TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 5]

[Localité 9]

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 25/00371 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL5O

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 25 novembre 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. REPUBLIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-Julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Mohammad KAHLOON, avocat au barreau de STRASBOURG (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.A.R.L. ANALOGIA

dont le siège social est sis [Adresse 8]

non représentée

S.A. AXA FRANCE IARD

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

S.C.I. CEMM

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Rodolphe CAHN, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR (plaidant)

requises

Nous, Ziad EL IDRISSI, premier vice-président au tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assisté de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 14 octobre 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique daté du 14 mars 2024, la Sci République a acquis auprès de la Sci Cemm un appartement dépendant d’un immeuble en copropriété, situé [Adresse 3].

Par assignation signifiée les 27 mai, 13 juin et 4 juillet 2025, la Sci République a attrait la Sarl Analogia, la Sa Axa France Iard et la Sci Cemm devant la juridiction des référés, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

À l’appui de sa demande, la Sci République fait valoir pour l’essentiel :

— que dans le cadre de la vente, la Sci Cemm a produit un diagnostic de performance énergétique réalisé par la Sarl Analogia le 30 février 2022, et faisant état d’une classification énergétique C pour une consommation énergétique de 148 kWh/m²/an,

— qu’en vue de la mise en location de l’appartement, elle a fait réaliser des travaux de rénovation intérieure incluant la réfection des murs, l’électricité, la création d’une nouvelle salle de bain et l’installation d’une cuisine,

— qu’un second diagnostic, réalisé le 15 décembre 2024 par la société Alize Contrôles, fait état d’une classification E, pour une consommation énergétique de 271 kWh/m²/an,

— qu’elle n’aurait pas acquis le bien si elle avait su que celui-ci appartenait à la classe énergétique E, ce d’autant que la location des biens relevant de cette classe sera interdite à compter de 2034,

— que l’analyse des deux diagnostics de performance énergétique met en évidence des incohérences majeures dans le diagnostic réalisé par la Sarl Analogia, tenant à l’isolation des murs, du plancher bas et de la toiture,

— que la société Analogia engage sa responsabilité civile délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— que la Sci Cemm a manqué à son obligation de délivrance conforme prévue à l’article 1604 et suivants du code civil.

Suivant conclusions déposées le 22 juillet 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la Sa Axa France Iard demande à la juridiction des référés de :

— débouter la Sci République de sa demande d’expertise judiciaire en ce qu’elle est dirigée à son encontre,

— la mettre hors de cause,

— condamner la Sarl Analogia à communiquer sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir, son attestation d’assurance en cours à la date du 26 février 2025 et à la date de la délivrance de l’assignation en référé,

— condamner la Sci République à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci République aux entiers dépens.

La Sa Axa France Iard soutient pour l’essentiel :

— que le contrat d’assurance qui la lie à la Sarl Analogia a pris fin le 1er janvier 2023,

— que le contrat souscrit par la Sarl Analogia était en base réclamation,

— qu’à la date de la première réclamation constituée par l’assignation en référé, la Sarl Analogia n’était plus assurée auprès de la Sa Axa France Iard,

— qu’il appartient à l’assureur garantissant la Sarl Analogia à la date de délivrance de l’assignation en référé de prendre en charge le sinistre.

Suivant conclusions déposées le 11 juillet 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la Sci Cemm demande à la juridiction des référés de :

— déclarer irrecevable et en tout état de cause infondée la requête en organisation d’expertise en ce qu’elle concerne la Sci Cemm qui doit être mise hors de cause,

— rejeter toutes prétentions à l’encontre de la Sci Cemm,

— condamner la Sci République aux entiers frais et dépens de la procédure.

La Sci Cemm fait valoir en substance :

— que le délai de deux ans pour contester le diagnostic de performance énergétique est expiré, de sorte que la demande de la Sci République doit être déclarée irrecevable,

— que le diagnostic de la société Alize Contrôles est postérieur aux importants travaux que la Sci République a réalisé dans l’appartement,

— qu’il n’est plus possible d’ordonner une expertise pour vérifier le premier diagnostic dès lors que l’état du local concerné n’est plus le même,

— qu’un local destiné à l’habitation consomme nécessairement plus d’énergie qu’un cabinet médical sans matériel particulier ou nécessitant une alimentation électrique,

— que la consommation d’électricité au titre de l’année 2020 a été facturée 894 euros, démontrant que le diagnostic réalisé par la Sarl Analogia correspondait à la réalité.

Bien que régulièrement assignée, la Sarl Analogia ne s’est pas fait représenter à l’audience du 14 octobre 2025. La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise hors de cause de la Sa Axa France Iard

La Sa Axa France Iard sollicite sa mise hors de cause, au motif qu’elle n’était plus l’assureur de la Sarl Analogia au jour de la première réclamation.

En l’espèce, la Sarl Analogia a souscrit une police d’assurance auprès de la Sa Axa France Iard avec effet au 1er janvier 2022, pour un terme fixé au 1er janvier 2023.

Aux termes de l’article 6.2 des conditions générales de la police d’assurance souscrite par la Sarl Analogia, la garantie est déclenchée par la réclamation conformément aux dispositions de l’article L. 124-5 du code des assurances.

S’agissant de la garantie à base de réclamation, l’article L. 124-5 alinéa 4 du code des assurances dispose : “La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.”

Ainsi, il apparaît que la réclamation, constituée par l’assignation en référé signifiée le 27 mai 2025, a été formée pendant la période subséquente.

La Sa Axa France Iard ne peut donc se soustraire à toute possible mobilisation de garantie alors qu’elle pourrait le cas échéant être considérée comme l’assureur subséquent, étant observé qu’il n’est justifié d’aucune police couvrant la Sarl Analogia au jour de la réclamation.

En conséquence, il n’y a pas lieu, à ce stade, de mettre hors de cause la Sa Axa France Iard.

La Sa Axa France Iard justifie néanmoins d’un intérêt à solliciter la production de la police d’assurance souscrite par la Sarl Analogia à compter du 1er janvier 2023, afin qu’elle puisse, le cas échéant, attraire le nouvel assureur de celle-ci aux opérations d’expertise. Il sera donc fait droit à cette demande.

Sur la demande d’expertise judiciaire formée par la Sci République

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, au regard des pièces produites, notamment le diagnostic de performance énergétique établi le 15 décembre 2024 par la société Alize Contrôles et faisant état d’une classification E au lieu de la classification C enregistrée avant l’acquisition de l’appartement, la Sci République justifie d’un intérêt légitime à voir désigner un expert judiciaire, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, afin de déterminer l’origine et les causes des désordres constatés.

Pour permettre au technicien désigné de mener à bien sa mission en toute connaissance de cause, il importe que la Sci Cemm, qui a vendu l’appartement litigieux, soit associée aux opérations d’expertise, étant relevé qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’incidence des travaux de rénovation réalisés par la Sci République sur la classification énergétique du bien.

Cette question de l’incidence des travaux ne peut être discutée qu’à l’issue desdites opérations et relèvera en tout état de cause de l’office exclusif du juge du fond.

Aussi, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la Sci Cemm à ce stade.

Sur les frais et dépens

La demande de la Sa Axa France Iard au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les dépens suivront le sort de la procédure au fond, ou à défaut seront supportés par la Sci République.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ziad El Idrissi, premier vice-président au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ENJOIGNONS à la Sarl Analogia de produire sa police d’assurance souscrite à la date de la réclamation le 27 mai 2025, et ce sous peine d’astreinte de 20 € (vingt euros) par jour de retard, à compter du 31ème jour de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant un délai de 3 (trois) mois ;

ORDONNONS une expertise judiciaire et COMMETTONS pour y procéder M. [K] [N], expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 14], demeurant [Adresse 12], avec pour mission de :

1. Convoquer les parties,

2. Prendre connaissance de tous documents et pièces utiles, même détenus par des tiers,

3. Se rendre sur les lieux : [Adresse 2],

4. Se prononcer, au regard des deux diagnostics de performance énergétique établis les 30 février 2022 et 15 décembre 2024, sur la réalité de la situation énergétique de l’appartement,

5. Se prononcer sur l’incidence des travaux de rénovation réalisés par la Sci République sur la classification énergétique du bien,

6. Dire si le changement de classification éventuel de l’immeuble a une influence sur la valeur vénale du bien, et dans l’affirmative, dans quelle proportion,

7. De chiffrer le coût, en cas de DPE effectivement arrêté à la lettre E, des travaux nécessaires pour que l’immeuble atteigne, a minima, l’état de diagnostic en classification C,

8. Entendre tout sachant dont l’audition paraît utile et se faire assister, si nécessaire, de tout sapiteur de son choix, dans une autre spécialité que la sienne,

9. Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait pouvant être utiles pour permettre à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités encourues, ainsi que sur les chefs de préjudice,

10. Répondre aux dires et observations des parties après leur avoir communiqué ses premières conclusions dans un pré-rapport ;

DISONS que l’expert devra établir un rapport écrit de ses opérations et constatations, lequel devra être déposé au greffe de ce tribunal (service des expertises), dans un délai de SIX MOIS suivant la date à laquelle il aura été avisé par le greffe du versement de la consignation ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties et de faire mention de cette formalité sur l’original ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien désigné ci-dessus et pour statuer sur toute difficulté d’exécution ;

SUBORDONNONS la saisine de l’expert à la consignation préalable d’une somme de 4 000 € (quatre mille euros) par la Sci République, à valoir sur sa rémunération, dans un délai de forclusion expirant le 26 janvier 2026 ;

RAPPELONS que ledit versement devra être effectué auprès de la Caisse des Dépôts par l’intermédiaire de son site internet (https://consignations.caissedesdepots.fr) et qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS qu’il appartiendra à la Sci République, ou à son conseil, de communiquer au service des expertises le récépissé de consignation dès réception ;

DISONS qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du suivi des expertises un état prévisionnel de ses frais et honoraires et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire ;

DISONS qu’en application de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception, à charge pour elles de communiquer à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction leurs observations écrites dans un délai de quinze jours ;

REJETONS la demande de la Sa Axa France Iard au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens suivront le sort de ceux exposés au principal et, à défaut, resteront à la charge de la Sci République ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, Le président,

CONSIGNATION

1) Le versement de la consignation est à effectuer par voie dématérialisée, en créant un compte sur le site de la Caisse des Dépôts et Consignations :

https://consignations.caissedesdepots.fr/mon-compte/

2) Après avoir créé votre compte, vous pourrez créer une demande de consignation. Vous recevrez ensuite un document intitulé « Récapitulatif de votre demande », comportant un numéro de demande. Lorsque vous procéderez au versement des fonds, vous devrez veiller à préciser, dans le libellé du virement, ce numéro.

3) Après traitement et validation par le service de gestion de votre demande, vous recevrez un document intitulé « Récépissé de votre dépôt – Attestation de la bonne réception des fonds ». Ce récépissé devra être adressé au greffe en charge du suivi de l’affaire.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Greffe des référés civils

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 25/00371 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL5O

Affaire: S.C.I. REPUBLIQUE

/S.A.R.L. ANALOGIA

S.A. AXA FRANCE IARD

S.C.I. CEMM

//

Mulhouse, le 25 novembre 2025

Monsieur [K] [N]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Monsieur,

J’ai l’honneur de vous faire connaître que, par décision en date du 25 novembre 2025, vous avez été désigné en qualité d’expert avec la mission détaillée dans l’ordonnance ci-jointe.

Je vous serais obligé de bien vouloir me faire connaître si vous acceptez la mission qui vous est confiée.

Si vous l’acceptez, il vous est rappelé de ne commencer les opérations qu’après avoir reçu confirmation par le greffe du paiement de la consignation, conformément à l’article 267 du Code de procédure civile.

Vous aurez l’obligeance de faire connaître aux avocats des parties la date à laquelle vous estimez pouvoir commencer vos opérations qui s’effectueront sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises.

Votre mission ne prendra fin que par le dépôt au greffe de votre rapport en DOUBLE EXEMPLAIRE. Le rapport sera accompagné de l’état de frais et honoraires dont formulaire ci-joint. Les exemplaires des rapports déposés au greffe porteront la mention qu’une copie a été adressée directement aux conseils des parties ou à défaut, aux parties elles-mêmes.

Le magistrat chargé du contrôle des expertises devra être informé en toutes circonstances de l’état des opérations, par conséquent, de leur commencement et, à plus forte raison de toutes difficultés sérieuses qui pourraient se présenter à vous.

Si au cours de l’exécution de votre expertise, il vous apparaît que l’avance initiale de 4 000 € n’est pas suffisante, vous en ferez rapport au magistrat qui peut, s’il l’estime nécessaire, ordonner la consignation d’une provision complémentaire, étant précisé que votre rémunération ne pourra être supérieure au montant total des sommes consignées par les parties.

La circulaire du 1er décembre 1976 relative aux frais de justice, précise que « les comptables des impôts » ne pourront régler les taxes et mandatements des frais de justice en matière civile qu’après consignation d’une provision suffisante.

Je vous rappelle qu’en vertu de l’article 282 du Code de procédure civile résultant du décret n° 2012/1451 du 24 décembre 2012, il vous appartient de soumettre aux parties la note d’honoraires, afin de recueillir leurs éventuelles observations dans un délai de quinze jours.

Passé ce délai, il convient de nous communiquer les justificatifs de la réception de la note d’honoraires par les parties (accusés de réception ou copie du ou des mails), afin que nous puissions procéder à la taxation de vos honoraires.

Veuillez agréer, Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée.

Le greffier,

[K] [N]

[Adresse 11]

[Localité 10]

AFFAIRE : S.C.I. REPUBLIQUE

/S.A.R.L. ANALOGIA

S.A. AXA FRANCE IARD

S.C.I. CEMM

//

— Référé civil

N° RG 25/00371 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL5O

Le soussigné, [K] [N], déclare :

❑ accepter la mission qui m’a été confiée.

❑ ne pas accepter la mission qui m’a été confiée

pour les motifs suivants :

Le

[K] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Greffe des référés civils

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 25/00371 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL5O

Frais de Justice Civile

FRAIS D’EXPERTISE

AFFAIRE : S.C.I. REPUBLIQUE

/S.A.R.L. ANALOGIA

S.A. AXA FRANCE IARD

S.C.I. CEMM

//

— N° RG 25/00371 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL5O

EXPERT : Monsieur [K] [N]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Date de la décision d’expertise : 25 novembre 2025

opérations d’expertise

Nombre d’heures

Taux horaire

Total

Date

Nature

Frais et débours selon le D. n°90-437 du 28 mai 1990 J.O. du 30 mai 1990

(joindre les pièces justificatives)

MONTANT EN LETTRES :

TOTAL H.T.

T.V.A.

TOTAL T.T.C

Fait à , le

Signature de l’expert