TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/14212 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3EHO

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Société FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE

[Adresse 8]

[Adresse 8]

représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #22

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [K]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

représenté par M^e Laurent GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0020

Décision du 28 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/14212 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3EHO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 28 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 6 avril 2018, M. [P] [K] a consenti à la SARL « FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE ET PATRIMONIALE » (ci-après la société FIP) une promesse de vente portant sur une maison d’habitation, située sur la commune de [Localité 4] (Calvados), moyennant un prix de vente de 400.000 euros, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de réitération de la vente.

Ladite vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, par acte de commissaire de justice délivré le 08 janvier 2024, la société FIP a fait assigner, devant le tribunal de céans, M. [K] aux fins essentielles de voir déclarer la vente parfaite et d’en ordonner la réitération.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la société FIP demande au tribunal de :

« Vu les articles 1583, 1589 du code civil,

Vu la promesse de vente du 6 avril 2018,

Vu les pièces produites,

— Recevoir la société « Financière Immobilière et Patrimoniale » en ses demandes et l’en dire bien fondée ;

— Dire qu’un accord sur la chose et sur le prix est intervenu entre M. [P] [K] et la société « Financière Immobilière et Patrimoniale »

— Dire, en conséquence, la vente parfaite aux conditions exprimées à l’écrit du 6 avril 2018 et en l’écrit du 20 janvier 2023, au prix de 370.000 € déjà versé entre les mains du vendeur, M. [P] [K];

— Ordonner la réitération de cette vente en l’étude de Maître [Z] [D], notaire dont l’étude est sise [Adresse 1], dans le mois de la signification du présent jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de ladite signification ;

— Dire qu’à défaut pour M.[K] de se présenter en l’étude du notaire, susmentionné sur sommation de la société « Financière Immobilière et Patrimoniale », le présent jugement tiendra lieu d’acte de vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques, conformément aux dispositions des articles 28, 1°, a) et 33 B du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

la vente étant conclue entre :

D’une part :

— M. [P], [T], [V], [B] [K], né à [Localité 5] (Belgique) le 30 août 1954, dirigeant de société, demeurant à [Adresse 9],

Vendeur

D’autre part :

— La société « FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE », Sarl au capital de 50 000 €, dont le siège est à [Adresse 8], inscrite au RCS de Paris sous le numéro 414 237 073, prise en la personne de ses dirigeants sociaux domiciliés au dit siège

Acquéreur

Au prix de 370.000 euros, lequel prix a déjà été versé entre les mains du vendeur,

Et portant sur une maison d’habitation, sise sur la commune de [Localité 4] (Calvados), comprenant :

Au sous-sol : cuisine, dégagement, local ballon d’eau chaude, grande cave, chambre, cabinet de toilette, grand couloir, arrière cuisine,

Au rez-de-chaussée : entrée, WC, salon, cuisine, chambre avec salle de douches et WC, chambre avec salle de douches et WC, chambre, salle de bains,

Dépendance divisée en chambre, salle de bains, garage. Eau, électricité, assainissement autonome.

Le tout cadastré :

Section [Cadastre 3] – Lieudit: [Adresse 2] – contenance : 12 a 15 ca. (devenue parcelle [Cadastre 6]),

La vente prenant effet au jour du jugement à intervenir ;

— Condamner M. [P] [K] à rembourser à la société « FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE » les sommes versées par elle en vertu du droit de suite institué par l’article 2144 code civil, sur production par elle des justificatifs de versement et des certificats de radiation desdites inscriptions,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ;

— Condamner M. [P] [K] à payer à la société « Financière Immobilière et Patrimoniale » une somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [P] [K] aux dépens et dire qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile. »

Au soutien de ses demandes, la société FIP fait valoir que M. [K] a donné son accord express à la réitération de la vente litigieuse dès le 06 avril 2018 en accordant à son notaire un mandat irrévocable en ce sens, ce dont elle déduit que la vente est parfaite depuis cette date.

Elle souligne l’inaction du défendeur nonobstant son engagement, et alors même que le prix contractuellement fixé a été réglé.

En réponse aux conclusions adverses, la société FIP excipe de ce que M. [K] n’a jamais manifesté une quelconque volonté de ne pas donner suite à la promesse de vente et ne s’est pas rétracté dans le délai imparti, même de façon implicite, son interprétation de la clause contractuelle sur ce point étant erroné, rappelant en outre que de manière classique, un promettant d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement sans possibilité de rétractation.

Elle conteste également le fait allégué qu’il aurait manifesté une quelconque volonté de rembourser le prix du bien, ainsi que l’existence d’un prétendu prêt de 400.000 euros entre les parties.

Enfin elle expose qu’après la conclusion de la promesse unilatérale de vente litigieuse, elle a accordé un prêt personnel à M. [K] de 70.000 euros, qui est sans lien avec ladite promesse.

La société FIP conclut par ailleurs que les manœuvres de M. [K] pour éviter la régularisation de la vente, alors qu’il est un professionnel aguerri de l’immobilier, lui a causé un préjudice dont elle réclame réparation à hauteur des « sommes versées par elle en vertu du droit de suite institué par l’article 2144 du code civil, sur production par elle des justificatifs de versement et des certificats de radiation desdites inscriptions ».

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, M. [K] demande au tribunal de :

« Vu la promesse de vente signée le 6 avril 2018,

Vu la rétractation y figurant

Les dispositions des articles 1103 et suivants du code civil,

Les dispositions des articles 1376 et suivants du code civil,

Et tous autres moyens de fait et de droit à déduire ou suppléer s’il y a lieu,

— Débouter la société FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE de toutes ses demandes,

— Dire la rétractation parfaite et conforme aux accords des parties,

— Condamner en tant que de besoin M. [K] à payer 400.000 € à la société FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE,

— Dire que l’accord des parties est parfait, M. [K] conservant la propriété de son bien et la Société FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE recevant la somme de 400.000 € au titre de substitution de la promesse,

— STATUER ce que de droit sur les frais et dépens ».

M. [K] conteste toute vente, soutenant avoir usé de la faculté de rétractation prévue à la promesse, et avoir manifesté sa volonté de ne pas y donner suite en « s’engageant à verser à la société FIP la somme de 400.000 € prêtée, puisque ladite société n’entendait plus patienter ».

Il précise avoir néanmoins rencontré des difficultés liées à l’effondrement du marché immobilier survenu à la suite de l’épidémie de Covid 19 et avoir « dû accepter la régularisation de l’acte de vente par lettre du 20 janvier 2023 ».

Il prétend par ailleurs être « en mesure de régler la somme de 400.000 euros à la société FIP », somme que cette dernière avait accepté de lui prêter « avec pour garantie la promesse de vente du bien immobilier situé à [Localité 4] ».

Il critique l’attitude de la société FIP, relevant la tardiveté de la délivrance de l’acte introductif d’instance par rapport à la date de conclusion de la promesse unilatérale de vente, et contestant tout comportement fautif, rappelant avoir rencontré d’importants problèmes dans le cadre de ses projets professionnels dans le milieu de l’immobilier.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 février 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 03 novembre 2025, a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire le tribunal rappelle qu’il n’a pas à statuer sur les demandes de « dire » lorsque celles-ci consistent uniquement en la reprise de moyens ou d’arguments des parties.

Sur la demande principale sur la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1124 du code civil précise en outre que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. ».

Les articles 1113 et 1193 du code civil disposent respectivement que « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. » et « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur ce,

Il est constant que la promesse unilatérale de vente litigieuse a été signée par les parties le 06 avril 2018.

Or, il ressort des éléments produits en débat que par acte du même jour, M. [K] a donné « ordre express et irrévocable » à Me [X], notaire, de « procéder à la signature de la réitération authentique du compromis de vente sous seing privé en date à [Localité 7] du 06 avril 2018, en confiant les pouvoirs à Melle [N] [I], secrétaire notariale (…) et ce concernant le prix de vente de 400.000 euros (…). le présent ordre irrévocable de mandat est joint en annexe à la promesse sous seing privée sus-énoncée ».

Cet ordre, communiqué en pièce 4 en demande, comporte la mention manuscrite « bon pour accord de vente pour la somme de 400.000 euros » et « bon pour pouvoir procéder à la signature authentique de la vente », et est signée par le défendeur, étant relevé que M. [K] ne conteste pas la réalité de cet acte ni la véracité de sa signature.

Il est ainsi établi que dès le 06 avril 2018, il y a eu accord sur la chose et le prix.

Il est par ailleurs exact que la promesse unilatérale de vente contenait une clause de rétractation au bénéfice du promettant, ainsi rédigée :

« le promettant pourra mettre fin à tout moment à la réalisation de cette promesse de vente par le remboursement et le versement au bénéficiaire des sommes suivantes dont le montant déroge à l’article 1590 du code civil :

à la date du 07 mai au plus tard la somme de TROIS CENT MILLE EUROS (300.000, 00 EUR).

Si la rétractation n’a pas eu lieu du fait du promettant à cette date, le bénéficiaire pourra choisir alternativement ou cumulativement :

de prolonger le délai de rétractation possible par le promettant,

d’inscrire la promesse ou de prendre une hypothèque réelle sur le bien ».

Pour autant, s’il le prétend, M. [K] échoue à démontrer avoir fait usage d’une quelconque façon de cette faculté de rétractation dans le délai imparti ; il ne saurait notamment se prévaloir d’une prétendue rétractation implicite dès lors que par lettre du 20 janvier 2023, adressée à son notaire, le défendeur a pris acte que « mon droit de rétractation est terminé et y renonce en tout état de cause », et lui a demandé « de bien vouloir procéder sans délai à la régularisation de l’acte de cession ».

Dans ces conditions, les moyens en défense tenant à l’existence de prêts allégués entre les parties, à la capacité prochaine de remboursement de M. [K] ou encore au contexte immobilier défavorable en lien avec la pandémie de Covid 19 sont totalement inopérants.

Il ressort par ailleurs de la lettre précitée du 20 janvier 2023 l’accord de M. [K], rédacteur de ladite lettre, de voir diminuer le prix de vente à la somme de 370.000 euros, l’intéressé précisant « ainsi la vente est parfaite et le prix, intégralement payé ».

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer la vente parfaite au profit de la société FIP dans les conditions de la promesse unilatérale de vente du 06 avril 2018, et par son additif constitué de la lettre du 20 janvier 2023.

Compte tenu du contexte et notamment du délai écoulé entre la promesse et le présent jugement, il n’apparaît pas opportun d’ordonner la réitération de cette vente en l’étude de Maître [Z] [D], dans le mois de la signification du présent jugement et sous astreinte ni de faire sommation à M. [K] de s’y présenter.

Le présent jugement constatant la perfection de la vente dans les conditions de la promesse de vente du 06 avril 2018 et de son additif du 20 janvier 2023, il vaut lui-même vente et pourra être publié au service de la publicité foncière par toute partie intéressée.

Les demandes de M. [K] tendant à « Condamner en tant que de besoin M. [K] à payer 400.000 € à la société FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE, », à « Dire que l’accord des parties est parfait, M. [K] conservant la propriété de son bien et la Société FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE recevant la somme de 400.000 € au titre de substitution de la promesse » seront par voie de conséquence rejetées.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Cette demande non chiffrée est donc indéterminée, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de l’apprécier utilement ; elle est en outre totalement injustifiée tant en droit qu’en fait.

Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, M. [K] doit être condamné aux dépens ainsi qu’à verser à la société demanderesse une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société FIP tendant à « dire qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile » étant imprécise et ne pouvant être interprétée comme une demande de distraction des dépens, sera rejetée.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE parfaite au profit de la SARL FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE ET PATRIMONIALE la vente consentie par M. [P] [K], dans les conditions la promesse de vente du 06 avril 2018 et de son additif constitué de la lettre du 20 janvier 2023, de la maison d’habitation sise sur la commune de [Localité 4] (Calvados), figurant au cadastre Section [Cadastre 3] – Lieudit: [Adresse 2] – contenance : 12 a 15 ca., devenue parcelle [Cadastre 6],

DECLARE que le présent jugement vaut vente,

RAPPELLE que le présent jugement pourra être publié au service de la publicité foncière par toute partie intéressée,

REJETTE le surplus des prétentions de la SARL FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE ET PATRIMONIALE tendant à « -Ordonner la réitération de cette vente en l’étude de Maître [Z] [D], notaire dont l’étude est sise [Adresse 1], dans le mois de la signification du présent jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de ladite signification », et à « Condamner M. [P] [K] à rembourser à la société « FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE » les sommes versées par elle en vertu du droit de suite institué par l’article 2144 code civil, sur production par elle des justificatifs de versement et des certificats de radiation desdites inscriptions »,

DEBOUTE M. [P] [K] de ses demandes tendant à « Condamner en tant que de besoin M. [K] à payer 400.000€ à la société FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE », à « Dire que l’accord des parties est parfait, M. [K] conservant la propriété de son bien et la société FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE recevant la somme de 400.000 € au titre de substitution de la promesse »,

CONDAMNE M. [P] [K] à payer à la SARL FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE ET PATRIMONIALE une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [K] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 28 Janvier 2026

Le Greffier Le Président