TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1664

N° RG 25/00155 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEVH

Section 1

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [W]

né le 05 Février 1983 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 4 Janvier 2018 avec effet au 20 Janvier 2018, l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a donné en location à Monsieur [Z] [W] un logement à usage d’habitation de 71 mètres carrés avec trois pièces principales au deuxième étage logement numéro 04906719 sis à [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial de 331,11 euros et une provision sur charges de 126,53 euros et à ce jour à la somme de 366,47 euros hors APL et hors charge.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 19 Décembre 2024, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 11 Novembre 2024,

Subsidiairement

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,

En conséquence ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [W] et de tout occupant de son chef sans délai ;

— Condamner Monsieur [Z] [W] à verser à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT à titre d’arriérés de loyer la somme de 3573,68 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Z] [W] à verser à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT les loyers et avance sur charges en deniers et quittance à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 11 Novembre 2024 à la somme de 366,47 euros,

— Condamner Monsieur [Z] [W] à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 366,47 euros par mois indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées,

— Dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— Condamner Monsieur [Z] [W] aux entiers frais et dépens de la procédure y compris les frais du commandement de payer soit la somme de 100,65 euros ainsi qu’à verser à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À l’audience du 13 Mai 2025, l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Il indique que le loyer et la provision sur charge s’élèvent actuellement à la somme de 566,25 euros, et réactualise la dette locative à la somme de 5 477,90 euros à la date du 6 Mai 2025.

Monsieur [Z] [W] indique qu’il a eu des soucis de santé, familiaux et de travail. Il a repris le travail au mois de février, il est entré dans un engrenage. Il essaie de payer le maximum, paye les dettes courantes, EDF assurances etc….Il est en CDI de chauffeur-livreur et touche entre 1 600 € et 1 800 € mensuel, Il souhaite payer le loyer courant avec un plus… et rester dans le logement.

Il ne s’est pas rendu aux rendez-vous proposés par le service chargé du diagnostic social et financier préalable à toute demande d’expulsion.

L’affaire est mise en délibéré au 11 Septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT justifie avoir saisi la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DU HAUT-RHIN le 27 Janvier 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 19 Décembre 2024

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 20 Décembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 13 Mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 4 Janvier 2018 prévoit en son article 3-2 b une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Z] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 10 Septembre 2024 pour la somme en principal de 2 271 euros,

Monsieur [Z] [W] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 11 Novembre 2024.

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [Z] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 Novembre 2024, causant ainsi un préjudice à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location, que Monsieur [Z] [W] sera tenu de régler à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT à compter du 11 Novembre 2024 et jusqu’à son départ effectif soit actuellement la somme de 366,47 euros majorée au titre des charges dûment justifiées.

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

L’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 4 Janvier 2018, prévoyant un loyer mensuel payable à terme échu,

— Le commandement de payer du 10 Septembre 2024 réclamant une somme en principal de 2 271 euros ; Il convient cependant de déduire un montant total de 7,06 euros (frais de recommandé) correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— La régularisation des charges des années précédentes ;

— Le décompte de créance locative au 18 Novembre 2024 faisant apparaître un arriéré de 3 573,68 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation. Il convient cependant de déduire un montant total de 83,26 euros se décomposant en diverses sommes :

* pour frais de recommandé (7,06 €), frais de dossier enquête (7,62 € x 10), correspondant soit à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles.

Soit la somme de 3 490,42 euros correspondant aux arriérés locatifs non réglés, mois d’Octobre 2024 inclus.

— Le décompte de créance locative au 6 Mai 2025 faisant apparaître un arriéré de 5 477,90 euros et tel qu’indiqué à l’audience. Il convient cependant de déduire un montant total de 83,26 euros se décomposant en diverses sommes : frais de recommandé (7,06 €), frais de dossier enquête (7,62 € x 10), correspondant soit à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles. Ce décompte justifie que le paiement des loyers courants n’a pas été repris.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Monsieur [Z] [W] n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [W] à payer à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 3 490,42 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 18 Novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et correspondant aux arriérés jusqu’au 31 Octobre 2024.

Le prorata de loyer du pour la période du 1er Novembre 2024 au 10 Novembre 2024, date de fin du bail est également dû, il convient donc de condamner Monsieur [Z] [W] à payer à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT ledit prorata de loyer outre les charges dument justifiées.

Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le loyer courant n’est pas à ce jour réglé. Il apparait de toute évidence que Monsieur [Z] [W] n’est pas en capacité d’apurer la dette qui est très élevée, voire même une part significative de la dette, dans le délai prévu par la loi. Il y a lieu à rejeter la demande de délai de paiement.

Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Compte tenu de la demande du locataire et de sa situation exposée dans les débats et des différents décomptes de créance locative justifiant que Monsieur [Z] [W] n’a pas repris le paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [W] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer soit la somme de 100,65 euros.

Il paraît inéquitable de laisser l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT

CONSTATE que le bail consenti le 4 Janvier 2018 par l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT d’une part au profit de Monsieur [Z] [W] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation de 71 mètres carrés avec trois pièces principales au deuxième étage logement numéro 04906719 sis à [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial de 331,11 euros et une provision sur charges de 126,53 euros et à ce jour à la somme de 366,47 euros hors APL et hors charge se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 11 Novembre 2024

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [Z] [W] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef,

FIXE au montant du loyer, soit actuellement 366,47 euros, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, outre les charges dûment justifiées le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [Z] [W] à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT et CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT à compter du 11 Novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant,

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à payer à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 3490,42 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 18 Novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à payer à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT le prorata de loyer du pour la période du 1er Novembre 2024 au 10 Novembre 2024, outre les charges dument justifiées,

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à payer à l’OPH [Localité 6] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes reconventionnelles,

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer soit la somme de 100,65 euros

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 11 Septembre 2025 à [Localité 6], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,