MINUTE N° 25/00166

DOSSIER : N° RG 25/00117 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOHF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

271 boulevard de Tournai

CS 10430

59664 VILLENEUVE D ASCQ CEDEX

représentée par M^e Nathalie ALLIER, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE :

Madame [V] [B] épouse [P]

Le Sambuc

Route d’Arles n°12 – 12 impasse de la poste

13200 ARLES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 avril 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 14 MAI 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 MAI 2025

Notification le 14.05.2025

à

M^e ALLIER, Mme [P], S.S.PREFECTURE13

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous seing privé, la Société 13 HABITAT, aux droits de laquelle vient la S.A. VILOGIA, a consenti à Madame [V] [B] épouse [P] d’une part un bail d’habitation, le 25 mars 2013, portant sur un immeuble à usage d’habitation sis LE SAMBUC, route d’Arles n°12-12 impasse de la Poste sur la commune d’ARLES (13200), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable hors charges de 432,65 euros ; et d’autre part un bail portant sur un garage, le 07 janvier 2016, situé à la même adresse, contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 34,25 euros.

La S.A. VILOGIA, invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers, a fait délivrer à Madame [V] [B] épouse [P], suivant acte de commissaire de Justice du 26 novembre 2024 déposé à étude, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 6.672,37 euros, suivant un décompte arrêté au 21 novembre 2024, et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 06 février 2025, la S.A. VILOGIA a fait assigner en référé Madame [V] [B] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [V] [B] épouse [P] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel :La somme de 6.484,97 euros au titre des loyers et des charges impayés du logement, outre la somme de 395,70 euros au titre des loyers et des charges impayés du garage, selon un décompte arrêté au 26 janvier 2025 ;Une somme égale aux loyers actuels indexés, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux constatée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;La somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la défenderesse aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024.

A l’audience du 23 avril 2025, la S.A. VILOGIA, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes, rappelle sa créance de 6.484,97 euros au titre des loyers et charges du logement, et actualise sa créance à la somme de 504,17 euros au titre des loyers et charges du garage, échus à la date du 24 janvier 2025. Le demandeur indique qu’une reprise des paiements a eu lieu en décembre 2024 et janvier 2025. Par note en délibéré, la S.A. VILOGIA actualise sa créance à la somme de 6.565,16 euros au titre des loyers et charges du logement, et rappelle sa créance à hauteur de 504,17 euros pour le garage, à la date du 25 avril 2025.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Madame [V] [B] épouse [P], présente à l’audience, déclare percevoir 1.100 de revenus par mois et vivre seule avec ses trois enfants à charge. Elle indique ne plus percevoir les APL après l’arrêt du paiement de ses loyers. Elle présente à l’audience un relevé d’opération faisant état d’un prélèvement de la S.A. VILOGIA à hauteur de 577 euros, le 10 avril 2025. Elle reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Le rapport d’enquête sociale visé par la circulaire du 09 février 1999 n’a pas a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et 10), le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 07 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 avril 2025.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce la S.A. VILOGIA justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, d’un signalement auprès de la CCAPEX le 27 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 06 février 2025.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, la S.A. VILOGIA verse aux débats le contrat de bail consenti à Madame [V] [B] épouse [P], comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – article 9 et 10) précise que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui indique que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de Justice en date du 26 novembre 2024, la S.A. VILOGIA a régulièrement fait commandement à Madame [V] [B] épouse [P] d’avoir à payer la somme en principal de 6.672,37 euros, ce dans un délai de deux mois conformément aux clauses du contrat.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Madame [V] [B] épouse [P] ne s’est pas acquittée de sa dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par le seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 27 janvier 2025 (la fin du délai de deux mois étant le dimanche 26 janvier 2025, il est prorogé au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 27 janvier 2025).

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

Dans un premier temps, il convient de déduire de la créance les « Frs Enq.so » mentionnés dans le décompte produit par le bailleur, qui s’apparentent à des frais de non réponse à enquête, dès lors qu’il n’est pas justifié par les pièces versées aux débats que la lettre pour connaître le montant des ressources ait effectivement été envoyée aux locataires.

Il convient également de déduire les frais « AssRésilia » qui s’apparentent à des frais de procédure, dès lors que l’article 4 de la Loi du 6 juillet 1989 interdit d’imposer au locataire de supporter des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile et qu’en outre les frais de recouvrement de la créance entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Le montant de la créance actualisée au 25 avril 2025 est ainsi de 6 960,86 desquelles il convient de déduire 203, 05 euros de frais pour le logement et 504,17 pour le garage soit un total de 7 261, 98 euros. Cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis la date du 27 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Madame [V] [B] épouse [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 janvier 2025 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges soit 571, 10 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la Société 13 HABITAT.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [V] [B] épouse [P] à payer à la S.A. VILOGIA à titre provisionnel la somme de 7 261,98 euros au titre des loyers et des charges impayés et indemnité d’occupation, arrêtée au 25 avril 2025. Elle sera également condamnée à verser à la société 13 HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 26 avril 2025, la somme de 571, 10 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats à l’audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l’audience, si bien qu’il est permis légalement d’accorder des délais. Madame [V] [B] épouse [P] justifie en effet d’un prélèvement de 577 euros en date du 10 avril 2025.

En l’espèce, Madame [V] [B] épouse [P] propose d’apurer sa dette locative en réglant la somme de 100 euros par mois en sus du loyer en cours, demande à laquelle la S.A. VILOGIA s’oppose.

La locataire indique à l’audience que sa situation a évolué puisqu’elle a obtenu en septembre 2024 un titre de séjour, qui lui a permis de reprendre un travail et d’obtenir en conséquence une rémunération. Elle précise par ailleurs qu’elle ne touche plus les APL depuis qu’elle ne paye plus le résiduel de son loyer, de sorte que les versements pourraient reprendre du fait de la reprise du paiement des loyers. Par ailleurs, le bailleur fait état à l’audience d’une dette locative d’un montant équivalent à celle indiquée dans l’assignation, au moins concernant le logement, ce qui démontre que la locataire a repris de manière régulière le paiement de ses loyers.

Dans ces conditions, compte tenu de l’ensemble de ces éléments et au regard des efforts consentis par Madame [V] [B] épouse [P], il y a lieu d’accorder à cette dernière des délais de paiement pour une durée de 36 mois et de l’autoriser ainsi à s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 200 euros pendant 35 mois, avec une dernière mensualité correspondant au solde restant dû et aux intérêts de la dette, ce en plus du règlement du loyer courant.

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 – VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Il est à noter que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail continue selon les mêmes conditions. Dans le cas contraire, la clause de résiliation reprend son plein effet.

Des délais de remboursement ayant été accordés et la locataire ayant expressément indiqué à l’audience vouloir rester dans les lieux, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais.

Si Madame [V] [B] épouse [P] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la cause résolutoire sera réputée acquise. Dans cette hypothèse, Madame [V] [B] épouse [P] sera condamnée à payer à la S.A. VILOGIA la totalité des sommes dues, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des article L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [B] épouse [P], qui succombe à l’instance, sera ainsi condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Madame [V] [B] épouse [P] du paiement des frais irrépétibles exposés par la S.A. VILOGIA, de sorte que cette dernière sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de la S.A VILOGIA ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les contrats de baux du 25 mars 2013 et du 07 janvier 2016, conclus entre la Société 13 HABITAT, aux droits de laquelle vient la S.A. VILOGIA, et Madame [V] [B] épouse [P], portant sur un immeuble à usage d’habitation et un garage sis 212 LE SAMBUC, route d’Arles à Salin Giraud, sur la commune d’ARLES (13200), sont réunies au 27 janvier 2025 et que le bail se trouve en conséquence résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS Madame [V] [B] épouse [P] à payer à la S.A. VILOGIA à titre provisionnel la somme de 7 261, 98 euros au titre des loyers et des charges impayés, et indemnité d’occupation arrêtée au 25 avril 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement à Madame [V] [B] épouse [P] pour une durée 36 mois ;

AUTORISONS Madame [V] [B] épouse [P] à se libérer en trente-six (36) mensualités, dont trente-cinq (35) mensualités de deux cents euros (200 euros), et une dernière mensualité correspondant au solde restant dû et aux intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS pendant la période d’octroi des délais de paiement les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A. VILOGIA sont suspendues d’une part, et que les majorations ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;La clause résolutoire reprendra son plein effet ;Qu’à défaut pour Madame [V] [B] épouse [P] d’avoir libéré l’appartement sis 212 LE SAMBUC, route d’Arles à Salin Giraud, sur la commune d’ARLES (13200), au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;CONDAMNONS en ce cas Madame [V] [B] épouse [P] à payer à titre provisionnel à la S.A VILOGIA une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail, fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, soit une somme mensuelle de 571, 10 euros, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à libération définitive des lieux par restitution des clés ;

REJETONS la demande formée par la S.A. VILOGIA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE