TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00351 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IUR3

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Q] [W], né le 03 Septembre 1950 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 36

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [A] [D], née le 08 Janvier 1982 à [Localité 3] (MEURTHE-ET-MOSELLE), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Anissa LE DORZE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 83

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier lors du prononcé

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 15 mai 2019, Monsieur [Q] [W] a donné à bail à Madame [A] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 750 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Q] [W] a fait signifier à Madame [A] [D] le 27 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, Monsieur [Q] [W] a fait assigner Madame [A] [D] devant tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 juin 2024.

A cette audience, un renvoi a été sollicité afin de permettre au conseil de Madame [A] [D] de déposer des conclusions.

L’affaire a été renvoyé à l’audience du 5 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

Après plusieurs renvois, à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, Monsieur [Q] [W], représenté par son conseil, a repris ses conclusions récapitulatives datées du 2 février 2026 dans lesquelles il demande au tribunal de :

Constater que Madame [A] [D] a quitté les lieux, En conséquence,

Donner acte de ce qu’il se désiste de sa demande visant à voir résilier le bail aux torts exclusifs de Madame [A] [D] outre sa demande d’expulsion, Pour le surplus,

Condamner Madame [A] [D] à lui payer une somme de 16343,88 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024,Condamner Madame [A] [D] à lui payer une somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [A] [D] à lui payer une somme de 8000 € au titre de la réfection de la peinture de l’appartement, Condamner Madame [A] [D] aux entiers frais et dépens de la procédure.

Il expose que Madame [A] [D] a quitté les lieux le 16 août 2024 et qu’un état des lieux de sortie a été établi le 02 octobre 2024 et se désiste ainsi de sa demande de résiliation de bail et d’expulsion. Il soutient que Madame [A] [D] est redevable de la somme de 8510,64 € au titre des loyers et charges impayés.

Il ajoute que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie démontre que Madame [A] [D] est redevable de la somme de 8000 € au titre de la réfection de la peinture dans tout le logement.

Enfin, il s’oppose à tout délais de paiement au regard de sa situation financière et de l’absence de paiement depuis le mois de juin 2024.

Madame [A] [D], représentée par son conseil, reprend ses conclusions en date du 30 septembre 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

Débouter le demandeur de ses demandes, Constater que le demandeur ne saurait réclamer à Madame [A] [D] la prise en charge de la facture de réfection de peinture à hauteur de 8000 €, Débouter le demandeur de cette demande, Constater que la somme de 2182,74 € réclamée au titre des charges 2024 n’est pas justifiée, de sorte qu’elle ne saurait être réclamée à Madame [A] [D],Débouter le demandeur de cette demande, Constater que le calcul des sommes réclamées au titre des charges 2021, 2022 et 2023 n’est pas explicité, Débouter le demandeur de cette demande, Dire et juger que les sommes réclamées à Madame [A] [D] ne saurait excéder 3193,53 €,Accorder à Madame [A] [D] les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette,Débouter le demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la demande en paiement ne serait recevable qu’à hauteur de 3193,53 € puisque d’une part l’indemnisation des travaux de peinture n’est pas recevable en l’absence de production de l’état des lieux d’entrée et d’autre part les charges au titre de l’année 2024 ne sont pas justifiées. Elle conteste la légitimité des sommes sollicitées au titre des charges pour les années 2022 et 2023 par rapport à l’année 2021.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2024.

Le bailleur justifie également avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 novembre 2023.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes en résiliation du bail et en expulsion

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance .

Monsieur [Q] [W] indique se désister de ses demandes en résiliation de bail et en expulsion puisque Madame [A] [D] a quitté les lieux le 16 août 2024 et qu’un état des lieux de sortie a été établi le 02 octobre 2024.

Dès lors, il y a lieu de constater le désistement de Monsieur [Q] [W].

Sur la demande en paiement

Au titre des loyers et charges

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense.

Selon l’article 15 de la loi précitée, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que par courrier du 16 août 2024, Madame [A] [D] a envoyé à Monsieur [Q] [W] son courrier de préavis après respect d’un délai de préavis de trois mois. Néanmoins, il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [Q] [W] sollicite le paiement des loyers uniquement jusqu’au 30 septembre 2024 et Madame [A] [D] sera ainsi condamnée au paiement des loyers jusqu’à ladite date.

Au titre des charges pour l’année 2021, le tribunal constate que Madame [A] [D] ne conteste pas la régularisation des charges d’un montant de 333,14 €.

Pour les années 2022 et 2023, il n’est pas contesté que Madame [A] [D] a versé une provision sur charges pour la somme de 2400 € par année.

Monsieur [Q] [W] produit dans le cade de ses annexes 11 et 13 les décomptes du syndic « Agence ORIM » et les factures s’y rapportant et notamment les factures de fioul domestique, les factures d’entretien de la chaudière, les factures EDF, les factures d’entretien de l’ascenseur et les factures d’eau et assainissement. Madame [A] [D] conteste la légitimité des charges mais n’apporte aucun élément probant permettant de remettre en cause les sommes sollicitées.

Ainsi, suite à la régularisation des charges pour l’année 2022 d’un montant de 3919,22 €, Madame [A] [D] est redevable après soustraction de la provision sur charges de la somme de 1519,92 € et pour l’année 2023 de la somme de 1114,05 €.

Concernant la régularisation des charges pour l’année 2024 proratisée suite à la libération du logement par Madame [A] [D], le tribunal constate que Monsieur [Q] [W] ne produit aucun justificatif pour appuyer le montant réclamé et sera dès lors débouté de sa demande au titre de l’année 2024.

Ainsi Madame [A] [D] est redevable de la somme de 8510,64 € au titre du paiement des loyers jusqu’au 30 septembre 2024 et de la régularisation des charges pour les années 2021, 2022 et 2023.

Au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était qualifié en bon état et que les peintures dans l’entrée, au plafond des chambres 1 et 2 et au plafond dans le séjour sont évaluées en très bon état.

Un état des lieux de sortie a été établi par acte de commissaire de justice le 2 octobre 2024 en présence des parties étant précisé que Madame [A] [D] avait donné une procuration. Il ressort de ce procès-verbal que le commissaire de justice a indiqué « le logement n’a pas été occupé en bon père de famille. Il est particulièrement sale, crasseux et dégradé ».

L’état des lieux de sortie permet de mettre en évidence que les murs de l’entrée et du couloir, les murs et les plafonds de la cuisine, de la salle à manger, les murs du séjour, des deux chambres et du wc sont en mauvais état. Les murs et plafonds des autres pièces sont évalués dans un état satisfaisant. Les photographies jointes à l’état des lieux permettent de confirmer les constatations établies par le commissaire de justice.

Madame [A] [D] ne conteste pas lesdites dégradations locatives, elle indique uniquement dans le cadre de ses conclusions qu’elle ne doit pas supporter la réfection totale de l’appartement.

Monsieur [Q] [W] sollicite la somme de 8000 € au titre de la réfection de la peinture dans le logement et joint à cet effet dans son annexe 17 une facture.

Le tribunal rappelle que Madame [A] [D] a occupé le logement pendant plus de cinq ans. Néanmoins, il ne peut être mis à sa charge l’intégralité des travaux de peinture de l’appartement et un coefficient de vétusté doit être appliqué au regard de la durée d’occupation du logement.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, une somme de 3150 € sera accordée à Monsieur [Q] [W] au titre des dégradations se rapportant aux travaux de peinture.

Madame [A] [D] est ainsi redevable de la somme de 3150 € au titre des dégradations locatives.

Sur la somme totale

Madame [A] [D] est redevable de la somme de 8510,64 € au titre de l’arriéré de loyers et de la régularisation des charges pour les années 2021, 2022 et 2023 ainsi que de la somme de 3150 € au titre des dégradations locatives. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 550 € au titre du dépôt de garantie.

Dès lors, Madame [A] [D] sera condamnée à verser à Monsieur [Q] [W] la somme totale de 11110,64 € assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, Madame [A] [D] sollicite les plus larges délais de paiement et précise qu’elle ne travaille pas et a quatre enfants en charge.

Il résulte de la situation personnelle et financière de Madame [A] [D] que cette dernière n’est pas en mesure de régler sa dette locative en plusieurs mensualités. Par ailleurs, il convient d’observer que Madame [A] [D] n’a fait aucun effort pour régler même partiellement l’arriéré locatif.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande en délais de paiement de Madame [A] [D], compte tenu des motifs sus repris.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [D] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Q] [W], Madame [A] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [Q] [W] de l’ensemble de ses demandes en résiliation du bail et en expulsion ;

CONDAMNE Madame [A] [D] à payer à Monsieur [Q] [W] la somme de 11110,64 € (onze mille cent dix euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré des loyers, régularisation des charges au titre des années 2021, 2022 et 2023 et dégradations locatives ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [A] [D] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [A] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [A] [D] à verser à Monsieur [Q] [W] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 avril 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,