TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE REFERE DU 16 DECEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/02525 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFB7

Minute 25-

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par la SELAS LEXI CONSEIL avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSES :

Madame [T] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [E] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparantes ni représentées

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2023, Madame [Y] [N] a consenti à Madame [T] [G] (ci-après la locataire) un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 433,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 35,00 euros. La prise d’effet du bail a été fixée entre les parties au 8 juin 2023.

Madame [E] [I] s’est portée caution solidaire du paiement des loyers de la locataire dans la limite de 16 848 euros, par acte du 31 mai 2023 s’agissant des loyers, charges, taxes et impôts, dégradations et réparations locatives, indemnités d’occupation et toutes autres indemnités, de tous intérêts dus par la locataire dans le cadre du contrat de bail consenti pour une durée d’un an à compter du 8 juin 2023.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 19 décembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 159,87 euros. Ledit commandement de payer a été dénoncé à la caution le 30 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025 et du 24 juillet 2025, Madame [Y] [N] a fait assigner à comparaître Madame [T] [G] devant la juridiction de céans, statuant en référé, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 19 février 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] outre le transfert des meubles et objets mobiliers le garnissant ;

— la condamnation solidaire de Madame [T] [G] et de Madame [E] [I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 997,17 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 19 février 2025 ;

— la condamnation solidaire de Madame [T] [G] et de Madame [E] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 20 février 2025 et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire de Madame [T] [G] et de Madame [E] [I] au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, Madame [Y] [N], représentée, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation. Elle précise avoir perçu un paiement en août 2025.

Bien que régulièrement assignées, Madame [T] [G] et Madame [E] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

1. Sur la demande de résiliation

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’application d’une clause claire et précise d’un contrat de bail, prévoyant la résiliation du contrat deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, ne soulève aucune contestation sérieuse.

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la demanderesse justifie de la notification de l’assignation, le 20 décembre 2024, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

En revanche, elle ne produit aucune copie de la notification de l’assignation à la préfecture de la Marne au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

En conséquence, sa demande en constatation de la l’acquisition de la claure résolutoire sera déclarée irrecevable.

La bailleresse sera par ailleurs déboutée de sa demande subséquente en expulsion de la locataire.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi précise que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [Y] [N] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer mettant la locataire en demeure de s’acquitter de la somme de 1159,87 euros au titre des impayés suivant décompte arrêté au 6 décembre 2024.

Elle joint également un décompte des sommes dues en date du 10 mars 2025 à la lecture duquel le solde de la dette locative s’élève à la somme de 2448,82 euros.

La locataire non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Le contrat de cautionnement prévoit quant à lui l’engagement solidaire de la caution à procéder au règlement des loyers, charges, taxes et impôts, dégradations et réparations locatives, indemnités d’occupation et de toutes autres indemnités, de tous intérêts dus par Mme [G] à la bailleresse, en vertu du bail consenti, dans la limite de 16 848 euros et jusqu’à l’extinction des obligations de la locataire.

La caution ne justifie pas s’être acquittée de la somme due dans le délai imparti par le commandement de payer qui lui a été dénoncé dans le délai.

Il est rappelé que le juge est lié par les demandes des parties, ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [Y] [N], et Madame [T] [G] et Madame [E] [I] seront condamnées solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 997,17 euros représentant une partie les loyers et charges impayés selon décompte du 10 mars 2025, et ce avec intérêt au taux légal compter du jugement.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, subséquente à la demande en résiliation du bail, la demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. Sur les demandes accessoires

Les parties succombantes, en l’espèce Mmes [T] [G] et [E] [I], pour cette dernière en qualité de caution, devront solidairement supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Mmes [T] [G] et [E] [I], pour cette dernière en qualité de caution, seront solidairement condamnées au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé et publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARONS irrecevable l’action en acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 31 mai 2023 entre Madame [Y] [N] et Madame [T] [G] et concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;

DEBOUTONS Madame [Y] [N] de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion de la locataire et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Madame [T] [G] et Madame [E] [I] à payer en deniers ou quittances à Madame [Y] [N] la somme de 997,17 euros, représentant une partie des loyers, charges échus et impayés au 10 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTONS de ses plus amples demandes Madame [Y] [N] ;

CONDAMNONS solidairement, Madame [T] [G] et Madame [E] [I] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation ;

RAPPELLONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice- présidente