TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02118 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNNJ

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 19 mars 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. FINCAP IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal au siège sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

PARTIE REQUISE :

Monsieur, [B], [Q], demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame, [O], [Q], demeurant, [Adresse 5]

comparante à l’audience du 2 octobre 2025

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEFPERT, greffier lors des débats, et de Virginie BALLAST, greffier lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 05 février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 24 janvier 2024, la S.C.I. FINCAP a donné à bail à Monsieur, [B], [Q] et à Madame, [O], [Q] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6] à, [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 966,47 € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER a fait signifier à Monsieur, [B], [Q] et à Madame, [O], [Q] le 22 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la S.C.I. FINCAP a fait assigner Monsieur, [B], [Q] et Madame, [O], [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, la demanderesse a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut du paiement des loyers et charges dans les six semaines du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

— Constater que les locataires sont occupants sans droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur, [B], [Q] et de Madame, [O], [Q] ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis, [Adresse 6] à, [Localité 2],

— Condamner solidairement Monsieur, [B], [Q] et Madame, [O], [Q]:

— Au paiement d’une provision sur la somme de 4340,35 € avec les intérêts de droit et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

— Au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 800 €,

— Au paiement en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

La demanderesse, représentée par son conseil, réitère ses prétentions et rectifie l’assignation puisque la dénomination de la société est la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER. Elle indique que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 7983,11 € et ajoute être opposée à toute demande de délai de paiement.

Madame, [O], [Q], comparante, sollicite l’annulation de l’expulsion et souhaite rester dans le logement. Elle expose que son conjoint était au chômage mais que suite à une reprise d’une activité professionnelle depuis le mois de septembre 2025, un versement de 5000 € a été effectué le 30 septembre 2025. Elle propose de s’apurer de sa dette en plusieurs mensualités.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à sa personne, Monsieur, [B], [Q] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 mais dans le cadre d’une bonne administration de la justice, le délibéré a été avancé au 13 novembre 2025.

Par ordonnance du 13 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné la réouverture des débats et a notamment invité les parties et plus particulièrement la demanderesse à faire toutes observations utiles sur le moyen tiré le cas échéant, de la recevabilité de la demande au sens des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026 où elle a été retenue.

A cette audience, la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER a repris les termes de son assignation et indique être une personne morale et prendre note de la décision du 13 novembre 2025. Elle produit un décompte arrêté à la date du 4 février 2026.

Madame, [O], [Q] et Monsieur, [B], [Q], informés de l’audience du 5 février 2026, n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II et III, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER est une société civile immobilière composée de Monsieur, [A], [Y] et de la SA FINCAP INVESTMENTS, société anonyme de droit luxembourgeois. Ainsi, elle est soumise aux dispositions précitées.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été effectuée le 2 mai 2025 et l’assignation date du 25 juin 2025.

Sa demande en résiliation de bail est donc irrecevable et elle sera par conséquent déboutée des demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7a.

En l’espèce, suite à l’audience du 2 octobre 2025 au cours de laquelle Madame, [O], [Q] a indiqué avoir effectué un versement de 5000 €, la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER a produit un décompte arrêté au 2 octobre 2025 prenant en compte ledit versement.

La S.C.I. FINCAP IMMOBILIER produit à l’audience du 5 février 2026 un nouveau décompte mais elle ne démontre pas l’avoir transmis aux locataires.

Dès lors, il convient de prendre en compte le décompte arrêté au 2 octobre 2025 portant sur une somme de 2983,11 €, échéance d’octobre 2025 incluse.

Madame, [O], [Q] et Monsieur, [B], [Q], non comparants à la dernière audience, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Par conséquent, Madame, [O], [Q] et Monsieur, [B], [Q] seront condamnés à titre provisionnel et solidairement à la somme de 2983,11 €. Cette somme est assortie des intérêts de droit à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, si un versement est intervenu à la première audience, le tribunal ne dispose d’aucun élément se rapportant à la situation financière des locataires. Madame, [O], [Q] a indiqué à la précédente audience que son époux avait retrouvé un emploi mais il n’est produit aucun justificatif.

Dès lors, faute d’éléments probants, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame, [O], [Q] et Monsieur, [B], [Q] supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER, il convient de lui accorder la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement par ordonnnace réputée contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER irrecevable en sa demande en résiliation du contrat de bail conclu avec Madame, [O], [Q] et Monsieur, [B], [Q] et portant sur le bien situé15, [Adresse 7] à, [Localité 2] ;

DEBOUTE la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER de ses demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE solidairement Madame, [O], [Q] et Monsieur, [B], [Q] à payer à la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER la somme de 2983,11 € (deux mille neuf cent quatre-vingt-trois euros et onze centimes) au titre des loyers impayés arrêtés au 2 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame, [O], [Q] et Monsieur, [B], [Q] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives ;

CONDAMNE in solidum Madame, [O], [Q] et Monsieur, [B], [Q] à verser à la S.C.I. FINCAP IMMOBILIER la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance.

Le Greffier, Le Président,