MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 20 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01276 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DQRE /

NATURE AFFAIRE : 72A/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : Syndic. de copro. [H] C/ [S] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame BAIN lors des débats

Madame ROLLET GINESTET lors du délibéré

DESTINATAIRES :

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e GILLE le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA, sis 19 à 25 Quai Frédéric Mistral – 38200 VIENNE, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VALLEE DU RHONE, inscrite au RCS de ROMANS (26) sous le numéro 334 627 650 et dont le siège social se situe 50 Cours Emilie du Châtelet – Bâtiment Echo – 26300 ALIXAN

représenté par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [S] [M]

né le 26 Septembre 1976 à RAMBOUILLET (78), demeurant chez Madame [M] Semi – 171 Rue Lafayette – Résidence Cancanne 4 – 38200 VIENNE

défaillant

Débats tenus à l’audience du 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 Novembre 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame BERGOUGNOUS, Présidente, et par Madame ROLLET GINESTET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [M] est propriétaire au sein de la copropriété LE BIENNA, située 19-25 Quai Frédéric Mistral à Vienne (38200), des lots de copropriété n° 58 et 122.

Celui-ci ne s’acquitte plus de ses charges de copropriété.

Par lettres recommandées avec avis de réception des 4 novembre 2022, 7 avril et 6 mai 2025, la société FONCIA VALLÉE DU RHONE, a mis en demeure Monsieur [S] [M] de lui régler les sommes dues au titre des charges de copropriété.

Se plaignant d’un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VALLÉE DU RHONE, a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, Monsieur [S] [M] devant le tribunal judiciaire de Vienne, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1153 et 1154 anciens du Code civil :

— le condamner à lui régler la somme de 6 129,65 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— le condamner à lui régler la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— le condamner au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 6 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Il expose que Monsieur [S] [M] est défaillant dans son obligation de régler les charges de copropriété au titre des appels de provision pour charges courantes.

Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [S] [M] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

— Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot […] [et] aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent” lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur situation. Par ailleurs, “le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires, qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification, ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges, de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu'“à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA verse notamment aux débats :

— les relevés généraux des dépenses du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire des 6 décembre 2022, 12 décembre 2023 et 17 décembre 2024,

— les mises en demeure des 4 novembre 2022, 7 avril et 6 mai 2025,

— les relances des 3 mai et 24 novembre 2022,

— le décompte des sommes dues arrêté au 16 septembre 2025,

— les contrats de syndic des 13 décembre 2021 et 6 décembre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [S] [M] est débiteur de la somme de 6 129,65 euros au titre des charges échues au 16 septembre 2025, en ce compris le troisième trimestre de l’année 2025.

Il est relevé que les frais exposés pour des mises en demeure constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Aussi, le montant total de 98 euros sera retenu au titre des frais exposés à ce titre.

S’agissant des frais libellés “Constitution du dossier transmis à l’avocat”, facturés 496 euros le 12 mai 2025, ils ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées. Les sommes réclamées à ce titre seront donc rejetées.

Monsieur [S] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, et ne contestant pas au demeurant le montant de la créance, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 5 633,65 euros.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [S] [M] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [S] [M] a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, depuis plusieurs années.

Ce défaut de paiement de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir, de manière permanente, la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer, malgré eux, le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal, fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra, en conséquence, de condamner Monsieur [S] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA la somme de 500 euros en réparation du préjudice causé.

— Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Monsieur [S] [M], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’article 700 de ce même code dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [S] [M] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA la somme de cinq mille six cent trente-trois euros et soixante-cinq centimes (5 633,65 euros) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA la somme de cinq cents euros (500 euros) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de procédure,

CONDAMNE Monsieur [S] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BIENNA du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 20 novembre 2025,

La Greffière La Présidente