TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/01049

N° RG 24/02306 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7VR

Section 3

NL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

[Localité 8] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] (HAUT-RHIN)

représentée par Maître François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [N]

né le 26 Février 1973 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3] (HAUT RHIN)

non comparant, ni représenté

Madame [X] [N]

née le 20 Septembre 1974 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3] (HAUT RHIN)

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Demande de réinscription après radiation ou caducité

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 février 2016, l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, a loué à M. [E] [N] et Mme [X] [N], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de parking situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 701,38 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5 210,54 € au titre des loyers et charges échus au mois de mai 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat de la ville de la Saint-Louis, Saint-Louis Habitat, a fait assigner M. [E] [N] et Mme [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous peine d’astreinte de 30 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants,

condamner les locataires solidairement à payer la somme de 8 595,79 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 000 € hors charges à compter de novembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner les locataires in solidum à payer la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 6 décembre 2023.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 23 février 2024 et a fait l’objet d’un retrait du rôle.

Par un acte de reprise d’instance du 9 septembre 2024 l’affaire a été ré-audiencée et fixée à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte de reprise d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 11 753,09 €, au titre des loyers et charges échus au 4 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Elle précise que l’affaire avait fait l’objet d’un retrait du rôle compte tenu d’un paiement important effectué par les locataires et de leur engagement d’apurer la dette selon un plan d’apurement accepté. Elle ajoute qu’en définitive le plan d’apurement n’a pas été respecté et que le loyer courant n’est plus payé.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [E] [N] que pour Mme [X] [N], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 juin 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 février 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 4 septembre 2024, la dette locative de M. [E] [N] et Mme [X] [N] s’élève à la somme de 11 753,09 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de parking, terme du mois d’août 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « la résiliation » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 juin 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [E] [N] et Mme [X] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [E] [N] et Mme [X] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [E] [N] et Mme [X] [N] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [N] et Mme [X] [N] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [E] [N] et Mme [X] [N] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2016 entre l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, d’une part, et M. [E] [N] et Mme [X] [N], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de parking situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [N] et Mme [X] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [N] et Mme [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [N] et Mme [X] [N] solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, la somme de 11 753,09 € (onze mille sept cent cinquante-trois euros et neuf centimes) selon décompte arrêté au 4 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [E] [N] et Mme [X] [N] solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyers et des charges, pour le logement et l’emplacement de parking, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [E] [N] et Mme [X] [N] in solidum à verser à l’Office Public de l’Habitat de la ville de [Localité 7], [Localité 9] Habitat, une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [N] et Mme [X] [N] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,