POSSIBILITE DE SECOND VOTE IMMEDIAT A LA MAJORITE DE L’ARTICLE 25 SELON LES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 26-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965)

Clé de répartition : CHARGES GENERALES (3 000)

Après avoir constaté que la modification de la description du lot n°20 ne porte ni atteinte aux dispositions du Règlement de copropriété, ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, l’assemblée générale autorise la modification de la désignation du lot n°20 actuellement décrit par le règlement de copropriété comme un grand garage (ou atelier) avec jouissance d’un wc commun dans la cour en local à usage d’habitation.

Conformément au projet du modificatif au règlement de copropriété dressé par le cabinet FLF, la désignation du lot n°20 sera la suivante:

Lot n°20

Dans le bâtiment « [Adresse 2] », au rez-de-chaussée dans la cour au fond et à droite, un appartement composé :

— Sous le plancher du niveau bas : une ancienne fosse à vidange

— Niveau bas : une entrée donnant sur un espace vestiaire et bureau et un salon avec cuisine, un dégagement desservant une salle de bain et un water-closet et un escalier intérieur et privatif donnant accès à la mezzanine

— Niveau mezzanine : une chambre et un espace détente ou bureau,

Et les 74/3036 des parties communes bâtiment « [Adresse 5] »

Et les 74/4.036 des parties communes générales.

Cette autorisation est donnée sous réserve :

— De justifier des autorisations administratives dans le cas où celles-ci seraient requises ;

— Que tous les frais inhérents à la modification de la description du lot 20 demeure à la charge exclusive des propriétaires du lot n°20

Pour : 5/28 copropriétaires représentant 577 / 3.000 tantièmes

Madame [I] (193), Monsieur [S] A./248 (101), Monsieur [X] (105), Mr ou Mme [KI] [G] [U] [N] (140), IND. [KI] ET [Y] (38)

Contre : 20/28 copropriétaires représentant 2 276 / 3 000 tantièmes

Abstention : néant

Défaillant : néant

Cette résolution est rejetée à la majorité de l’article 25.1 »

« 17) ADOPTION DU PROJET DE MODIFICATIF AU REGLEMENT DE COPROPRIETE DRESSE PAR LA SOCIETE FLF EN DATE DU 21 JANVIER 2022 (MAJORITE DE L’ARTICLE 26 AVEC POSSIBILITE DE SECOND VOTE IMMEDIAT A LA MAJORITE DE L’ARTICLE 24 SELON LES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 25-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965)

Clé de répartition : CHARGES GENERALES (3 000)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, adopte le projet de modificatif au Règlement de copropriété dressé par la société FLF le 21 janvier 2022 pour prendre en compte le changement de consistance et d’affectation du lot n°20 lequel se voit augmenter de 36 tantièmes.

Le lot 20 présente désormais 74 / 4.036 èmes des parties communes générales et 74/3.036èmes des parties communes spéciales du bâtiment « [Adresse 5] »

Pour : 5/28 copropriétaires représentant 577 / 3.000 tantièmes

Madame [I] (193), Monsieur [S] A./248 (101), Monsieur [X] (105), Mr ou Mme [KI] [G] [U] [N] (140), IND. [KI] ET [Y] (38)

Contre : 20/28 copropriétaires représentant 2 276 / 3 000 tantièmes

Abstention : néant

Défaillant : néant

Cette résolution est rejetée à la majorité de l’article 25.1 »

« 18) MANDAT DONNE AU SYNDIC POUR FAIRE [Localité 17] LE MODIFICATIF AU REGLEMENT DE COPROPRIETE (VOTE A LA MAJORITE DE L’ARTICLE 25 AVEC POSSIBILITE DE SECOND VOTE IMMEDIAT A LA MAJORITE DE L’ARTICLE 24 SELON LES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 25-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965)

Clé de répartition : CHARGES GENERALES (3 000)

Après en avoir délibéré, l’assemblée générale autorise son syndic en exercice pour faire publier le modificatif au Règlement de copropriété auprès du service de la publicité foncière.

Tous les frais générés par cette publication seront supportés par les propriétaires du lot n°20.

Pour : 5/28 copropriétaires représentant 577 / 3.000 tantièmes

Madame [I] (193), Monsieur [S] A./248 (101), Monsieur [X] (105), Mr ou Mme [KI] [G] [U] [N] (140), IND. [KI] ET [Y] (38)

Contre : 20/28 copropriétaires représentant 2 276 / 3 000 tantièmes

Abstention : néant

Défaillant : néant

Cette résolution est rejetée à la majorité de l’article 25.1 »

La résolution n°16 a donc pour objet le changement d’affectation du lot n°20, le local à usage professionnel devenant un local d’habitation, dont cette résolution établit en outre le descriptif.

La résolution n°17 a pour objet l’approbation du modificatif au règlement de copropriété, tandis que la résolution n°18 donne mandat au syndic pour le publier.

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires a voté défavorablement à ces trois résolutions, à la majorité applicable de l’article 25-1.

Il s’évince des éléments du débat que les travaux des consorts [KI] – [Y] sont susceptibles de compromettre la stabilité de l’immeuble, édifié sur un sous-sol fragile, et ont d’ailleurs entraîné une nécessaire consolidation des parties communes, non maîtrisée par l’architecte de la copropriété. Ils ne sont dès lors pas conformes à la destination de l’immeuble.

Par voie de conséquence, le changement d’affectation du lot n°20 dans le cadre conflictuel ci-dessus décrit a pu être rejeté par l’assemblée générale des copropriétaires, souveraine, et à laquelle le tribunal ne peut se substituer, étant en outre relevé que les demandeurs ne rapportent aucun élément aux débats susceptible de caractériser une intention de nuire du syndicat des copropriétaires à leur égard ; les courriels versés aux débats de la présidente du conseil syndical ou du syndic, laissent par ailleurs apparaître leur souci de préserver l’intérêt collectif.

Il ressort en outre des éléments du litige et des développements qui précèdent que les consorts [KI] – [Y] n’ont jamais laissé l’accès à leurs parties privatives, depuis les travaux entrepris dans leur lot le 16 mars 2022, en dépit des nombreuses demandes du syndic et du syndicat des copropriétaires, et que le projet de modificatif soumis à l’assemblée générale des copropriétaires en résolution n°16, versé aux débats a été établi sans qu’aucune vérification ne puisse être contradictoirement réalisée sur le métrage contesté de la mezzanine, que les demandeurs ne contestent pas avoir réalisée.

La résolution n°16 ayant été rejetée et les griefs invoqués par les demandeurs au soutien de son annulation étant inopérants, les résolutions n°17 et n°18, qui en sont la conséquence, n’ont pas d’objet et ont été à bon droit rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent les consorts [KI] – [Y], à qui incombent la charge de la preuve de l’abus de majorité et qui succombent à la rapporter, seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°16, 17 et 18 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 28 juin 2022.

3- Sur la demande indemnitaire des consorts [KI] – [Y]

Les consorts [KI] – [Y] considèrent qu’ils ne sont pas en mesure d’habiter leur lot en raison du refus abusif de l’assemblée générale d’autoriser les travaux, ce qui leur génère un préjudice financier consistant en des frais de relogement et de stockage de leurs affaires personnelles dans un garde-meuble, pour la somme totale de 19.005 euros.

Décision du 07 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14211 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLHN

Ils font également valoir un préjudice moral caractérisé par le harcèlement des copropriétaires pour leur faire renoncer à leur projet, qu’ils évaluent à la somme de 5.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [KI] – [Y] ne démontrent aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires, et que les préjudices qu’ils allèguent ne sont pas fondés, puisqu’ils sont domiciliés au [Adresse 2] et que les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ne les privent pas de jouir de leur bien.

Ils précisent qu’il n’est pas plus fait démonstration d’un quelconque préjudice moral, les discussions relatives à ce projet de travaux procédant d’une divergence de vues entre les demandeurs et les copropriétaires, qui est demeurée irréconciliable en raison de leur propre attitude.

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L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

L’article 1241 du code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence »

En application de ces dispositions, le syndic doit répondre de ses fautes de gestion à l’égard des tiers et le syndicat des copropriétaires peut engager sa responsabilité pour faute si l’on considère qu’il agit par l’intermédiaire de ses organes, en l’espèce le syndic.

Ces textes supposent que le demandeur à l’action en responsabilité civile établisse une faute, un préjudice personnel et un lien de causalité direct entre la faute du syndic – ou du syndicat des copropriétaires – et le préjudice.

Sur ce

Il résulte des développements qui précèdent que les consorts [KI] – [Y], à qui incombe la charge de la preuve, ne démontrent aucune faute du syndicat des copropriétaires quant au refus de leur changement d’affectation du lot n°20 sur la base du projet de travaux présenté à l’assemblée générale en date du 28 juin 2022, qui les a refusés.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnations du syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité sur le fondement des textes susvisés.

4- Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir les consorts [KI] – [Y] refusent de donner accès à leur lot et de communiquer le moindre élément sur l’état des parties communes après les travaux réalisés.

Décision du 07 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14211 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLHN

Il en conclut qu’il est fondé à obtenir la communication du dossier des travaux réalisés par les consorts [KI] – [Y] et la désignation d’un huissier aux fins de constater l’état des parties communes sur le fondement respectivement des articles 142 et 249 du code de procédure civile.

Il précise qu’il se réserve expressément toute action en justice concernant la remise en état des locaux en leur état initial.

Les consorts [PY] – [Y] n’ont pas conclu en réponse sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.

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Il sera rappelé que, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Sur ce

Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande de remise en état des locaux dans leur état initial.

Cette remise en état des locaux en leur état initial n’est donc pas l’objet du litige.

Dès lors, il en résulte que la communication du dossier des travaux réalisés par les consorts [KI] – [Y] et la désignation d’un huissier aux fins de constater l’état des parties communes, ne présentent aucune utilité, étant en outre relevé que le syndicat des copropriétaires peut décider, sans nécessité d’une autorisation judiciaire, de faire dresser à un procès-verbal de constat de commissaire de justice sur des parties communes.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle de communication des justificatifs des travaux entrepris au sein du lot n°20 et de désignation d’un commissaire de justice.

5- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à M^e Emmanuel Weller, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] seront déboutés de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [O] [KI] et Mme [V] [Y], seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe

REJETTE la demande de M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] d’autorisation judiciaire de travaux de modification extérieure de leur lot ;

DEBOUTE M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] aux entiers dépens, avec autorisation donnée à Maître Emmanuel Weller de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [KI] et Mme [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 16] le 07 Octobre 2025.

La Greffière La Présidente