TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 AOUT 2025

N° RG 25/00648 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2HRJ

N° de minute :

S.A.R.L. IMMOBILIERE JRS

c/

E.U.R.L. RESIDENCE [U]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIERE JRS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Dahlia ARFI ELKAIM, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1294

DEFENDERESSE

E.U.R.L. RESIDENCE [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0129

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 26 mai 2009, Madame [P] [U] a donné à bail à la société RESIDENCE [U] des locaux commerciaux à usage d’hôtel de tourisme, dépendant d’un immeuble comprenant deux bâtiments situé [Adresse 1] à [Adresse 6]).

Le bail porte sur trois pièces situées au rez-de-chaussée dans le bâtiment A et sur la totalité du bâtiment B.

La société SARL IMMOBILIERE JRS a fait l’acquisition desdits locaux par les effets d’un jugement d’adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 22 novembre 2021.

Par acte extra-judiciaire en date du 08 avril 2020, la société SARL IMMOBILIERE JRS a fait savoir au preneur qu’elle n’entendait pas donner suite à la procédure en fixation de loyer en cours et qu’elle entendait exercer son droit d’option, lui faisant ainsi savoir qu’elle lui refusait le renouvellement du bail et qu’elle était disposée à lui payer une indemnité d’éviction due dans les conditions de l’article L145-14 du code de commerce. A cet égard, une procédure a été introduite le 10 mars 2022 par la société RESIDENCE [U] devant la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre sous le n°RG 22/03827.

Une autre procédure est actuellement pendante devant la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre sous le numéro RG 23/05221 depuis le 16 juin 2023, en contestation d’un commandement délivré au preneur par exploit du 22 mai 2023 visant le non-respect de certaines obligations du bail.

Précédemment, la bailleresse avait fait délivrer le 16 mars 2022 un commandement pour non-respect des normes de l’établissement aux règles ERP. Une ordonnance de référé en 11 janvier 2023 l’avait débouté de ses demandes au motif que la rédaction du commandement était insuffisamment claire pour permettre au preneur d’utilement se conformer aux exigences du bailleur.

Le 17 novembre 2023, un arrêté municipal a prescrit la fermeture administrative de l’Hôtel [U], suite à un avis de la commission communale de sécurité de la Ville ayant fait état d’un certain nombre d’anomalies.

La société RESIDENCE [U] a formé un recours contre cette décision, lequel a fait l’objet d’un rejet par le tribunal administratif de Cergy Pontoise suivant une ordonnance du 02 janvier 2024, confirmée par le Conseil d’État par décision du 20 mars 2024.

Le 04 juillet 2024, la société SARL IMMOBILIERE JRS a fait délivrer un nouveau commandement avec sommation de fermer l’établissement, conformément aux termes de l’arrêté susvisé.

Enfin, par acte du 13 décembre 2024, la société SARL IMMOBILIERE JRS a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 15.266,94 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société RESIDENCE [U] n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la société SARL IMMOBILIERE JRS a, par acte du 24 février 2025, assigné la société RESIDENCE [U] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 7], depuis le 13 janvier 2025,

Ordonner à la société RESIDENCE [U] de libérer les lieux occupés par elle-même ainsi que par tout occupant de son chef dans la quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

Ordonner l’expulsion immédiate de la société RESIDENCE [U] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,Ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,

Condamner la société RESIDENCE [U] au paiement en deniers ou quittances de la somme de 20.844,52 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, dus au 14 février 2025,

Fixer l’indemnité d’occupation des locaux occupés par la société RESIDENCE [U] au montant du loyer dû en fin de bail, outre les TVA et charges diverses prévues par le bail commercial en date du 26 mai 2009, renouvelé, et ce, à compter du 13 janvier 2025, soit à la somme journalière de 128,66 € HT,

Condamner la société RESIDENCE [U] à payer une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société RESIDENCE [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements d’avoir à se conformer aux stipulations du bail, visant la clause résolutoire..

Lors de l’audience du 12 juin 2025, les parties ayant constitué chacune avocat, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, la société SARL IMMOBILIERE JRS a demandé à la présente juridiction de :

RECEVOIR la société IMMOBILIERE JRS en son assignation,

Y FAISANT DROIT,

DIRE que la RESIDENCE [U] ne peut plus bénéficier du droit au maintien dans les lieux dans l’attente de la fixation éventuelle d’une indemnité d’éviction et ordonner son expulsion immédiate, ainsi que tout occupant de son chef, avec concours de la force publique et recours si besoin à un serrurier,

CONSTATER la validité du commandement signifié à la société RESIDENCE [U] par la société IMMOBILIERE JRS en date du 13 décembre 2024 ;

CONSTATER que la société RESIDENCE [U] n’a pas exécuté les termes du commandement qui lui a été signifié, dans le délai d’un mois ;

CONSTATER, si besoin, l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 13 janvier 2025, faute pour la société RESIDENCE [U] d’avoir su se conformer aux stipulations du bail dans le mois suivant sa délivrance et payer dans ce délai les causes dudit commandement ;

Dès lors :

ORDONNER l’expulsion immédiate de la RESIDENCE [U], ainsi que tout occupant de son chef, avec concours de la force publique et recours si besoin à un serrurier,

ORDONNER à la société RESIDENCE [U] de libérer les lieux occupés par elle-même ainsi que par tout occupant de son chef dans la quinzaine de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 Euros par jour de retard ;

ORDONNER en tant que de besoin l’expulsion de la société RESIDENCE [U] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin était d’un serrurier aux frais de la défenderesse ;

JUGER que les matériels, marchandises, effets de commerce et tous autres objets mobiliers appartenant à la société RESIDENCE [U], seront séquestrés à ses frais et périls, en tous lieux qu’il plaira à la société IMMOBILIERE JRS ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Et en tout état de cause ;

DEBOUTER la société RESIDENCE [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

FIXER, l’indemnité d’occupation rétroactivement due à compter du 1er juin 2024, égale au montant des loyers, taxes et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et indexés selon les mêmes modalités que l’ancien loyer ; soit à la somme mensuelle de 3859,79€ HT, soit la somme journalière de 128,66 € HT.

Condamner à titre provisionnel la RESIDENCE [U] à payer la somme de 26 349,82 €uros HT à titre de provision sur indemnité d’occupation ;

CONDAMNER la société RESIDENCE [U] à payer à la société IMMOBILIERE JRS la somme de 5000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société RESIDENCE [U] à payer à la société IMMOBILIERE JRS les entiers dépens qui comprendront le coût des commandements d’avoir à se conformer aux stipulations du bail, visant la clause résolutoire.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, la société RESIDENCE [U] a demandé à la présente juridiction de :

In limine litis :

➢ SE DECLARER incompétent au profit du juge du fond déjà saisi dans la procédure n° 22/03827 ;

A titre principal :

➢ DECLARER nul le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 décembre 2024 à la Société RESIDENCE [U] ;

➢ PRIVER d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 décembre 2024 à la Société RESIDENCE [U] ;

➢ REJETER, en conséquence, la demande d’expulsion dirigée contre la Société RESIDENCE [U] et les demandes subséquentes ;

➢ DEBOUTER la Société IMMOBILIERE JRS de sa demande en paiement en deniers ou quittance de la somme de 20.844,52 euros ;

En conséquence :

➢ DEBOUTER la Société IMMOBILIERE JRS de l’intégralité de ses demandes en raison de l’existence de contestations sérieuses entraînant l’incompétence du Juge des référés ;

➢ DIT n’y avoir lieu à référé ;

➢ CONDAMNER la Société IMMOBILIERE JRS à payer à titre provisionnel à la Société RESIDENCE [U], la somme de TRENTE SEPT MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE DEUX CENTIMES (37.399,62 €) correspondant au reliquat des sommes indûment encaissées par la Société IMMOBILIERE JRS ;

A titre subsidiaire :

➢ ORDONNER la compensation entre les sommes contestées et le montant de l’arriéré ;

➢ CONDAMNER la Société IMMOBILIERE JRS à payer à titre provisionnel à la Société RESIDENCE [U], la somme de SEIZE MILLE CINQ CENT CINQUANTE CINQ EUROS ET DIX CENTIMES (16 555,10 €) correspondant au reliquat des sommes indûment encaissées par la Société IMMOBILIERE JRS ;

➢ ACCORDER à la Société RESIDENCE [U] des délais rétroactifs pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 13 décembre 2024 ;

➢ SUSPENDRE rétroactivement la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;

➢ CONSTATER le respect des délais accordés à la Société RESIDENCE [U] pour s’acquitter des causes du commandements de payer et dire que la clause résolutoire n’a pas joué ;

A titre infiniment subsidiaire :

➢ ORDONNER la compensation entre les sommes contestées et le montant de l’arriéré en limitant le taux de TVA retenu à de plus juste proportion ;

➢ CONDAMNER la Société IMMOBILIERE JRS à payer à la Société RESIDENCE [U] la somme de DEUX MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS ET QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES (2.850,97 €) correspondant au reliquat des sommes indûment encaissées par la Société IMMOBILIERE JRS. En toutes hypothèses :

➢ DEBOUTER la Société IMMOBILIERE JRS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

➢ CONDAMNER la Société IMMOBILIERE JRS à payer à la Société RESIDENCE [U] la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) à titre de provision sur dommages et intérêts pour procédure abusive ;

➢ CONDAMNER la Société IMMOBILIERE JRS à payer à la Société RESIDENCE la somme de [5] (5.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER la Société IMMOBILIERE JRS aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction à la S.E.L.A.R.L LVA sur simple justification qu’elle en a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

➢ RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les parties ont été entendues en leurs explications orales, lesquelles sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur l’exception d’incompétence

Selon l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour notamment ordonner toute mesure d’instruction ou accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il en résulte que dans ces conditions, le juge des référés saisi postérieurement à la désignation du juge de la mise en état serait incompétent pour ordonner une mesure d’instruction ou allouer une provision. Néanmoins, il faut que les demandes formées devant lui présentent un lien direct avec le litige soumis à la formation collégiale dont le juge de la mise en état émane.

Au cas particulier, la société RESIDENCE [U] invoque l’incompétence de la juridiction des référés au profit du juge de la juridiction au fond déjà saisi dans la procédure n°22/03827, laquelle a été saisie de la question du maintien dans les lieux dans l’attente de la fixation éventuelle d’une indemnité d’éviction.

Il est constant que le bail commercial liant les deux parties fait l’objet actuellement de deux instances devant la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre

La première enrôlée sous le n°RG 22/03827 a été initiée par la société RESIDENCE [U] en vu de fixer l’indemnité d’éviction qui lui serait due suite au refus du renouvellement du bail par la bailleresse qui lui a été notifié le 08 avril 2020, sachant qu’elle demande à ce titre le paiement de la somme de 1.490.900 euros.

La seconde affaire a été enrôlée sous le n° RG 23/05221, à l’occasion de laquelle la société RESIDENCE [U] a saisi le juge du fond aux fins de voir annuler le commandement visant la clause résolutoire, signifié par la bailleresse le 22 mai 2023.

Ce commandement est relatif au non-respect par le preneur de plusieurs obligations qui lui incombent en qualité d’établissement recevant du public (ERP), concernant les règles de sécurité des locaux d’une part et celles d’accessibilité des locaux aux personnes handicapées.

Ces deux procédures ont fait l’objet d’une jonction décidée par le juge de la mise en état de la 8ème chambre suivant son ordonnance en date du 19 mai 2025, lesquelles sont désormais sous le seul n° RG 22/03827.

Par ailleurs, la société RESIDENCE [U] verse aux débats des conclusions écrites émanant de son adversaire dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n° RG 22/03827, aux termes desquelles, celui-ci conclut au débouté de la demande en paiement de l’indemnité d’éviction et a sollicité la libération des lieux par le preneur, par les effets de la clause de résiliation de bail en vertu d’un commandement délivré le 04 juillet 2024 relatif au non-respect par le preneur de son obligation d’exploiter les locaux loués conformément à leur destination.

S’agissant de la présente procédure, au regard des dernières conclusions écrites de la société IMMOBILIERE JRS, celle-ci concerne d’une part une demande de résiliation du bail par les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en vertu d’un commandement de payer signifié au preneur le 13 décembre 2024, portant sur le paiement de loyers et charges impayés dus au 12 décembre 2024, d’autre part, sur une demande en paiement d’une provision au titre d’indemnités d’occupation.

Il en résulte que si ces deux procédures sont nées à l’occasion du bail commercial liant les parties, elles n’ont pas autant le même objet.

Il conviendra donc de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société RESIDENCE [U].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Il ressort des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

Suivant l’article L145-28 alinéa 1er du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail, laquelle est ainsi rédigée :

«Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au Preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le Bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation.».

D’autre part, il est constant que le bail commercial consenti à la société RESIDENCE [U] a expiré le 08 avril 2020, suite au refus de son renouvellement notifié à cette date par sa bailleresse.

En l’occurrence, le commandement litigieux signifié le 13 décembre 2024 par la société SARL IMMOBILIERE JRS à la société RESIDENCE [U] porte sur le paiement de sommes au titre des loyers et des charges dues le 12 décembre 2024.

En outre, il est annexé à ce commandement un décompte commençant à la date du 31 décembre 2021 et faisant état tant des loyers dus depuis janvier 2022 que des versements effectués par le preneur, soit bien après la notification du non-renouvellement du bail intervenue le 08 avril 2020.

Or, en vertu de l’article L145-28 susvisé, depuis cette date, la société RESIDENCE [U] n’était plus redevable de loyers mais d’indemnités d’occupation.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne semble pas viser le défaut de paiement des indemnités d’occupation, étant précisé que de telles clauses doivent faire l’objet d’une interprétation stricte.

Par ailleurs, le décompte annexé au commandement n’est pas suffisamment précis, dans la mesure où dès la première écriture il fait figurer un solde débiteur de 68.517,10 euros à la date du 31 décembre 2021, sans fournir aucun détail sur cette somme. Si celle-ci, TVA incluse, fait l’objet ensuite d’une annulation partielle à hauteur de 62.407,52 euros, il n’en demeure pas moins que ce solde débiteur ramené à la somme de 6109,58 euros est toujours dénué de toute explication sur la nature des impayés réclamés.

Il s’en évince qu’il existe plusieurs contestations sérieuses qui font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

En conséquence, il n’y aura pas lieu à référé sur les demandes visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ni à obtenir l’expulsion du preneur et la séquestration du mobilier qui en découlent.

Sur la demande de provision au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au regard de cette disposition, le juge des référés doit apprécier préalablement si le créancier justifie de l’existence d’une obligation de paiement en sa faveur non sérieusement contestable. Dans cette hypothèse, il lui appartient de fixer souverainement le montant de la provision dans la limite du montant qu’il juge non sérieusement contestable, étant précisé néanmoins que ce montant peut correspondre à la totalité de la créance.

En second lieu, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail en page 9, a prévu que le bail serait assujetti à la taxe à la valeur ajoutée, mis à la charge du preneur en sus du loyer et acquitté entre les mains du bailleur en même temps que chaque règlement.

Ainsi que cela a été évoqué précédemment, suite au non-renouvellement du bail, le preneur est tenu depuis le 08 avril 2020 au paiement d’une indemnité d’occupation.

A cet égard, cette indemnité ne s’assimile pas à celle qui serait payée au bailleur en réparation du préjudice qu’il subirait du fait de la privation de son bien en raison d’une occupation sans droit ni titre.

En effet, le paiement de celle-ci intervient en contrepartie du fait, que malgré l’expiration du bail, le preneur est autorisé à se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et qu’il peut dès lors continuer à en jouir normalement pour les besoins de son activité commerciale. Son paiement peut ainsi se comparer à celui d’un loyer.

Ce maintien dans les lieux devant s’effectuer aux conditions et clauses du contrat bail, en vertu de l’article L145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer doit se voir également appliquée la TVA à l’instar de ce qui se faisait pour celui-ci. C’est à juste titre qu’il est rappelé que dans ce cas, elle vient rémunérer une prestation de services à titre onéreux au sens des dispositions du I de l’article 256 du code général des impôts.

Néanmoins, il s’évince des dispositions de l’article 279 a. du code général des impôts que c’est le taux de TVA réduit de 10 % qui s’applique pour la fourniture d’un hébergement dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire et répondant aux conditions fixées au b du 4° de l’article 261 D dudit code ou à la location de logements meublés répondant aux conditions fixées au b bis du même 4°.

Suivant l’article 260 D du même code, pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée la location d’un local meublé ou nu dont la destination finale est le logement meublé est toujours considéré comme une opération de fourniture de logement meublé quelles que soient l’activité du preneur et l’affectation qu’il donne à ce local.

L’article 261 D c. prévoit que la soumission à la TVA s’applique aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux b ou b bis dudit article.

En l’occurrence, le bail ayant été consenti pour l’exercice d’une activité d’hôtel de tourisme, il résulte de ces différents textes que le paiement de l’indemnité d’occupation doit être normalement soumis au taux réduit de 10 % et non au taux normal de 20 %.

Au soutien de sa demande de provision, la société SARL IMMOBILIERE JRS a produit un décompte actualisé en date du 11 juin 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 31.619,78 euros.

Il convient de relever que ce décompte démarre à compter de l’appel de janvier 2023, le solde débiteur antérieur ayant été ramené à la somme de 97,21 euros.

Il convient de déduire de ce montant le coût du commandement de payer à hauteur de 254,08 euros, lequel doit être intégré dans les dépens.

En second lieu, le décompte a comptabilisé une TVA de 20 % pour chaque échéance, alors que le taux à appliquer aurait dû être de 10 %.

Il y a lieu donc de déduire :

— sur les échéances de janvier à juin 2023 d’un montant de 3456,58 € : 345,66 x 6 mois = 2073,96 €

— sur les échéances juillet 2023 à mai 2024 d’un montant de 3733,33 € : 373,33 x 11 mois = 4106,63 €

— sur les échéances de juin 2024 à juin 2025 d’un montant de 3859,79 € : 385,98 x 13 mois = 5017,74 €

Soit la somme totale de 11.198,33 euros.

Il en résulte que la SARL IMMOBILIERE peut se prévaloir d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de 20.167,37 euros pour les échéances de janvier 2023 à juin 2025 inclus.

Au demeurant, il convient de rappeler qu’à compter du mois de juillet 2025, en raison du non-renouvellement du bail, le preneur devra continuer à s’acquitter de l’indemnité d’occupation fixée à ce jour à la somme de 3859,79 € HT par mois, jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction.

D’autre part, la société RESIDENCE [U] invoque l’existence d’un trop-perçu en raison de l’application de cette TVA sur le paiement des indemnités d’occupation depuis le 26 mai 2018 et de la comptabilisation d’un solde antérieur au 1er janvier 2022 non justifié à hauteur de 9991,36 euros.

A cet égard, faute de produire aux débats un décompte antérieur au 1er janvier 2022, il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés de rechercher l’existence d’un trop-perçu avant cette date.

Pour la période de janvier à décembre 2022, la bailleresse a appliqué à tort un taux de TVA de 20 % au lieu de 10 %, à l’instar de ce qu’elle a pratiqué pour la période de janvier 2023 à juin 2025.

Ainsi, il existe un trop-perçu de :

— sur les échéances de janvier à mai 2022 d’un montant de 3234,82 € : 323,48 x 5 mois = 1617,40 €

— sur les échéances de juin à décembre 2022 d’un montant de 3456,58 € : 345,66 x 7 mois = 2419,62 €

Soit la somme de 4037,02 euros,

Par ailleurs, la demanderesse ne justifie pas de la nature des impayés réclamés au titre du solde antérieur au 1er janvier 2022, de sorte qu’il n’y a pas lieu à comptabiliser celui-ci dans le calcul de sa créance. Néanmoins, ce solde est de 6109,58 euros (68.517,10 – 52.006,27 – 10.401,25) et non de 9991,36 € comme invoqué par la défenderesse car ce dernier montant inclut l’échéance de janvier 2022, laquelle est comptabilisée dans le décompte. Il conviendra donc d’enlever la somme de 6109,58 euros.

Il s’en évince que la société RESIDENCE [U] sera condamnée au paiement d’une provision à hauteur de 10.020,67 euros (20.167,37 – 4037,02 – 6109,58) en faveur de la société IMMOBIIERE JRS au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de juin 2025 inclus.

Il conviendra d’autre part de dire n’y avoir lieu à référé sur les diverses demandes en paiement de provision émanant de la société RESIDENCE [U] au titre des reliquats des sommes indûment encaissées par la société IMMOBILIERE JRS.

Sur la demande en paiement à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive émanant de la société RESIDENCE [U]

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol.

En l’occurrence, au vu des développements précédents, l’action de la société IMMOBILIERE JRS ne saurait être qualifiée d’abusive, alors que ses prétentions n’ont pas fait l’objet d’un rejet total.

Il conviendra par conséquent, de débouter la société RESIDENCE [U] de sa demande de dommages et intérêts sur ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les parties ayant échoué chacune partiellement sur leurs prétentions, il conviendra de partager les dépens entre elles à hauteur de la moitié chacune.

Eu égard aux circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des deux parties.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la société RESIDENCE [U];

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que sur celles qui en découlent portant sur l’expulsion du preneur et la séquestration du mobilier qui en découlent ;

CONDAMNONS la société RESIDENCE [U] à payer à la société SARL IMMOBILIERE JRS la somme de 10.020,67 euros au titre des indemnités d’occupation dues à la date du 11 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse) ;

RAPPELONS que la société RESIDENCE [U] est tenue jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction de régler à la société SARL IMMOBILIERE JR, l’indemnité d’occupation fixée à ce jour à la somme de 3859,79 euros par mois HT ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes en paiement de provision formées par les parties ;

DEBOUTONS la société RESIDENCE [U] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

PARTAGEONS les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 8], le 14 août 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président