TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02760 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCOX

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 avril 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 5]

représenté par son syndic de copropriété la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6]

représentée par M^e Hervé KUONY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [T] [X], né le 25 Mai 1996 à [Localité 2] (HAUTE MARNE), demeurant [Adresse 7]

comparant en personne à l’audience du 21 janvier 2025

Madame [O] [Z] [Q], née le 11 Octobre 1997 à [Localité 3] (SIERRA LEONE), demeurant [Adresse 8] E – [Localité 4]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 avril 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, Président, et Nathalie LEMAIRE, Greffier lors du prononcé

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] sont propriétaires d’un appartement lot n°107, d’une cave lot n° 38 et d’un parking lot n°1 au sein de la copropriété située [Adresse 9] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 08 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], sis [Adresse 9] à Mulhouse (68200), pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait assigner Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir leur condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025, puis renvoyée afin de permettre à la partie défenderesse de constituer avocat, avant d’être retenue à l’audience du 20 mai 2025 et d’être mise en délibéré au 06 novembre 2025.

Un jugement avant-dire-droit a été rendu le 06 novembre 2025, invitant le syndicat des copropriétaires à justifier de la qualité de propriétaires de Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q].

L’affaire a alors été fixée et retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, régulièrement représenté, a repris oralement les termes de ses conclusions du 14 janvier 2026 et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Déclarer sa demande régulière et recevable,

— Condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] à lui payer les sommes suivantes :

9 625,92 euros avec les intérêts de droit à compter de la signification de l’assignation, 200 euros à titre de dommages et intérêts, 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Il produit en outre la copie du livre foncier et une attestation de cessation, afin d’attester de la qualité de propriétaires des défendeurs.

Régulièrement citée par exploit délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [O] [Z] [Q] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Monsieur [T] [X], présent lors de la première audience, expose avoir rencontré des difficultés personnelles et dit ne plus occuper le logement. Toutefois, il ne comparaît pas à la dernière audience du 20 janvier 2026 et ne se fait pas représenter.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte ainsi des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance en concordance avec l’historique de compte.

En application de l’article 14-1 de la même loi, les propriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE FRANKLIN, sis [Adresse 9] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY, produit notamment aux débats :

Un extrait du livre foncier et une attestation de transfert de propriété du 27 avril 2022 attestant de ce que Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] sont propriétaires des lots n°1, n°38 et n°107 au sein de la copropriété située au [Adresse 9] à [Localité 6], à l’adresse [Adresse 10] à [Localité 6]. Le contrat de syndic, Un relevé de compte en date du 31 juillet 2024, Un décompte actualisé à la date du 09 janvier 2026,

Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 03 juin 2021, 24 mai 2022, 12 mai 2023 et 31 mai 2024, Les comptes individuels de charges des exercices de 2021 et 2022, Les appels de provisions sur charges du 20 juin 2022 au 3ème trimestre 2024, L’appel de fond de travaux du 24 juin 2024, Les différentes mises en demeures, lettres de relances et actes d’avocat et de commissaire de justice.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] ne se sont pas acquittés dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 8 392,35 euros (hors frais).

Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q], défaillants à la procédure, ne contestent pas par hypothèse ne pas être redevables d’un impayé de charges de copropriétaires et ne justifient pas d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte dans le décompte.

De plus, bien que Monsieur [T] [X] se soit présenté à la première audience en évoquant des difficultés personnelles et en soutenant que le logement est occupé uniquement par Madame [O] [Z] [Q], ses arguments ne sauraient être retenus, dès lors qu’ils ne sont étayés par aucune pièce.

Par ailleurs, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 5], est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] seuls la somme de 338,41 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 13 septembre 2022, 15 novembre 2022, 21 février 2023, les frais de relance du 15 mars 2023 ainsi que les frais de sommation facturés par le commissaire de justice, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] seront condamnés à payer la somme de 8 730,76 euros (8 392,35 + 338,41) au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 5] au titre des charges dues à la date du 09 janvier 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2026 incluse, et comprenant les frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 8 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 5] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q], qui succombent à l’instance, sont condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY, la somme de 400 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY, la somme de 8 730,76 euros (huit mille sept cent trente euros et soixante-seize centimes) au titre des charges dues à la date du 09 janvier 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2026 incluse, et comprenant les frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 8 octobre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE FRANKLIN, sis [Adresse 9] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY, de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [O] [Z] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] FRANKLIN, sis [Adresse 9] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY, la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 21 avril 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, Président et Nathalie LEMAIRE, Greffier.

Le Greffier, Le Président,