TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 354/26

N° RG 24/03032 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDV3

Section 3

NL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 4] DOMIAL

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître David ROSELMAC du G.S.A., avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [O]

née le 05 Décembre 1981 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Patricia HABER : Greffière

DEBATS : à l’audience du 27 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 février 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 juillet 2013 avec effet au 1er août 2013, HABITAT FAMILIAL ALSACE (devenu la SA [Adresse 7]) a donné en location à Monsieur [U] [W] et Madame [J] [W] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 481,88 euros et une provision sur charges de 85,06 euros.

Un commandement de payer et de produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire est délivré le 10 octobre 2024 à la demande de la SA HLM DOMIAL à l’encontre de Madame [J] [O] pour la somme de 910,26 euros, décompte arrêté au 7 octobre 2024 au titre des loyers et charges impayés.

Le bailleur a informé la CAF du Haut-Rhin de la situation d’impayés par courrier du 3 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2024, la SA [Adresse 4] DOMIAL a fait assigner Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

Constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer sa résiliation, et ordonner l’expulsion sans délai du locataire et de tout occupant de son chef du logement et ses annexes (garage, cave…) qu’il occupe à [Adresse 9], au besoin avec le concours de la force publique,

Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 395 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (arriérés arrêtés au 12/12/2024),

Condamner le défendeur à payer une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 13 décembre 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés,

Dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance,

Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CAF.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 19 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025.

À l’audience la SA [Adresse 4] DOMIAL, représentée par son conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Madame [J] [O] bien que régulièrement citée par acte déposé à étude, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Par jugement du 11 septembre 2025, il est ordonné la réouverture des débats et la SA [Adresse 7] est invitée à produire :

— que Madame [J] [O] soit Madame [J] [W] et a la qualité de locataire,

— la situation de Monsieur [U] [W] en sa qualité de preneur au bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 27 novembre 2025 à laquelle la SA HLM DOMIAL, représentée par son conseil, reprend oralement les termes de son assignation du 19 décembre 2024 en actualisant sa dette à la somme de 2 857,39 euros, et dépose une copie de la pièce d’identité de Madame [J] [O]. La partie demanderesse produit également un courrier de Monsieur [U] [W] selon lequel à compter du 5 juillet 2014 « il cède le bail intègralement à Mme [O] [J] épouse [W] ».

Madame [J] [O] est ni présente ni représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le tribunal constate, en comparant la signature du bail effectuée par Madame [J] [W] et celle de la carte nationale d’identité de Madame [J] [O], qu’il s’agit bien de la même personne. Ainsi, les éventuelles condamnations seront à l’encontre de Madame [J] [O].

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 3 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 décembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 13 mai 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 10 décembre 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 mai 2025, la dette locative de Madame [J] [O] s’élève à la somme de 2 857,39 euros au 12 mai 2025 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 décembre 2024 pour la somme de 1 395 euros.

Madame [J] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette somme portant intérêt légal à compter du 1er de chaque échéance.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [J] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [O] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, la demande de la SA [Adresse 4] DOMIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2013 entre HABITAT FAMILIAL ALSACE (devenu la SA [Adresse 7]), d’une part, et Monsieur [U] [W] et Madame [J] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 10] [Localité 3] [Adresse 11] sont réunies à la date du 10 décembre 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM DOMIAL pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 2 857,39 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 12 mai 2025 concernant le local à usage d’habitation ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 décembre 2024 pour la somme de 1 395 euros ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à verser à la SA HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, somme portant intérêt légal à compter du 1er de chaque échéance ;

REJETTE la demande de la SA [Adresse 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [O] aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 février 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,