TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00081 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IS3G

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (M2A HABITAT) prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Q] [N], demeurant [Adresse 5]

Madame [B] [M] [N], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Alexis HAMEL de la SELARL HAMEL SELARL, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 12

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 février 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 14 mai 2014, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 2] Habitat, aux droits duquel vient l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat), a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [N] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 578,04 euros, charges comprises.

En outre, par deux contrats de location des 08 décembre 2018, l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) a donné bail à Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [N] deux garages (n°90000838 et n°90000832), situés [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 31 euros chacun.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, l’OPH Mulhouse Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) a fait assigner Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins notamment de voir prononcer la résiliation de l’ensemble des baux, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 octobre 2023.

En outre, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifié au Préfet du département du Haut-Rhin le 18 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2024, puis après plusieurs renvois à la demande des parties, elle a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat), représenté par son conseil, se réfère à son assignation du 18 décembre 2023 et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation judiciaire des deux baux portant sur les deux garages et la résiliation judiciaire du bail du logement,

— Ordonner en conséquence l’expulsion des locataires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, d’une part du logement et d’autre part des deux garages,

— Condamner solidairement les locataires à lui verser une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation, égale à 58 euros pour les deux garages, ainsi que le montant hors APL de 403,36 euros par mois, pour le logement, majorés des charges dument justifiées, ces sommes étant dues jusqu’à la restitution des clés,

— Condamner solidairement les locataires aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) fait valoir que les locataires seraient à l’origine de nombreux troubles, tenant notamment au dépôt et stockage d’encombrants ainsi qu’à la réalisation de travaux de mécanique sur les véhicules dans les parties communes. Il soutient ainsi que ces agissements constituent des manquements graves à leur obligation de jouissance paisible des lieux, justifiant ainsi le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et en conséquence, leur expulsion.

A cette même audience, Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [N], régulièrement représentés par leur conseil, ont repris oralement le bénéfice de leurs conclusions du 12 mars 2025, dans lesquelles ils demandent au juge, de :

— Déclarer les demandes de l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) irrecevables et en tout cas mal fondées,

En conséquence,

— Rejeter l’intégralité des demandes formulées par le bailleur,

— Condamner le bailleur à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [N] affirment que le demandeur échoue à apporter la preuve de ses allégations, les photographies ne permettant pas d’établir qu’elles concernent leurs garages. Par ailleurs, ils soutiennent que s’il est fait état de vidéos, celles-ci n’ont jamais été portées à leur connaissance et ne sont en tout état de cause pas versées aux débats. Ils affirment en outre que les conditions dans lesquelles ces vidéos ont été réalisées ne répondent pas aux exigences légales en vigueur. Plus généralement, ils indiquent qu’il convient d’écarter l’ensemble des pièces, faute pour elles de présenter une quelconque valeur probante. Ils versent en outre aux débats deux attestations de témoins établissant qu’ils entretiennent de bonnes relations avec le voisinage et qu’ils n’occasionnent aucune gêne.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 24 octobre 2023, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet du département du Haut-Rhin le 18 décembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 février 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention, cet elle de payer le prix aux termes convenus.

En application de l’article 1729 du même code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En vertu de l’article 1741, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée ou par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Conformément à l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En l’espèce, les contrats de location des garages signés par les parties en date des 08 décembre 2008 précisent notamment que le locataire doit utiliser les lieux loués exclusivement pour le stationnement de véhicules, qu’il doit s’interdire d’exécuter tout travail de réparation de véhicule et ne doit pas entreposer des matières grasses ou inflammables, qu’il doit en outre en faire une bonne utilisation et le restituer en bon état d’entretien et de réparations locatives.

En outre, le contrat de bail précise que le locataire devra user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui lui est donnée, qu’il doit s’interdire tout acte de dégradation ou de destruction, et doit se conformer au règlement intérieur.

Au titre des sanctions, le contrat indique qu’en cas de non-respect de ses obligations, le bailleur pourra faire résilier judiciairement le contrat de bail.

L’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) reproche à Monsieur [Q] [N] des nuisances et comportements réitérés de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des lieux et à troubler la tranquillité et la sécurité des occupants.

En ce sens, il produit notamment diverses photographies, non horodatés, montrant la présence d’encombrants devant des boxs de garages. Ces photographies se rapportent en outre à une action enregistrée par le bailleur en date du 21 octobre 2020 et suivi d’une mise en demeure du 21 octobre 2020 à destination des locataires, les invitant à procéder à l’enlèvement des encombrants présents.

Par ailleurs, il verse un courrier du 25 juillet 2022 dans lequel il est fait état d’un vol de matériel par Monsieur [Q] [N].

Il produit en outre plusieurs mises en demeure adressées aux locataires, en date des 27 octobre 2022, 25 novembre 2022 et 17 avril 2023 leur rappelant leur obligation de respecter le règlement intérieur, notamment en ce qu’ils stockent des encombrants et des matériaux inflammables et procèdent à des réparations mécaniques de véhicules, en particulier dans le garage sous-terrain. Elle joint également deux convocations adressées au locataire au sein du siège.

Il verse aux débats également des échanges de courriels, faisant état des faits suivants :

— Travaux de réparation de véhicule et dépôt d’encombrants (13 septembre 2022),

— Entrepôt d’encombrants dans la box de garage et stock de produit inflammable (22 octobre 2022),

— Monsieur [N] urinant au sein des parties communes (01 janvier 2023),

— Le fils de Monsieur [N] armé d’un couteau et procédant à la coupure d’électricité (27 juin 2023 et 24 août 2023),

— Travaux de réparation de véhicules (06 septembre 2023).

Toutefois, il convient de constater que les photographies produites ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier avec certitude les garages concernés, les encombrants semblent en outre s’étendre sur plusieurs boxs, sans qu’il soit possible de déterminer s’ils sont effectivement imputables aux garages de Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [N], en l’absence notamment de constat d’huissier ou de témoignages. Le stockage de produits inflammables, n’est en outre pas démontré.

Par ailleurs, les échanges de courriels versés aux débats, bien qu’ils fassent état de certaines situations, ne permettent pas d’identifier clairement leurs expéditeurs, et il est ainsi impossible de déterminer s’il s’agit par exemple de déclarations émanant du gardien de l’immeuble.

De plus, il est fait référence à l’existence de vidéos et à des signalements effectués sur la base de ces vidéos, or, aucune pièce ne permet d’établir les faits allégués et qui apparaissent dans ces vidéos, notamment en l’absence d’un procès-verbal de constat.

De même, il est fait état de diverses infractions, telles que le vol de matériel appartenant au gardien, le port d’un couteau, la coupure du courant électrique et l’urinage dans les parties communes. Or, il n’apparaît pas, au regard des pièces versées aux débats, qu’une plainte ou une main courante ait été déposée pour ces faits, lesquelles reposent sur des déclarations non étayées par des éléments objectifs.

Les prétendues dégradations liées à des réparations de véhicules ne sont pas davantage démontrées, les simples signalements produits ne suffisent pas à établir la réalité des faits, en l’absence notamment d’autres éléments telles que des attestations de voisinage.

Ainsi, les seules mises en demeure rappelant les obligations des locataires, ainsi que les signalements et les convocations qui leur ont été adressées, ne permettent pas, à elles seules, de caractériser un manquement de leur part, faute d’autres pièces probantes et objectives venant les corroborer.

L’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) échoue à apporter la preuve de la violation par Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [N] de leur obligation d’usage paisible des lieux loués et par conséquent il sera débouté de sa demande en résiliation judiciaire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat), partie succombante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de l’issu du litige, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Depuis le 1er janvier 2020, aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) recevable ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) de sa demande en résiliation judiciaire des deux baux portant sur deux garages [Adresse 7] à [Localité 3] portant n°90000838 et n°90000832, et sur le bail du logement situé au [Adresse 6] à [Localité 3] ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) de sa demande d’expulsion ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) de sa demande de condamnation de Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) aux dépens ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (m2A habitat) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [N] et Madame [B] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 février 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,