TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02811 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JQT4

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 06 mars 2026

PARTIES REQUERANTES :

Monsieur [B] [P]

né le 22 Octobre 1988 à [Localité 3] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-luc ROSSELOT de l’ASSOCIATION MOSER ROSSELOT SCHULTZ, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 24

Madame [Y] [V]

née le 06 Août 1991 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-luc ROSSELOT de l’ASSOCIATION MOSER ROSSELOT SCHULTZ, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 24

PARTIE REQUISE :

Monsieur [Q] [N]

né le 20 Janvier 1994 en ALGERIE

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 juillet 2018 la SCI Y2M a donné à bail à M. [Q] [N] un appartement situé [Adresse 6] à Mulhouse moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 396.88€ outre 53.12€ de provision sur charges.

M. [B] [P] et Mme [Y] [V] ont acquis l’immeuble le 27 janvier 2025 et le bail s’est poursuivi entre les parties.

Le 17 juin 2025 M. [B] [P] et Mme [Y] [V] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Puis, par exploit d’huissier en date du 27 octobre 2025, ils ont fait assigner M. [Q] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référés pour obtenir la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation, son expulsion et sa condamnation à paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience du 9 janvier 2026, M. [B] [P] et Mme [Y] [V] régulièrement représentés, demandent au juge des référés de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 17 août 2025;

— ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion de M. [Q] [N] sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— condamner M. [Q] [N] à compter du 17 août 2025, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges courant avec application de la clause d’indexation et des majorations de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance;

— condamner M. [Q] [N] à lui payer une somme de 3600€ représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur la somme de 2250€ et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner M. [Q] [N] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer et de sa signification (139.61€) outre les honoraires du commissaire de justice poursuivant si l’exécution forcée était indispensable, ainsi qu’à lui payer une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit.

Au soutien de leurs prétentions, M. [B] [P] et Mme [Y] [V] exposent que les loyers ne sont plus payés et que le montant de la dette a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

M. [Q] [N] bien que régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il s’est présenté à l’issue des débats, alors que l’affaire avait déjà été plaidée et été mise en délibéré au 6 mars 2026 ce dont il a alors été avisé.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance sera réputée contradictoire.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, le juge statue sur la demande et y fait droit s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n’est alors statué que sur la base des éléments présentés par le demandeur.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 28 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs M. [B] [P] et Mme [Y] [V] produisent le justificatif du signalement adressé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juin 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation de sorte que les prescriptions de l’article 24 ont été respectées.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer aux termes convenus, le montant du loyer et les charges récupérables dites « locatives ».

Ainsi que le prescrivent les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux fins d’obtenir paiement des arriérés de loyers et charges, il produit effet passé un délai de deux mois à compter de sa signification.

En l’espèce le contrat de bail comporte une clause résolutoire (paragraphe XI).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juin 2025 pour la somme en principal de 2250€ correspondant aux loyers et charges impayés à date du 6 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire qui n’a pas comparu.

Le décompte produit par les bailleurs fait ressortir qu’aucun paiement n’a été enregistré.

La clause a donc produit ses effets et le contrat de bail est donc résilié de plein droit le 17 août 2025 à minuit.

M. [Q] [N] est depuis cette date occupant sans droit ni titre de l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [Q] [N] , de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité sans toutefois créer de déséquilibre significatif entre les parties.

Il convient donc de fixer cette indemnité d’occupation au montant des loyers et provisions de charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire que cette indemnité sera indexable aux conditions du bail résilié et ajustée en fonction des charges dûment justifiées.

Cette indemnité est due, chaque mois, chaque mensualité produisant intérêts au taux légal à compter de son échéance.

L’indemnité d’occupation concourt à la libération des lieux de sorte qu’il n’est pas nécessaire de l’assortir d’une astreinte.

— Sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation :

Aucun réglement n’a été porté au crédit du compte selon décompte arrêté au 18 septembre 2025.

L’obligation pour M. [Q] [N] de s’acquitter de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

M. [Q] [N] qui n’a rapporté la preuve d’aucun paiement, sera donc condamné à payer, à titre provisionnel, une somme de 3600€ correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté à la date du 18 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur la somme de 2250€ et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les demandes accessoires :

M. [Q] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche il n’y a pas lieu de statuer sur les honoraires du commissaire de justice en cas d’exécution forcée, ceci demeurant à ce stade, hypothétiques.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [B] [P] et Mme [Y] [V], M. [Q] [N] sera condamné à leur payer, pris ensemble, une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de M. [B] [P] et Mme [Y] [V] tendant à la résiliation du bail d’habitation conclu avec M. [Q] [N] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2018 entre la SCI Y2M aux droits de laquelle viennent M. [B] [P] et Mme [Y] [V] et M. [Q] [N] concernant l’appartement situé [Adresse 6] à Mulhouse sont réunies à la date du 17 août 2025 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [Q] [N], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT N’Y AVOIR LIEU au prononcé d’une astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Q] [N] à la somme qui aurait dû au titre du loyer et provision de charges si le bail s’était poursuivi et DIT QUE cette indemnité serea indexable aux conditions du bail résilié et ajustée des charges dûment justifiées ;

DIT QUE l’indemnité d’occupation est due chaque mois, chaque mensualité produisant intérêts au taux légal à compter de son échéance ;

CONDAMNE M. [Q] [N] à payer à M. [B] [P] et Mme [Y] [V] cette indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, à compter du 18 août 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE M. [Q] [N] à payer à M. [B] [P] et Mme [Y] [V] la somme de 3600€ (trois mille six cents euros) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté à la date du 18 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur la somme de 2250€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Q] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (139.61€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (39€), de l’assignation (108.65€) et de sa notification à la préfecture (36.11€);

DIT N’YAVOIR LIEU à ce stade, à statuer sur les honoraires du commissaire de justice en cas d’exécution forcée ;

CONDAMNE M. [Q] [N] à verser à M. [B] [P] et Mme [Y] [V], pris ensemble, une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,